Tomás Ferrer y su mujer vivían en un piso de la calle Delicias, en Zaragoza, desde 2015. En septiembre de 2024 se mudaron de alquiler a un chalet en Cuarte de Huerva mientras buscaban comprar. Firmaron las arras de su piso en abril de 2026 y la escritura de venta el 15 de junio de 2026. Ahora dudan entre una casa que ya está terminada y otra que un promotor entregará, si todo va bien, a finales de 2028. Tomás ha leído que tiene «dos años para reinvertir» y quiere saber desde qué día exacto y hasta cuál, porque la segunda casa se le va muy justa.
Una ventana de cuatro años con la venta en el centro
El artículo 41.3 del Reglamento del IRPF fija dos tramos. Hacia delante, la reinversión debe hacerse «en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión». Hacia atrás, el último párrafo del mismo apartado admite destinar lo obtenido a pagar una nueva vivienda habitual adquirida «en el plazo de los dos años anteriores». El resultado es una ventana de cuatro años cuyo centro es el día de la venta.
Como el plazo está fijado en años, se cuenta de fecha a fecha, que es la regla general del artículo 5 del Código Civil. Para Tomás:
| Tramo | Desde | Hasta |
|---|---|---|
| Compra anterior que puede financiarse con la venta | 15 de junio de 2024 | 15 de junio de 2026 |
| Reinversión posterior a la venta | 15 de junio de 2026 | 15 de junio de 2028 |
Si la venta se hubiera firmado un 29 de febrero, el aniversario no existiría en los años no bisiestos y el plazo terminaría el último día de febrero. Son casos raros, pero conviene no apurar hasta el último día: una firma que se retrasa una semana en la notaría basta para salirse.
Qué fecha es la de la venta
Tomás tiene tres fechas candidatas: las arras de abril, la escritura de junio y el día en que cobró la última transferencia. En la gran mayoría de ventas manda la escritura pública, porque es cuando se entrega la vivienda y se transmite la propiedad. Un contrato de arras es un compromiso de vender, no una venta consumada, y por sí solo no transmite el dominio.
La excepción aparece cuando un documento privado anterior ya entrega la posesión y el precio: entonces la venta puede entenderse hecha antes de la escritura. Si en tu caso hubo un contrato privado con entrega de llaves, la fecha de referencia se estudia con ese documento, porque adelanta todo el calendario.
Qué fecha es la de la compra
En la vivienda nueva el criterio es simétrico: cuenta la adquisición, que normalmente es la escritura. Para la casa terminada, Tomás no tiene problema si firma antes del 15 de junio de 2028.
La casa sobre plano es otra historia. Durante la obra, el comprador paga cantidades a cuenta al promotor, pero la vivienda no es suya hasta que se termina y se escritura. El reglamento habla de reinvertir en la «adquisición» de una nueva vivienda, y la entrega en diciembre de 2028 quedaría fuera de la ventana. Que las entregas a cuenta hechas dentro del plazo basten cuando la escritura llega después es una cuestión discutida, y no la daríamos por resuelta a favor del contribuyente. Tomás tiene que elegir sabiendo que la segunda opción lleva un riesgo añadido que no depende de él, sino del ritmo de la obra.
Los dos años del artículo 41.3 no se suspenden porque la obra se alargue, la licencia tarde o el banco no conceda a tiempo la hipoteca. Si la escritura cae fuera, la ganancia correspondiente deja de estar exenta y hay que regularizar el ejercicio de la venta. Antes de firmar un contrato de compra sobre plano con fecha de entrega cercana al límite, conviene medir cuánto de la exención depende de esa fecha.
El calendario completo de Tomás
- 1 de septiembre de 2024: dejan de vivir en el piso de Delicias.
- 15 de junio de 2026: escritura de venta. Empieza a correr la ventana posterior.
- Primavera de 2027: declaración del IRPF de 2026. Si todavía no han comprado, tienen que hacer constar la intención de reinvertir.
- Antes del 15 de junio de 2028: escritura de la nueva vivienda y pago de la cifra a reinvertir.
- Doce meses desde la adquisición: tienen que haber pasado a vivir en la casa nueva.
- Tres años desde que la habitan: la nueva vivienda consolida su condición de habitual.
Otros dos plazos que corren a la vez
La reinversión no es el único reloj. El primero va hacia atrás desde la venta y afecta a la vivienda antigua. Tomás dejó el piso en septiembre de 2024 y lo vendió en junio de 2026. El artículo 41 bis.3 del Reglamento considera que se vende la vivienda habitual si lo era en el momento de la venta «o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores». Tomás vende veintiún meses después de marcharse, así que está dentro. Si la venta se hubiera retrasado a octubre de 2026, el piso ya no se consideraría su vivienda habitual y no habría exención que aplicar, con independencia de lo que reinvirtiera.
El segundo mira hacia delante desde la compra. El artículo 41 bis.2 exige habitar la vivienda nueva de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses desde su adquisición o desde la terminación de las obras. Y el apartado 1 exige que sea la residencia durante al menos tres años continuados, salvo circunstancias que obliguen a cambiar antes. Los detalles están en qué es exactamente «vivienda habitual».
| Plazo | Norma | Se cuenta desde | Duración |
|---|---|---|---|
| Vender tras dejar la vivienda | Art. 41 bis.3 RIRPF | Último día que fue habitual | Dos años |
| Reinvertir antes de la venta | Art. 41.3 RIRPF | Fecha de la venta, hacia atrás | Dos años |
| Reinvertir después de la venta | Art. 41.3 RIRPF | Fecha de la venta | Dos años |
| Ocupar la vivienda nueva | Art. 41 bis.2 RIRPF | Adquisición o fin de obras | Doce meses |
| Residir en la vivienda nueva | Art. 41 bis.1 RIRPF | Inicio de la ocupación | Tres años |
Si nos mandas las fechas de tu venta y de tu compra por el formulario de reinversión, comprobamos cómo encajan estos cinco plazos en tu caso concreto.
Ventas con precio aplazado
Cuando el comprador paga en varios plazos, el artículo 41.3 contiene una regla propia: la reinversión se entiende hecha dentro de plazo si el importe de cada plazo se destina a la nueva vivienda dentro del periodo impositivo en que se va cobrando. Si Tomás hubiera vendido con un pago final en 2029, lo cobrado ese año tendría que aplicarse a la casa nueva dentro de 2029. Es una excepción pensada para quien no dispone del dinero hasta que lo cobra, y exige una contabilidad cuidadosa de cada cobro y cada pago.
Cuando el plazo vence sin reinvertir lo suficiente
Si el 15 de junio de 2028 Tomás no ha reinvertido todo el importe obtenido, la parte de la ganancia que no cubre deja de estar exenta. No se declara en la renta de 2028, sino en la de 2026, mediante una autoliquidación complementaria con intereses de demora, que el artículo 41.5 del Reglamento permite presentar hasta el final del plazo de declaración del año en que se produce el incumplimiento. Lo contamos en al final no voy a reinvertir: ¿qué hago?. La guía sobre plazos de la reinversión reúne las fechas con más ejemplos.
Si compraste antes de vender, la ventana hacia atrás tiene sus propias exigencias de prueba; las tratamos en compré la nueva antes de vender la antigua.
Los plazos, la cifra a reinvertir y la declaración del año de la venta forman parte del servicio de Salama Tax para quien vende su vivienda habitual, que explica también cómo se revisa cada fecha con los documentos originales.