Daniel Ortiz y Marta Rey compraron en 2018, en gananciales, un piso en el barrio de Pumarín, en Oviedo. Se separaron y en febrero de 2024 Daniel salió de casa; Marta se quedó en el piso con los dos hijos. El convenio regulador, aprobado en junio de 2024, prevé vender el piso cuando el mayor termine el curso escolar y repartir el dinero. Mientras tanto, en abril de 2025 Daniel compró un piso pequeño en el centro, donde vive desde entonces. El comprador que han encontrado quiere firmar en mayo de 2026. Daniel quiere saber si su mitad sigue siendo su vivienda habitual a efectos de la exención por reinversión, y si el piso que ya compró le sirve para reinvertir.
Lo que el Reglamento prevé para la separación
El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF menciona la separación matrimonial dos veces, aunque con efectos distintos. En su apartado 1, la separación es una de las circunstancias que «necesariamente exijan el cambio de domicilio» y permiten considerar habitual una vivienda en la que no se han cumplido tres años de residencia. En el caso de Daniel eso no le hace falta: vivió en Pumarín casi seis años.
Lo que le afecta es el apartado 3: a efectos de la exención por reinversión y de la de mayores de 65, se considera que el contribuyente transmite su vivienda habitual cuando la vivienda lo es en el momento de la venta «o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión». Para quien sale del domicilio, el reloj empieza el día en que deja de vivir en él.
Qué fecha cuenta
Daniel tiene tres fechas en su historia: la salida de casa en febrero de 2024, el convenio aprobado en junio de 2024 y el divorcio posterior. La que manda para la vivienda habitual es la primera, porque la vivienda habitual es un hecho: el lugar donde se reside de forma efectiva. El día en que Daniel dejó de dormir en Pumarín dejó de ser su residencia, aunque el convenio llegara meses después.
Esa fecha conviene probarla bien: el cambio de padrón, el contrato de alquiler o la escritura del nuevo domicilio, la demanda o el convenio que describe la salida, el cambio de domicilio fiscal. Si la salida no está documentada, Hacienda puede tomar otra fecha, y el margen de dos años se mueve con ella.
Hay quien sostiene otra lectura
Existe un argumento según el cual la vivienda seguiría siendo habitual para el cónyuge que sale mientras la ocupan los hijos por decisión judicial, porque la salida no es voluntaria sino impuesta por la ruptura. Es una idea con lógica, pero el texto del artículo 41 bis se refiere a la residencia efectiva del propio contribuyente, y no la damos por segura para la exención por reinversión. La regla que se puede aplicar con firmeza es la de los dos años.
Las cuentas según la fecha de la venta
El piso se vende por un valor de transmisión, descontados gastos, de 280.000 €. Costó 200.000 € con sus gastos y quedan 90.000 € de hipoteca. Cada uno es titular de la mitad:
- Valor de transmisión de cada uno: 140.000 €.
- Valor de adquisición de cada uno: 100.000 €.
- Ganancia de cada uno: 40.000 €.
- Hipoteca pendiente atribuible a cada uno: 45.000 €.
- Importe total obtenido por cada uno: 140.000 − 45.000 = 95.000 €.
Y ahora la fecha:
| Escenario | Para Marta | Para Daniel |
|---|---|---|
| Venta en enero de 2026 (menos de dos años desde la salida) | Vivienda habitual: puede aplicar la reinversión | Vivienda habitual por el art. 41 bis.3: puede aplicar la reinversión |
| Venta en mayo de 2026 (más de dos años desde la salida) | Vivienda habitual: puede aplicar la reinversión | Ya no es su vivienda habitual: sus 40.000 € tributan |
La diferencia entre firmar en enero o en mayo es, para Daniel, toda su ganancia. Para Marta no cambia nada, porque ella sigue viviendo en el piso.
Muchos convenios fijan la venta de la vivienda familiar para cuando los hijos terminen un ciclo escolar o alcancen cierta edad. Esa fecha tiene sentido familiar, pero puede caer después de los dos años del artículo 41 bis.3 para el cónyuge que salió. Si todavía se está negociando el convenio, conviene tenerlo en cuenta; si ya está firmado, conviene medir cuánto cuesta esperar. No garantizamos que Hacienda acepte otro criterio si la venta se firma fuera de plazo.
El piso que Daniel compró antes
Daniel compró su piso del centro en abril de 2025 y vive en él. Si la venta de Pumarín se firmara en enero de 2026, ese piso estaría dentro de los dos años anteriores a la venta, y lo obtenido podría destinarse a pagar su precio, por ejemplo cancelando el préstamo con el que lo compró. Es el supuesto de compré la nueva antes de vender la antigua, con sus exigencias de prueba sobre el destino del dinero.
Si la venta se firma en mayo de 2026, el problema no está en el piso nuevo, sino en el viejo: al no ser ya su vivienda habitual, no hay exención que aplicar, aunque reinvierta los 95.000 €.
La alternativa de adjudicar el piso a uno de los dos
Muchos matrimonios no venden a un tercero, sino que uno se queda con la vivienda al liquidar la sociedad de gananciales. El artículo 33.2.b) de la Ley del IRPF establece que no hay alteración patrimonial en la disolución de la sociedad de gananciales. Si Marta se adjudica el piso y Daniel recibe otros bienes de valor equivalente, ninguno de los dos declara ganancia en ese momento, y Marta conserva la fecha y el valor de adquisición de 2018 para cuando venda.
Cuando la adjudicación no se corresponde con la cuota de cada uno y se compensa con dinero, la operación puede tener consecuencias fiscales distintas que hay que analizar con el cuaderno particional delante. Tampoco aquí conviene dar nada por hecho: la redacción de la liquidación importa. Si la vivienda es de los dos en proindiviso, no en gananciales, la regla aplicable es la de la división de la cosa común del mismo artículo 33.2, con sus propios matices, que se revisan con la escritura de extinción del condominio.
La separación también protege la vivienda nueva
Hay un último supuesto frecuente. Quien vende su vivienda, reinvierte en otra con su pareja y a los pocos meses se separa, tiene que salir de la vivienda nueva antes de cumplir tres años. La separación es precisamente una de las circunstancias que el artículo 41 bis.1 admite para no exigir ese plazo. Con ese apoyo, la exención de la venta anterior no debería perderse por la salida, siempre que la separación se acredite y la mudanza sea consecuencia de ella; aun así, es un punto que Hacienda puede revisar. Lo desarrollamos en no he vivido tres años en la casa.
Para revisar las fechas de tu salida, del convenio y de la venta prevista, puedes enviarnos la documentación por el formulario de reinversión. Con el convenio y el padrón histórico se ve enseguida si la venta está dentro del margen. Los plazos en general están en los dos años: desde cuándo y hasta cuándo, y la prueba de la residencia, en la guía para acreditar la vivienda habitual.
Las ventas de la vivienda familiar tras una separación, con el reparto de la ganancia y de la hipoteca entre los dos, se estudian en el servicio de Salama Tax para la venta de la vivienda habitual.