Joaquín Bermejo, traductor que trabaja desde casa, vendió en marzo de 2026 su piso de la avenida de España, en Cáceres. Obtuvo 180.000 €, sin hipoteca pendiente, y una ganancia de 64.000 €. Dos meses antes había comprado en Trujillo una casa de piedra de los años cuarenta por 110.000 €, más 8.000 € de gastos, con la idea de vivir allí. La casa necesita una cubierta nueva, reforzar los forjados de madera y rehacer la fachada trasera: el presupuesto de obra estructural es de 70.000 €. Aparte quiere una cocina nueva de 15.000 €. Su pregunta es si puede contar la obra como reinversión, ya que el precio de la casa no llega a los 180.000 € que obtuvo.
Lo que el reglamento asimila a comprar
El artículo 41.1 del Reglamento del IRPF, después de definir la exención, añade: «se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación». No toda obra es rehabilitación. El mismo precepto exige que las obras cumplan uno de estos dos requisitos:
- Letra a): que sean actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos del Real Decreto 233/2013, que regulaba el Plan Estatal de vivienda 2013-2016.
- Letra b): que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las obras supere el 25 % del precio de adquisición, si la vivienda se compró en los dos años anteriores al inicio de las obras, o del valor de mercado en el momento de empezarlas en otro caso. En ambos supuestos se descuenta la parte correspondiente al suelo.
La letra a) sigue remitiendo a un plan estatal ya concluido. Si una obra se subvenciona al amparo de un plan posterior, su encaje en esa letra no es automático, y lo prudente es comprobar si además cumple la letra b), que no depende de ninguna subvención.
Rehabilitar y reformar no son lo mismo
La letra b) mira dos cosas: la naturaleza de la obra y su cuantía. La naturaleza exige que el objeto principal sea reconstruir tratando los elementos que sostienen o cierran el edificio. La cuantía exige superar el umbral del 25 %. Una obra muy cara que solo renueva acabados no pasa el primer filtro; una obra estructural pequeña no pasa el segundo.
| Obra | ¿Es rehabilitación en el sentido del art. 41.1? |
|---|---|
| Cubierta nueva con sustitución de la estructura | Encaja en la naturaleza exigida; falta ver el umbral |
| Refuerzo o sustitución de forjados y vigas | Encaja en la naturaleza exigida |
| Consolidación de cimentación o muros de carga | Encaja en la naturaleza exigida |
| Rehacer una fachada deteriorada | Encaja en la naturaleza exigida |
| Cocina o baños nuevos | Reforma; por sí sola no encaja |
| Cambiar suelos, carpintería, pintar | Reforma; no encaja |
| Instalaciones nuevas de luz y agua | Dudoso si acompaña a una obra estructural; sola, no |
| Obra subvencionada conforme al Real Decreto 233/2013 | Letra a) |
Cuando una rehabilitación estructural incluye partidas de acabado dentro del mismo proyecto, cabe defender que forman parte del «coste global de las operaciones de rehabilitación». No lo damos por seguro: en los expedientes que preparamos separamos cada partida para que la cifra estructural se sostenga por sí sola.
El umbral del 25 % en el caso de Joaquín
Joaquín compró en enero de 2026 y empezará la obra antes de enero de 2028, así que la base es el precio de adquisición y no el valor de mercado.
- Precio de adquisición de la casa de Trujillo: 110.000 €.
- Parte del suelo: supongamos que el recibo del IBI atribuye al suelo el 35 % del valor catastral. Aplicada esa proporción, el suelo son 38.500 €.
- Precio sin suelo: 110.000 − 38.500 = 71.500 €.
- Umbral del 25 %: 71.500 × 25 % = 17.875 €.
- Coste de la obra estructural: 70.000 €. Supera el umbral con holgura.
El reparto entre suelo y construcción puede hacerse con otros criterios, pero la proporción catastral es la más utilizada y la más fácil de documentar; está explicada en la guía sobre el valor del suelo en el recibo del IBI. La cocina, en cambio, la dejamos fuera del cálculo.
Cuánto ha reinvertido Joaquín
| Concepto | Importe | ¿Computa? |
|---|---|---|
| Precio de la casa de Trujillo | 110.000 € | Sí, adquisición dentro de los dos años anteriores a la venta |
| Gastos de la compra | 8.000 € | En principio, como parte del valor de adquisición |
| Obra estructural pagada dentro de plazo | 70.000 € | Sí, si se acredita como rehabilitación |
| Cocina nueva | 15.000 € | No la computamos |
| Total computable | 188.000 € | Supera los 180.000 € obtenidos |
Si todo se acredita, la ganancia de 64.000 € queda exenta por completo. Sin la obra, Joaquín solo habría reinvertido 118.000 €, y la parte exenta sería 64.000 × 118.000 ÷ 180.000 = 41.955,56 €, con 22.044,44 € sujetos al impuesto. La obra, por tanto, vale más de 22.000 € de base imponible, y por eso merece prepararse bien.
Hay un detalle de calendario añadido. La casa se compró antes de la venta, así que el precio pagado en enero solo computa si lo obtenido en la venta se destinó a pagarlo, como explicamos en compré la nueva antes de vender la antigua. Las facturas de obra que Joaquín pague después de marzo de 2026 con el dinero de la venta encajan con más naturalidad, siempre que las abone antes de que se cumplan los dos años desde la venta.
Lo que cuenta como reinversión es lo que se paga a la constructora dentro de los dos años siguientes a la venta. Un contrato de obra firmado a tiempo, con certificaciones pagadas después, deja fuera la parte que se abone tarde. Si la obra se alarga, conviene ajustar el calendario de pagos al plazo fiscal y no solo al ritmo de la construcción.
Qué pruebas pedimos
Para una rehabilitación estructural necesitamos el proyecto técnico o la memoria del arquitecto que describa la actuación, la licencia de obra o el título habilitante municipal, el presupuesto desglosado por partidas, las facturas con sus justificantes de pago, el certificado final de obra y el recibo del IBI con el valor catastral del suelo y de la construcción. Si hubo subvención, la resolución que la concede y su fundamento.
Puedes remitirnos esa documentación, aunque esté incompleta, a través del formulario de reinversión. Con el presupuesto por partidas ya se puede estimar si la obra supera el umbral antes de empezarla.
La ocupación después de la obra
La vivienda rehabilitada tiene que convertirse en habitual. El artículo 41 bis.2 del Reglamento exige habitarla de forma efectiva en doce meses desde la adquisición o desde la terminación de las obras. Cuando la casa no es habitable hasta terminar la rehabilitación, conviene que la fecha del certificado final de obra y la de la mudanza queden bien documentadas, porque de ellas depende el cómputo. Y después, tres años de residencia, como detallamos en qué es exactamente «vivienda habitual».
Las obras que se hacen en la vivienda que se vende son otra cuestión: no son reinversión, pero pueden aumentar su valor de adquisición y reducir la ganancia. Esa distinción está en la guía sobre mejora o reparación al vender.
El encaje de una rehabilitación en la exención, con el cálculo del umbral y el calendario de pagos, se estudia dentro del servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual.