Carmen Olmedo compró en 2019 un piso en Nerja por 210.000 €, y pagó otros 18.000 € de impuestos, notaría y registro. Lo tiene inscrito como vivienda turística y lo anuncia en dos plataformas. En 2025 lo alquiló 219 noches; el resto del año lo usó su familia o estuvo cerrado. Cobró 21.000 € de huéspedes. Tiene una carpeta con todos los recibos del año y una duda concreta: cuáles puede restar enteros, cuáles solo en parte y cuáles no puede restar.
De dónde sale la lista
Mientras el alquiler no sea una actividad económica, Carmen obtiene rendimientos del capital inmobiliario. El artículo 23.1 de la Ley del IRPF permite deducir «todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos», y el artículo 13 del Reglamento concreta los habituales: intereses, reparación y conservación, tributos no estatales y tasas, servicios de terceros, gastos de formalizar el arrendamiento y de defensa jurídica, saldos de dudoso cobro, primas de seguros sobre el inmueble, servicios y suministros y amortización.
La lista es amplia, pero cada gasto tiene que superar tres pruebas: que tenga relación con el alquiler, que esté documentado a nombre de Carmen y que se impute al tiempo en que el piso produjo ingresos.
Qué se resta entero y qué se prorratea
La segunda prueba separa dos grupos. Los gastos que nacen de una reserva concreta se restan enteros. Los que se pagan por tener el piso todo el año solo se restan en la parte del año en que estuvo alquilado.
| Gasto | Grupo | Base legal |
|---|---|---|
| Comisión de la plataforma | Entero | Art. 13 RIRPF, servicios de terceros |
| Limpieza entre huéspedes | Entero | Art. 13.c) RIRPF |
| Lavandería de las estancias | Entero | Art. 13.g) RIRPF |
| IBI y tasa de basura | Prorrateo | Art. 23.1.a).2.º LIRPF |
| Comunidad de propietarios | Prorrateo | Art. 13 RIRPF |
| Seguro del piso | Prorrateo | Art. 13.f) RIRPF |
| Luz, agua, internet | Prorrateo o consumo | Art. 13.g) RIRPF |
| Intereses del préstamo | Prorrateo y límite | Art. 23.1.a).1.º LIRPF |
| Reparaciones | Prorrateo y límite | Art. 13.a) RIRPF |
| Amortización del edificio | Prorrateo | Art. 14 RIRPF |
| Muebles y electrodomésticos | Amortización | Art. 14.2.b) RIRPF |
Carmen alquiló 219 de 365 días: un 60 %. Ese es el porcentaje que aplica a los gastos anuales. Los días de uso familiar no solo quedan fuera de los gastos; además generan imputación de rentas, como se explica en qué es la imputación de rentas.
La amortización del edificio, con el suelo fuera
Es el gasto que más dinero ahorra y el que peor se calcula. El artículo 14.2.a) del Reglamento admite hasta el 3 % anual «sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo». Si la escritura no dice cuánto vale el suelo, se reparte el coste según la proporción entre valor catastral del suelo y de la construcción.
El recibo del IBI de Carmen da un valor catastral de 95.000 €, del que el 40 % es suelo. Con eso:
- Coste de adquisición: 210.000 + 18.000 = 228.000 €.
- Parte de construcción: 228.000 × 60 % = 136.800 €.
- Comparación con el catastral de la construcción (95.000 × 60 % = 57.000 €): manda el mayor, 136.800 €.
- Amortización anual: 136.800 × 3 % = 4.104 €.
- Parte del año alquilada: 4.104 × 60 % = 2.462,40 €.
Aplicar el 3 % a los 228.000 € sin quitar el suelo daría 6.840 € anuales: una deducción excesiva que se detecta en cualquier comprobación. La guía valor del suelo en el recibo del IBI muestra dónde está cada dato. Y conviene recordar que esta amortización resta del valor de adquisición cuando se venda el piso.
El año de Carmen, partida a partida
| Concepto | Importe anual | Deducible |
|---|---|---|
| Ingresos cobrados a huéspedes | 21.000 € | — |
| Comisión de plataformas (15 %) | 3.150 € | 3.150 € |
| Limpieza entre estancias, facturada | 2.400 € | 2.400 € |
| IBI | 620 € | 372 € |
| Tasa de basura | 180 € | 108 € |
| Comunidad | 1.200 € | 720 € |
| Seguro del hogar | 360 € | 216 € |
| Suministros | 1.500 € | 900 € |
| Intereses de la hipoteca | 2.100 € | 1.260 € |
| Reparación de la caldera | 900 € | 540 € |
| Amortización del edificio | 4.104 € | 2.462,40 € |
| Total deducible | 12.128,40 € |
Rendimiento neto: 21.000 − 12.128,40 = 8.871,60 €. Si Carmen hubiera declarado solo lo que le llegó al banco, 17.850 €, y además restado la comisión, habría contado el mismo gasto dos veces. La plataforma informa a Hacienda del importe bruto, y ese es el que debe figurar como ingreso.
La calculadora de prorrateo por días alquilados hace este reparto con tus propias cifras.
Intereses y reparaciones comparten un techo
El artículo 23.1.a).1.º pone un límite a dos partidas juntas: intereses y demás gastos de financiación más reparación y conservación no pueden superar, para cada inmueble, los ingresos íntegros que produjo. En el caso de Carmen, 1.260 + 540 = 1.800 €, muy lejos de los 21.000 €. El límite aprieta en años de pocas reservas o de obras grandes. Lo que exceda se puede deducir en los cuatro años siguientes, siempre con el mismo techo. Cómo afecta a la hipoteca está en ¿puedo deducir la hipoteca?.
La caldera y la cocina: dónde pasa la frontera
El Reglamento pone ejemplos de reparación y conservación: pintar, revocar, arreglar instalaciones, sustituir elementos como la calefacción, el ascensor o una puerta de seguridad. Y excluye expresamente «las cantidades destinadas a ampliación o mejora».
Cambiar la caldera averiada por otra equivalente es conservación: 540 € este año. Si Carmen tira un tabique para ganar un dormitorio o reforma la cocina entera, es mejora: no se resta este año, sino que se suma al coste de la construcción y se amortiza al 3 %. Los muebles, la televisión o el lavavajillas nuevos tampoco se restan de golpe; se amortizan con los coeficientes de la tabla simplificada. La factura que dice «reforma» sin detalle obliga a discutir cada partida; una factura desglosada permite separarlas.
Un pago en efectivo al fontanero o un ticket de ferretería sin identificar la vivienda son pruebas débiles. La factura debe identificar al proveedor, a ti como destinatario, la fecha, el concepto y el importe, y el pago debe poder rastrearse en el banco. No podemos garantizar que se admita un gasto que no cumpla estas condiciones.
Lo que Hacienda suele rechazar
- La parte de capital de la cuota de la hipoteca, que no es gasto.
- Multas y recargos sancionadores, excluidos por el propio artículo 23.
- Suministros de las semanas de uso familiar.
- Muebles o reformas restados de golpe en lugar de amortizarse.
- Gastos de meses en que el piso no estuvo disponible para huéspedes.
- Viajes a la vivienda sin relación acreditada con una gestión concreta.
Si ofreces servicios propios de un hotel o tienes una persona contratada para gestionar el alquiler, el cálculo cambia porque pasa a ser actividad económica, como se explica en ¿tengo que darme de alta de autónomo?.
Si quieres que revisemos tu reparto o la frontera entre una obra y otra, puedes mandarnos las facturas y el calendario de reservas mediante el formulario de vivienda turística.
El orden de la carpeta
Una hoja por vivienda con cuatro columnas basta: fecha, concepto, importe y si es entero o prorrateado. Al lado, el calendario de noches alquiladas, las liquidaciones de cada plataforma y el recibo del IBI con el valor del suelo. Con eso la declaración se hace en una tarde y resiste una comprobación.
La página de fiscalidad de la vivienda de uso turístico reúne el resto de obligaciones del propietario, del IVA al registro de plataformas, y la guía de gastos deducibles de una VUT desarrolla cada partida con más casos.