Raúl Méndez, ingeniero de telecomunicaciones, compró un piso en Benimaclet, Valencia, el 1 de mayo de 2024 y se mudó en cuanto le dieron las llaves. En enero de 2026 su empresa cerró la oficina de Valencia y le ofreció seguir en la sede de Madrid o marcharse. Aceptó el traslado, se instaló en Getafe y vendió el piso el 1 de junio de 2026, veinticinco meses después de comprarlo. Obtuvo una ganancia de 27.000 €. Un compañero le dijo que, como no llegó a vivir tres años allí, la exención por reinversión no se aplica y tendrá que tributar. Es solo la mitad de la historia.
De dónde salen los tres años
El artículo 41 bis.1 del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual como la edificación que constituye la residencia del contribuyente «durante un plazo continuado de, al menos, tres años». La definición sirve para la exención por reinversión del artículo 38 de la Ley, para la de los mayores de 65 años y para otras exenciones. Sin ese requisito, en principio, la vivienda no es habitual y su venta no puede acogerse a la reinversión.
El cómputo tiene su propia regla. Según el apartado 2 del mismo artículo, si la vivienda se habita de manera efectiva dentro de los doce meses siguientes a su adquisición o al fin de las obras, los tres años se cuentan desde la adquisición o la terminación. Raúl compró y entró a vivir el mismo mes, así que su plazo empezaba el 1 de mayo de 2024 y habría terminado el 1 de mayo de 2027.
La excepción: cuando el cambio es obligado
El segundo párrafo del artículo 41 bis.1 matiza la regla. La vivienda tuvo el carácter de habitual, aunque no hayan transcurrido tres años, cuando se produce el fallecimiento del contribuyente «o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio». El propio reglamento da ejemplos: matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo, «u otras análogas justificadas».
La palabra clave es «necesariamente». No basta con que el cambio convenga, sea razonable o mejore la vida del contribuyente. Tiene que existir una causa que, en la práctica, obligue a dejar la vivienda. El traslado de Raúl a 350 kilómetros es el ejemplo de manual.
| Situación | Encaje en el artículo 41 bis.1 |
|---|---|
| Traslado laboral a otra ciudad | Supuesto citado expresamente |
| Primer empleo o cambio de empleo que exige mudarse | Supuesto citado expresamente |
| Matrimonio | Supuesto citado expresamente |
| Separación matrimonial | Supuesto citado expresamente |
| Fallecimiento del contribuyente | Supuesto citado expresamente |
| Enfermedad o discapacidad que hace inadecuada la vivienda | Puede defenderse como análoga si se justifica |
| Nacimiento de un hijo y falta de espacio | Discutido; depende de la necesidad real y su prueba |
| Oportunidad de venta a buen precio o deseo de una casa mayor | No encaja: es una decisión voluntaria |
Las situaciones «análogas» no tienen lista cerrada y cada caso se juzga por sus hechos. No podemos garantizar cómo valorará Hacienda una causa que no figura en el texto; sí podemos ordenar la prueba para que la necesidad se vea.
Qué tiene que probar Raúl
El traslado laboral es un supuesto previsto, pero la carga de acreditarlo sigue siendo del contribuyente. En su caso reuniríamos:
- La comunicación de la empresa del cierre de la oficina de Valencia y la oferta de traslado.
- El anexo al contrato o la carta de destino en Madrid, con fecha de incorporación.
- Su vida laboral o certificado de empresa, para mostrar que el centro de trabajo cambió.
- La distancia entre el piso de Benimaclet y el nuevo centro, que hace inviable ir cada día.
- El padrón y los suministros del piso de Valencia hasta la mudanza, que demuestran que era su residencia real.
La relación temporal entre causa y mudanza pesa mucho. Si Raúl hubiera vendido dos años después del traslado, la venta ya no parecería consecuencia de él, y además se toparía con otro límite: el piso solo se considera vivienda habitual si lo fue hasta algún día de los dos años anteriores a la venta (artículo 41 bis.3).
Superar los tres años en la vivienda vendida es solo la mitad del requisito. La nueva vivienda en la que se reinvierte también tiene que convertirse en habitual: habitarla en doce meses y residir en ella tres años, salvo que otra circunstancia obligue de nuevo a mudarse. Si Raúl deja la casa de Getafe al año sin una causa que lo exija, pierde la exención de la venta de Valencia y tiene que regularizar el año 2026.
Las cifras de Raúl
- Precio de compra en 2024 más gastos: 190.000 + 15.000 = 205.000 €.
- Valor de transmisión en 2026, descontados los gastos de venta: 232.000 €.
- Ganancia: 232.000 − 205.000 = 27.000 €.
- Hipoteca pendiente el día de la venta: 140.000 €.
- Importe total obtenido: 232.000 − 140.000 = 92.000 €.
- Compra en Getafe en septiembre de 2026 y aporta 92.000 € al precio.
- Si se acepta el traslado como causa, la ganancia de 27.000 € queda exenta por completo.
Si no se aceptara, los 27.000 € tributarían en la base del ahorro de 2026. La cifra de impuesto depende del resto de rentas de Raúl y de la escala vigente, por lo que no la adelantamos aquí; lo relevante es que la discusión recae sobre la ganancia entera y no sobre una parte.
¿Y si vivió menos, pero no hay causa?
Pensemos en la prima de Raúl, Elena, que compró en Paterna en 2024 y vendió en 2026 porque encontró un chalet que le gustaba más. No hay traslado, ni matrimonio, ni separación. Su piso no alcanza la condición de vivienda habitual y la exención no se aplica, por mucho que reinvierta todo en el chalet. Para ella, la única decisión útil habría sido esperar a cumplir los tres años antes de firmar la venta, si el mercado se lo permitía.
Por eso conviene revisar las fechas antes de poner la vivienda a la venta y no después. Un mes de diferencia puede separar una ganancia exenta de una ganancia que tributa entera. En el formulario de reinversión puedes indicarnos las fechas de compra, ocupación y venta prevista, y la causa que te lleva a mudarte.
El caso de los matrimonios y las separaciones
Dos de los supuestos citados tienen que ver con la familia. Quien se casa y se va a vivir a la casa de su cónyuge antes de cumplir tres años en la suya puede conservar la exención de su vivienda anterior. Y quien se separa y sale del domicilio común tiene también una causa prevista, con matices propios sobre quién conserva la vivienda y qué fecha cuenta, que tratamos en me divorcié y salí de casa.
Cómo se acredita la residencia efectiva está en qué es exactamente «vivienda habitual» y, con más detalle documental, en la guía para acreditar la vivienda habitual. Si además tienes más de 65 años, la misma definición y la misma excepción se aplican a la exención sin reinversión, como explicamos en tengo más de 65 años: ¿necesito reinvertir?.
La revisión del requisito de los tres años, de la causa del cambio y de su prueba forma parte del servicio de Salama Tax sobre la venta de la vivienda habitual, que detalla también los plazos de cada paso.