Graham Whitfield vive en Leeds y tiene desde 2019 un piso en Alicante alquilado todo el año a una pareja de jubilados. Cobra 12.000 € al año y paga unos 3.500 € de comunidad, IBI, seguro y reparaciones. Un conocido del club de golf le asegura que no tiene que presentar nada en España, porque «entre el Reino Unido y España hay un convenio y el alquiler ya lo declaras en casa». Graham lleva dos años sin presentar el modelo 210. Su vecina de rellano, Ingrid de Vries, que vive en Utrecht y alquila un piso igual, sí lo presenta, y paga menos que lo que a Graham le tocaría. Los dos quieren entender qué hace exactamente el convenio.
Lo que dice el convenio sobre un inmueble
Casi todos los convenios que ha firmado España siguen, con variaciones, el Modelo de Convenio de la OCDE. Su artículo 6 establece que las rentas de un inmueble pueden gravarse en el Estado donde el inmueble está. El artículo 13 hace lo mismo con la ganancia de su venta. No dicen que solo pueda gravar ese Estado, pero sí que puede hacerlo sin límite de tipo.
La ley española recoge la misma idea desde el otro lado. El artículo 13.1.g) de la Ley del IRNR considera renta obtenida en España la que procede de inmuebles situados aquí, y la letra h) añade la renta imputada de los inmuebles urbanos. El artículo 4 dice que la ley se aplica sin perjuicio de los tratados. Como el tratado no quita a España el derecho a gravar el piso, la ley española se aplica entera.
El convenio, por tanto, no libera a Graham de nada en España. Lo que hace es otra cosa: obliga al país donde reside a eliminar o reducir la doble imposición, por el método que el propio convenio fije.
Tres preguntas, tres normas distintas
| Pregunta | Qué norma la contesta | Quién la aplica |
|---|---|---|
| ¿Puede España gravar el alquiler del piso? | El convenio, normalmente su artículo 6 | Ambos Estados |
| ¿Cuánto cobra España y con qué modelo? | La Ley del IRNR | La Agencia Tributaria |
| ¿Cómo se evita pagar dos veces? | El convenio y la ley del país de residencia | La administración de ese país |
Salama Legal SLP responde de la primera y la segunda. La tercera depende de la ley del país donde vive el cliente, y sobre ella no damos opinión: la resuelve el asesor que el cliente tenga allí, con quien coordinamos los datos españoles.
Graham e Ingrid, cifra a cifra
El artículo 25.1.a) de la Ley del IRNR fija el 24 % con carácter general y el 19 % para residentes en la Unión Europea o en Estados del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información: Islandia, Noruega y Liechtenstein. Además, el artículo 24.6 solo deja deducir gastos a esos residentes. Desde la salida del Reino Unido de la Unión, Graham está en el grupo general.
Graham, residente en el Reino Unido:
- Rendimiento íntegro: 12.000 €.
- Gastos deducibles en España: ninguno.
- Cuota: 12.000 × 24 % = 2.880 €.
Ingrid, residente en los Países Bajos:
- Rendimiento íntegro: 12.000 €.
- Gastos directamente relacionados: 3.500 €.
- Base: 8.500 €.
- Cuota: 8.500 × 19 % = 1.615 €.
La diferencia entre los dos, 1.265 € al año, no la corrige ningún convenio. Viene de la ley española. Sobre si ese trato distinto a los residentes fuera de la Unión es compatible con la libre circulación de capitales hay una discusión judicial abierta, explicada en deducir gastos viviendo fuera de la UE. Hoy por hoy, lo que se aplica es la regla del 24 % sobre el íntegro.
Evitar la doble imposición no es no pagar
El Modelo de la OCDE ofrece dos métodos para que el país de residencia corrija la doble imposición: la exención, en la que deja fuera la renta extranjera o solo la usa para fijar el tipo, y la deducción, en la que grava la renta y resta lo pagado fuera con un límite. Cuál aplica cada convenio y cómo se calcula lo decide ese convenio y la ley del país de residencia.
Con la deducción, lo habitual es que el crédito no pueda superar el impuesto que el país de residencia cobraría sobre esa misma renta. Supongamos, solo para ver el mecanismo, que el país de Graham calcula sobre este alquiler un impuesto propio de 1.700 €:
- Impuesto pagado en España: 2.880 €.
- Impuesto del país de residencia sobre esa renta: 1.700 €.
- Deducción máxima, limitada a lo que cobraría ese país: 1.700 €.
- Impuesto adicional en el país de residencia: 0 €.
- Coste total: 2.880 €, no 4.580 €.
El convenio ha evitado que Graham pague dos veces. Pero no le devuelve los 1.180 € en que el impuesto español supera al de su país: ese exceso no lo recupera nadie. Por eso decimos que el convenio evita la doble imposición, no el impuesto español.
El certificado fiscal del país de residencia acredita dónde resides y qué convenio te corresponde. Sirve para aplicar el tipo del 19 % a un residente europeo o para acreditar la residencia en un procedimiento. No convierte en exento ningún alquiler de un piso español ni sustituye al 210.
Los dos años que Graham no presentó
Si Graham quiere regularizar, cada año omitido supone un 210 anual con su cuota de 2.880 € más el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria, que depende de los meses de retraso. Y hay un segundo efecto, que no es español: si en el Reino Unido declaró el alquiler sin crédito por impuesto extranjero, porque en España no pagó nada, al pagar ahora en España puede tener algo que corregir allí. Eso lo tiene que ver su asesor británico.
Si quieres que revisemos qué te corresponde pagar en España por tu piso y te preparemos los justificantes que pide tu asesor en el país donde vives, puedes enviarnos la escritura, los contratos y tu certificado de residencia por el formulario de no residentes.
Qué papeles pide el país de residencia
Para aplicar una deducción o una exención, el país de residencia suele pedir prueba de lo pagado. Lo que España puede aportar:
- El modelo 210 completo de cada año, no solo el cargo en la cuenta.
- El justificante de ingreso con su número de referencia.
- En una venta, el modelo 211 del comprador y el 210 de la ganancia.
- Cualquier resolución de devolución, porque reduce el impuesto realmente pagado. Si España devuelve después, la deducción aplicada fuera puede tener que corregirse.
Piso vacío, venta y plusvalía
Si el piso de Graham quedara vacío, España le exigiría la renta imputada del artículo 85 de la Ley del IRPF. Si el país de residencia no grava nada por un piso que no produce ingresos, el impuesto español no tendrá contra qué restarse allí; eso lo confirma el asesor de ese país, no nosotros. Si lo vende, el comprador retendrá el 3 % y Graham tributará en España al 19 %, el tipo que el artículo 25.1.f) aplica a las ganancias de todos los no residentes.
La plusvalía municipal es un impuesto local. Que un convenio concreto la incluya depende de la lista de impuestos de su artículo 2, y no conviene darlo por hecho. Está desarrollada en quién paga la plusvalía.
Cuando España cobró de más
Si por error España aplicó el 24 % a un residente europeo, la corrección se pide en España, no en el país de residencia: una rectificación del 210 dentro del plazo de cuatro años del artículo 66 de la Ley General Tributaria. Si los dos Estados discrepan sobre cómo aplicar el convenio, existe el procedimiento amistoso, con plazos que fija cada tratado.
Si ambos países te consideran residente, primero hay que resolver el empate: está en dos países me consideran residente. La diferencia entre certificados, en certificado ordinario o de convenio.
La página de no residentes de Salama Tax explica qué se presenta en España por un piso alquilado, vacío o vendido, y qué documentos te llevas para declararlo en el país donde vives.