Linda Moreau vive en San Diego, California, y tiene un piso en Marbella alquilado a una familia por 1.200 € al mes. Cada año paga en España el IBI, la comunidad, el seguro y los intereses del préstamo con el que lo compró. Su vecino de rellano, un jubilado de Lyon con un piso idéntico y el mismo alquiler, le contó que él resta todos esos gastos en su declaración. Linda no puede. Su pregunta es sencilla: por qué, y si hay algo que hacer.
La respuesta corta es que la ley dice que no, un tribunal ha dicho que sí, y el Tribunal Supremo todavía no ha resuelto. Si resides fuera de la Unión Europea y alquilas un inmueble en España, ahora mismo tienes dos caminos y los dos tienen consecuencias.
La regla del artículo 24 y su excepción europea
El artículo 24.1 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 5/2004, establece la regla general: el no residente tributa sobre el importe íntegro, sin deducir gasto alguno. El apartado 6 abre una excepción: quien resida en otro Estado de la Unión Europea puede restar los gastos previstos en la Ley del IRPF, siempre que acredite que están directamente relacionados con los rendimientos obtenidos en España. La excepción se extiende a los Estados del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información: Islandia, Noruega y Liechtenstein.
El artículo 25 añade una segunda diferencia: el tipo es del 19 % para los residentes en esos Estados y del 24 % para el resto.
Las cuentas de Linda y de su vecino
Los dos pisos cobran 14.400 € al año. Los gastos son los mismos:
| Concepto | Vecino de Lyon | Linda, en San Diego |
|---|---|---|
| Alquiler cobrado en el año | 14.400 € | 14.400 € |
| IBI | −700 € | no se deduce |
| Comunidad | −1.800 € | no se deduce |
| Seguro | −350 € | no se deduce |
| Intereses del préstamo | −2.400 € | no se deduce |
| Amortización del edificio | −3.150 € | no se deduce |
| Base imponible | 6.000 € | 14.400 € |
| Tipo aplicable | 19 % | 24 % |
| Cuota | 1.140 € | 3.456 € |
Linda paga tres veces más por el mismo piso, el mismo inquilino y la misma renta. Si pudiera deducir los gastos manteniendo su tipo del 24 %, pagaría 1.440 €: 2.016 € menos cada año. Lo que se discute ante los tribunales son los gastos, no el tipo, y es la cifra que interesa a Linda.
La sentencia que abrió la puerta
La Audiencia Nacional, en sentencia de 28 de julio de 2025 (ECLI:ES:AN:2025:3630), dio la razón a una contribuyente residente en Estados Unidos. Su razonamiento: esa exclusión restringe la libre circulación de capitales del artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea, que a diferencia de las demás libertades no protege solo los movimientos entre Estados miembros, sino también los que se producen con terceros países. Si el residente francés deduce y la estadounidense no, por el mismo inmueble y la misma renta, hay una diferencia de trato que necesita justificación.
El Tribunal Supremo, por auto de 15 de julio de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:7675A), ha admitido el recurso de casación contra esa sentencia. Y ha señalado cuál va a ser el eje del asunto: la **cláusula de *standstill*** del artículo 64.1 del Tratado.
Por qué el standstill lo decide todo
El artículo 64.1 permite mantener las restricciones a los movimientos de capitales con terceros países que ya existieran el 31 de diciembre de 1993, siempre que se refieran a determinadas operaciones, entre ellas las inversiones directas, incluidas las inmobiliarias.
Ahí está la discusión, y es más fina de lo que parece:
- La Ley del IRNR es de 1998 y su texto refundido de 2004, así que en 1993 no existía. Pero en aquella fecha la tributación de los no residentes estaba regulada, en paralelo a la de los residentes, en la Ley 18/1991 del IRPF, cuyo artículo 18 ya impedía deducir gastos a las personas físicas no residentes. El auto del Supremo apunta que esa falta de una ley propia en 1993 no parece un obstáculo para el análisis: lo que se compara es la restricción, no el nombre de la norma que la contiene.
- Queda por resolver si comprar un piso para alquilarlo es inversión directa a estos efectos. Es un concepto de Derecho de la Unión, no español, y es justamente donde cabe que el Supremo acabe preguntando al Tribunal de Justicia de la Unión Europea antes de decidir.
Que todavía no hay jurisprudencia. Hay una sentencia de la Audiencia Nacional favorable, un recurso admitido contra ella y un pronunciamiento pendiente. Quien te diga hoy que la devolución está garantizada no te está contando el caso entero.
Las dos vías, con sus consecuencias
Vía prudente: presentar sin deducir y pedir después la rectificación
Presentas el modelo 210 como dice la ley, sobre el ingreso íntegro, y acto seguido presentas una solicitud de rectificación de la autoliquidación con devolución de ingresos indebidos, invocando el artículo 63 del Tratado.
- No hay riesgo sancionador: has declarado lo que la Administración considera correcto.
- La solicitud interrumpe la prescripción de ese ejercicio, así que el año queda vivo mientras el Supremo resuelve.
- Si la Administración desestima, como es previsible mientras no haya jurisprudencia, se recurre y se espera.
Es la vía que proponemos en la mayoría de los casos, porque conserva el derecho sin exponerte.
Vía de criterio: deducir directamente en el 210
Presentas deduciendo los gastos, dejando constancia del criterio aplicado.
- Es coherente con la sentencia de la Audiencia Nacional.
- Pero la Administración va a regularizar, con intereses de demora, y puede intentar sancionar. Frente a la sanción cabe alegar interpretación razonable de la norma, y una sentencia de la Audiencia Nacional a favor es un argumento sólido, aunque no una garantía.
- Tiene sentido cuando el importe justifica la pelea y estás dispuesto a sostenerla.
| Vía prudente | Vía de criterio | |
|---|---|---|
| Lo que Linda ingresa al presentar | 3.456 € | 1.440 € |
| Riesgo de sanción | No | Sí, discutible |
| Intereses si el Supremo falla en contra | No | Sí, sobre 2.016 € |
| Si el Supremo falla a favor | Devolución de 2.016 € más intereses | Nada que devolver |
| Coste de mantener el pleito | Rectificación y recursos | Defensa frente a la regularización |
Si quieres que revisemos tus 210 de los últimos años y preparemos las solicitudes de rectificación que aún estén en plazo, puedes enviarnos las declaraciones y las facturas mediante el formulario de no residentes.
No prometemos la devolución. Te decimos qué vía tiene cada coste, cuál conserva el plazo y qué pasa en cada escenario, y la decisión la tomas tú por escrito.
El reloj de los cuatro años
El artículo 66.c) de la Ley General Tributaria da cuatro años para solicitar una devolución de ingresos indebidos, contados desde el fin del plazo de presentación de cada declaración. Cada 210 tiene su propio reloj. Si Linda deja pasar el tiempo, cada año que caduca son unos 2.016 € que ya no podrá reclamar pase lo que pase en el Supremo. Con cuatro años vivos, lo que está en juego ronda los 8.000 €.
Los alquileres de 2026 se declaran del 1 al 20 de abril de 2027, o hasta el 15 si domicilias el pago, según la Orden HAC/623/2026. Ese 210 es el primero en que Linda puede aplicar la vía que elija desde el principio.
Lo que sí es seguro, pase lo que pase
Con independencia de cómo acabe esto, hay tres cosas que no dependen del Supremo:
- Guardar las facturas de gastos de todos los años no prescritos. Si el criterio se confirma, la devolución solo llega hasta donde llegue la prueba. Sin facturas no hay nada que rectificar.
- Llevar el cómputo de días, porque los gastos se prorratean por el tiempo en que el inmueble ha estado arrendado.
- Tener el certificado de residencia fiscal en vigor, que es lo que acredita dónde resides y qué convenio se aplica.
La página de no residentes explica el resto de obligaciones de quien tiene un inmueble en España y vive fuera, desde la imputación del piso vacío hasta la venta.