Beatriz Llorente, viuda desde hace cuatro años, vendió en febrero de 2026 la casa familiar del barrio de Monelos, en A Coruña, donde había vivido desde 2003. Descontados los gastos de la venta, el valor de transmisión fue de 260.000 €; la casa le había costado 170.000 € con todos los gastos de entonces, así que la ganancia es de 90.000 €. Aún quedaban 60.000 € de un préstamo que pidió en su día para comprarla, y el banco los cobró en la notaría. Beatriz se ha comprado un piso más pequeño en Oleiros, cerca de su hija, por 150.000 € con gastos incluidos, y quiere dar a su hijo 50.000 € para la entrada de su primera vivienda. Pregunta si la exención se pierde entera por no reinvertir todo o si se salva una parte.
La regla de proporcionalidad
Se salva una parte. El segundo párrafo del artículo 38.1 de la Ley del IRPF lo dice así: cuando el importe reinvertido sea inferior al total percibido en la transmisión, «únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida». El artículo 41.4 del Reglamento repite la idea con la expresión «cantidad efectivamente invertida».
La fórmula es:
Ganancia exenta = ganancia × importe reinvertido ÷ importe total obtenido
El denominador no es el precio de venta, sino el importe total obtenido: el valor de transmisión menos el principal del préstamo de compra pendiente el día de la venta. Por qué es así lo explicamos en ¿tengo que reinvertir la ganancia o el precio entero?.
El cálculo de Beatriz paso a paso
- Valor de transmisión: 260.000 €.
- Valor de adquisición: 170.000 €.
- Ganancia patrimonial: 90.000 €.
- Principal pendiente del préstamo de compra el día de la venta: 60.000 €.
- Importe total obtenido: 260.000 − 60.000 = 200.000 €.
- Importe reinvertido en el piso de Oleiros: 150.000 €.
- Proporción reinvertida: 150.000 ÷ 200.000 = 75 %.
- Ganancia exenta: 90.000 × 75 % = 67.500 €.
- Ganancia que tributa en 2026: 90.000 − 67.500 = 22.500 €.
Los 22.500 € se integran en la base del ahorro de la declaración de 2026. La cuota concreta depende de las demás rentas de Beatriz y de la escala vigente, así que no la adelantamos. Lo importante es que la ayuda a su hijo no le cuesta la exención entera, sino la cuarta parte de la ganancia.
El peso de la hipoteca antigua
Aquí está el efecto que más sorprende. Con la misma venta y la misma compra, el porcentaje exento cambia según lo que quedara por pagar al banco el día de la venta. Suponiendo que Beatriz reinvierte siempre 150.000 €:
| Préstamo pendiente al vender | Importe total obtenido | Proporción reinvertida | Ganancia exenta | Ganancia que tributa |
|---|---|---|---|---|
| 0 € | 260.000 € | 57,69 % | 51.923,08 € | 38.076,92 € |
| 60.000 € | 200.000 € | 75,00 % | 67.500,00 € | 22.500,00 € |
| 110.000 € | 150.000 € | 100,00 % | 90.000,00 € | 0 € |
Quien vende con más deuda pendiente necesita reinvertir menos para lograr el mismo resultado, porque el dinero que cobra el banco no se le exige. Y quien canceló el préstamo con sus ahorros poco antes de vender se encuentra con que ese dinero ahora sí computa en el denominador. Si estás a punto de vender y te planteas amortizar antes, haz el cálculo con y sin amortización: el resultado puede cambiar de forma notable.
Una idea frecuente es entender que los 50.000 € que no se reinvierten salen «del dinero que puse yo» y no de la ganancia, de modo que la ganancia quedaría exenta entera. La ley no lo permite: la exención se reparte en proporción, sin que el contribuyente pueda imputar lo no reinvertido al coste o al beneficio. Una declaración que calcule la exención de otro modo puede ser corregida, con intereses y, en su caso, sanción.
El efecto de la hipoteca de la vivienda nueva
La hipoteca antigua actúa sobre el denominador. La nueva actúa sobre el numerador: la pregunta es cuánto de lo pagado por la vivienda nueva cuenta como reinvertido. Beatriz pagó el piso de Oleiros con dinero de la venta, sin préstamo, y no tiene problema. Pero supongamos que hubiera pedido una hipoteca de 100.000 € para comprarlo y hubiera pagado solo 50.000 € de su bolsillo.
La norma no exige reinvertir los mismos euros que se cobraron, sino un importe equivalente aplicado a la adquisición dentro de plazo. En qué medida lo pagado con un préstamo nuevo computa como reinversión, y en qué momento, es una cuestión que se examina con cuidado: si la vivienda se paga con financiación ajena, parte del precio se va satisfaciendo a lo largo de años y solo lo pagado dentro de los dos años de plazo entra en el cálculo con seguridad. Por eso, en los casos con hipoteca nueva, preferimos reconstruir cada pago con fechas antes de dar una cifra de exención, y advertimos de la parte que puede discutirse.
La proporción cuando se reinvierte en varias veces
El artículo 41.3 del Reglamento permite reinvertir «de una sola vez o sucesivamente». Si Beatriz hubiera comprado el piso en 2026 y hubiera pagado una reforma de rehabilitación en 2027, ambas cantidades se sumarían en el numerador, siempre que estén dentro de los dos años y que la obra encaje en el concepto reglamentario de rehabilitación, que tratamos en ¿cuenta rehabilitar como reinversión?.
Cuando la reinversión se completa en años distintos del de la venta, hay que haber hecho constar la intención de reinvertir en la declaración del año de la venta. Si al final la cifra reinvertida queda por debajo de lo previsto, la diferencia proporcional se regulariza con una complementaria de aquel año, como explicamos en al final no voy a reinvertir: ¿qué hago?.
Tabla de decisión para quien duda cuánto reinvertir
| Si tu objetivo es | Lo que hay que mirar | Consecuencia |
|---|---|---|
| Exención total | Reinvertir al menos el importe total obtenido | Nada de la ganancia tributa |
| Liberar liquidez para otra finalidad | Cuánto baja la proporción por cada euro retirado | Tributa la parte proporcional |
| Reducir la cifra a reinvertir | El préstamo pendiente el día de la venta | Más deuda pendiente, menos cifra exigida |
| Comprar con hipoteca nueva | Qué pagos caen dentro de los dos años | Solo esos cuentan con seguridad |
Con las escrituras y los justificantes de pago, el cálculo se cierra en poco tiempo. Puedes enviarlos mediante el formulario de reinversión indicando qué parte del dinero quieres destinar a otras finalidades.
La ayuda al hijo, vista aparte
Los 50.000 € que Beatriz entrega a su hijo son una donación, con su propio impuesto autonómico, sus reducciones y, según la comunidad, bonificaciones que cambian de un territorio a otro. Nada de eso afecta a la exención por reinversión, pero conviene decidirlo a la vez. En la pregunta sobre los padres que dan dinero para la entrada del piso se explica ese otro lado de la operación.
La guía sobre declarar la exención por reinversión muestra cómo se refleja una reinversión parcial en la declaración. El cálculo de la parte exenta, junto con la revisión de plazos y pruebas, forma parte del servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual.