Kari Haugen es fisioterapeuta en Bergen. El 16 de marzo de 2026 firmó la escritura de un apartamento de obra nueva en Mijas, por 390.000 €. Lo quiere para sus vacaciones y, más adelante, para pasar los inviernos. En agosto se lo dejó a una agencia, que lo alquiló todo el mes a una familia; el resto del año lo usó ella dos semanas y estuvo cerrado. Cuando su asesora noruega le pregunta qué ha declarado en España, Kari contesta que solo el alquiler de agosto, «porque es lo único que he cobrado». Le falta la mitad de la historia, y además su piso todavía no tiene valor catastral.
Una renta que la ley supone
El artículo 85 de la Ley del IRPF considera renta imputada una cantidad fija calculada sobre el valor de los inmuebles urbanos que no están afectos a una actividad, no generan rendimientos del capital y no son vivienda habitual. El artículo 24.5 de la Ley del IRNR aplica esa regla a los no residentes, y el artículo 13.1.h) considera esa renta obtenida en España. No se grava lo que Kari cobra, sino el hecho de tener el piso a su disposición.
El año se divide en días. Los que el piso estuvo alquilado generan rendimiento del alquiler. Los que estuvo disponible para ella, lo usara o no, generan renta imputada. Los anteriores a la compra no generan nada. Ningún día cuenta dos veces.
Qué porcentaje le toca a cada piso
| Situación del inmueble a 31 de diciembre | Porcentaje | Sobre qué valor |
|---|---|---|
| Valor catastral revisado o determinado por valoración colectiva general en vigor en el año o en los diez anteriores | 1,1 % | Valor catastral |
| Valor catastral sin esa revisión reciente | 2 % | Valor catastral |
| Sin valor catastral, o no notificado al titular | 1,1 % | 50 % del mayor entre el precio de adquisición y el valor comprobado por la Administración |
| En construcción, o sin posibilidad de uso por razones urbanísticas | No hay imputación | — |
La distinción entre 1,1 % y 2 % depende del municipio, no del piso. Una subida anual del recibo del IBI por coeficientes de actualización no es una revisión catastral. Para saber qué toca hay que mirar cuándo entró en vigor la última ponencia de valores del municipio.
El primer año de Kari, sin valor catastral
Como la obra se entregó en 2026, a 31 de diciembre el Catastro todavía no le había notificado ningún valor. Se aplica la regla del tercer párrafo del artículo 85.1: el 1,1 % sobre el 50 % del mayor entre el precio y el valor comprobado. No hay valor comprobado, así que se usa el precio.
- Base de cálculo: 50 % de 390.000 € = 195.000 €.
- Renta imputada de un año entero: 195.000 × 1,1 % = 2.145 €.
- Días de titularidad en 2026, del 16 de marzo al 31 de diciembre: 291.
- Días alquilados en agosto, que no se imputan: 31.
- Días de imputación: 291 − 31 = 260.
- Renta imputada de 2026: 2.145 × 260 / 365 = 1.527,95 €.
- Kari reside en Noruega, Estado del Espacio Económico Europeo con intercambio de información, así que su tipo es el 19 %: 290,31 €.
Los catorce días en que lo usó ella están dentro de esos 260. Tampoco se descuentan los meses en que estuvo cerrado ni las semanas que pasó sin anunciarse: disponible no significa ocupado.
La exclusión del artículo 85.1 se refiere al inmueble que aún se está construyendo o que no puede usarse por razones urbanísticas. Un piso entregado y habitable, aunque en la urbanización sigan las obras o falte la piscina, genera imputación desde el día de la escritura.
El segundo año, con valor catastral
En 2027 el Catastro notifica a Kari un valor catastral de 150.000 €. A partir de ahí la base cambia, y el porcentaje depende de la última revisión de Mijas. Si ese año el piso no se alquila ningún día:
| Supuesto | Porcentaje | Renta imputada | Cuota al 19 % |
|---|---|---|---|
| Revisión en vigor dentro de los diez años anteriores | 1,1 % | 1.650 € | 313,50 € |
| Sin revisión reciente | 2 % | 3.000 € | 570,00 € |
La diferencia entre los dos supuestos casi duplica la cuota, y no depende de nada que Kari haga. Por eso el primer dato que conviene comprobar al recibir el valor es el año de la ponencia del municipio.
Si quieres que calculemos tu imputación con el valor y los días correctos, puedes enviarnos la escritura, el recibo del IBI y el calendario de uso del año por el formulario de no residentes.
Agosto va por otro lado
Los 31 días de agosto no son imputación: son rendimiento del alquiler, con su propio 210. Como residente en el Espacio Económico Europeo, Kari puede deducir los gastos directamente relacionados con ese alquiler en la proporción de los días alquilados, incluida la amortización del inmueble. Esa amortización tiene un efecto que se nota años después: el artículo 35.1 de la Ley del IRPF manda restar las amortizaciones del valor de adquisición cuando se venda el piso. Lo que hoy baja el impuesto del alquiler, mañana sube la ganancia de la venta.
La imputación, en cambio, no admite gastos. Ni el IBI, ni la comunidad, ni los intereses de la hipoteca reducen la renta imputada. Es una base estimada, no un rendimiento neto.
Plazos de los dos 210 de 2026
La Orden HAC/623/2026 fija calendarios distintos:
- El alquiler de agosto se declara del 1 al 20 de abril de 2027, o hasta el 15 si se domicilia el pago.
- La imputación de 2026 se declara del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027, o hasta el 23 de diciembre si se domicilia. Son dos autoliquidaciones distintas, aunque se refieran al mismo piso y al mismo año.
Si Kari hubiera comprado a medias con su pareja, cada uno presentaría las suyas por su 50 %. Y si la plaza de garaje tiene referencia catastral propia, también genera su propia imputación.
Usufructo, nuda propiedad y multipropiedad
Si un día Kari dona la nuda propiedad a sus hijos y se reserva el usufructo, la imputación no se reparte entre todos. El artículo 85.2 dice que, cuando existen derechos reales de disfrute, la renta se computa en el titular del derecho por lo que correspondería al propietario. Tributaría ella, por el 100 %, mientras conserve el usufructo. En los derechos de aprovechamiento por turno, el apartado 3 prorratea el valor catastral según la duración del periodo, y excluye la imputación cuando ese periodo no pasa de dos semanas al año.
Lo que ocurre si no se declara
La imputación suele ser una cuota pequeña, y por eso se olvida año tras año. Cada año omitido se puede regularizar con el recargo del artículo 27 de la Ley General Tributaria si se hace antes de un requerimiento, o se expone a una sanción si llega antes la Agencia. Y todo suele aflorar al vender, cuando se revisan los años anteriores. Está explicado en si me pueden embargar el piso por no declarar.
Para presentar hace falta NIE y un medio de pago, no necesariamente certificado digital: lo tratamos en NIE y certificado digital para el 210. El número de declaraciones cuando se combinan alquiler, uso propio y dos titulares está en cuántos modelos 210 tengo que presentar.
La página de no residentes de Salama Tax reúne la imputación, el alquiler y la venta de un piso en España para quien vive en otro país.