Pilar Ortega, profesora en Valladolid, compró su piso en 2011 por 170.000 € y pagó 12.000 € de notaría, registro e impuesto. En marzo de 2026 lo vende por 310.000 €. Con la agencia y el resto de gastos de la venta se le van 11.000 €. En la notaría el banco cobra los 88.000 € de hipoteca que aún debía. Pilar ha calculado que ha «ganado» 117.000 € y pregunta si le basta con meter esa cantidad en la casa adosada que quiere comprar en Arroyo de la Encomienda. La respuesta corta es que no: lo que hay que reinvertir es mucho más que la ganancia, aunque bastante menos que el precio de venta.
Tres cifras que se confunden
En una venta aparecen tres números distintos y cada uno sirve para una cosa:
| Cifra | Cómo se obtiene | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Valor de transmisión | Precio de venta menos gastos y tributos pagados por el vendedor (art. 35.2 LIRPF) | Punto de partida de todo |
| Ganancia patrimonial | Valor de transmisión menos valor de adquisición | Lo que tributa si no hay exención |
| Importe total obtenido | Valor de transmisión menos el principal del préstamo pendiente al vender | Lo que hay que reinvertir |
La ley habla de la tercera. El artículo 38.1 de la Ley del IRPF permite excluir de gravamen la ganancia «siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta» en una nueva vivienda habitual. Y el artículo 41.1 del Reglamento concreta que, si la vivienda vendida se compró con financiación ajena, el importe total obtenido es el que resulta «de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo» pendiente de amortizar en el momento de la venta.
La lógica es sencilla: el dinero que el banco se queda en la notaría nunca llega a tus manos, así que no se te exige reinvertirlo. Pero la ganancia sola es una cifra demasiado corta, porque dentro del importe obtenido también está el dinero que en su día pusiste de tu bolsillo y que ahora recuperas.
Las cuentas de Pilar
- Precio de venta: 310.000 €.
- Gastos de la venta a cargo de Pilar: 11.000 €.
- Valor de transmisión: 310.000 − 11.000 = 299.000 €.
- Valor de adquisición: 170.000 + 12.000 = 182.000 €.
- Ganancia patrimonial: 299.000 − 182.000 = 117.000 €.
- Principal de la hipoteca pendiente el día de la venta: 88.000 €.
- Importe total obtenido: 299.000 − 88.000 = 211.000 €.
Pilar tiene que destinar 211.000 € a la nueva vivienda habitual para que los 117.000 € de ganancia queden exentos por completo. Si destina menos, la exención se reduce en la misma proporción. La guía sobre cómo calcular el importe a reinvertir recoge más supuestos, y el cálculo de la ganancia con amortizaciones y mejoras está en calcular la ganancia al vender.
Qué pasa según cuánto meta en la casa nueva
La regla de proporción del segundo párrafo del artículo 38.1 se aplica así: parte exenta = ganancia × importe reinvertido ÷ importe total obtenido.
| Importe reinvertido | Cálculo | Ganancia exenta | Ganancia que tributa |
|---|---|---|---|
| 117.000 € (solo la «ganancia») | 117.000 × 117.000 ÷ 211.000 | 64.876,78 € | 52.123,22 € |
| 160.000 € | 117.000 × 160.000 ÷ 211.000 | 88.720,38 € | 28.279,62 € |
| 211.000 € | 117.000 × 211.000 ÷ 211.000 | 117.000,00 € | 0 € |
| 299.000 € (todo el valor de transmisión) | Se limita a 211.000 | 117.000,00 € | 0 € |
La primera fila es el error que Pilar estaba a punto de cometer: reinvertir solo la ganancia deja más de 52.000 € sujetos al impuesto en la base del ahorro. La última muestra lo contrario: ir más allá del importe obtenido no añade nada. La exención nunca supera el cien por cien de la ganancia.
La pregunta si reinvierto solo una parte, ¿cuánto queda exento? desarrolla la proporción con más detalle y con el efecto de la hipoteca de la vivienda nueva.
¿Y si no había hipoteca?
Sin préstamo pendiente, el importe total obtenido coincide con el valor de transmisión. Si Pilar hubiera terminado de pagar su hipoteca en 2024, tendría que reinvertir los 299.000 € enteros. Es una consecuencia que sorprende: quien ha amortizado todo su préstamo necesita reinvertir más que quien sigue debiendo al banco, porque recibe más dinero líquido en la venta.
Lo mismo ocurre al revés con una cancelación anticipada poco antes de vender. Si alguien amortiza la hipoteca con sus ahorros un mes antes de firmar la venta, el día de la transmisión ya no hay principal pendiente y la cifra a reinvertir sube. El reglamento mira el préstamo que se encuentre pendiente «en el momento de la transmisión», no el que había meses antes.
El artículo 41.1 del Reglamento se refiere a la financiación ajena utilizada para adquirir la vivienda vendida y al principal pendiente. Los intereses, la comisión de cancelación o un préstamo personal pedido después para otra cosa no reducen el importe a reinvertir. Si la hipoteca se amplió en su día para financiar un coche o una reforma de otra vivienda, esa parte merece un examen propio: no damos por hecho que Hacienda la acepte como financiación de la compra.
Qué se considera invertido en la vivienda nueva
Del lado de la compra cuenta lo que se aplica a adquirir la nueva vivienda habitual dentro del plazo: el precio y, en principio, los gastos y tributos de la compra que forman su valor de adquisición. La norma no exige que se use el mismo dinero que salió de la venta, sino que el importe reinvertido alcance la cifra obtenida. Cuándo computan las cantidades financiadas con un préstamo nuevo es una cuestión que conviene revisar con la escritura de préstamo delante, porque el reglamento habla de destinar cantidades a satisfacer el precio y ese matiz se discute.
Un ejemplo para Pilar. La adosada cuesta 260.000 € más unos 20.000 € de gastos de compra. Si paga 211.000 € de su bolsillo y financia el resto, en principio llega a la cifra. Si en cambio pide una hipoteca de 200.000 € y aporta solo 80.000 € de lo que obtuvo en la venta, el resto de ese dinero queda en su cuenta y habrá que valorar qué parte de lo pagado con el préstamo se computa como reinversión y en qué momento.
Para que estudiemos tus cifras concretas puedes usar el formulario de reinversión: con la escritura de venta, la de compra antigua y el certificado bancario del saldo pendiente el día de la venta se hace el cálculo sin suposiciones.
Venta de una vivienda a medias
Cuando la vivienda es de dos personas, cada una es contribuyente por su parte. Si Pilar la hubiera tenido al 50 % con su hermano, cada uno tendría una ganancia de 58.500 €, un importe obtenido de 105.500 € y su propia decisión de reinvertir. El hermano puede no reinvertir y tributar, y Pilar aplicar la exención completa. Tampoco la exención de uno arrastra al otro: cada titular tiene que cumplir por su cuenta el requisito de que la vivienda fuera su residencia habitual. Si además la nueva se compra a medias con la pareja, lo que se computa como reinvertido por cada uno es lo que aporta por su cuota, y conviene que las escrituras y los pagos lo reflejen así.
El plazo para completar la cifra
La reinversión no tiene por qué hacerse de una vez. El artículo 41.3 del Reglamento permite hacerla «de una sola vez o sucesivamente» en los dos años siguientes a la venta, y también destinar lo obtenido a pagar una vivienda comprada en los dos años anteriores. Si la cifra no se completa en el mismo año de la venta, en la declaración de ese año hay que dejar constancia de la intención de reinvertir; lo explicamos en cómo se marca la intención de reinvertir. La forma de contar las fechas está en los dos años: desde cuándo y hasta cuándo.
Lo que no conviene hacer
Hay tres decisiones que suelen tomarse deprisa y reducen la exención sin necesidad. La primera, dar por buena la ganancia que calcula el banco o la inmobiliaria, que casi nunca descuenta bien los gastos. La segunda, cancelar la hipoteca antigua con ahorros antes de la venta pensando que «así sale más limpio». La tercera, dejar parte del dinero de la venta en un depósito a la espera de la obra de la casa nueva sin calcular si lo que finalmente se pague dentro de plazo alcanzará la cifra. En los tres casos el resultado no se puede garantizar de antemano y conviene hacer las cuentas antes de firmar.
La exención por reinversión, con sus plazos, sus cálculos y la declaración del año de la venta, se trata en la página de Salama Tax dedicada a la venta de la vivienda habitual, donde también se detalla qué documentos hacen falta para revisarla.