Anne y Peter Lindqvist viven en Gotemburgo. En 2011 compraron a medias un piso en Torrevieja por 150.000 €, más 12.000 € de impuestos y notaría. En 2018 reformaron la cocina por 9.000 €, con factura. Entre 2016 y 2022 lo tuvieron alquilado a un inquilino de larga duración; después lo usaron ellos en verano. El 8 de septiembre de 2026 lo vendieron por 240.000 €, pagaron 7.260 € a la inmobiliaria y 2.100 € de plusvalía municipal. En la notaría vieron que el comprador se quedaba 7.200 € del precio «para Hacienda» y no saben si ese dinero es su impuesto, un adelanto o una pérdida.
Qué son esos 7.200 €
Es una retención, no el impuesto. El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga a quien compra un inmueble a un vendedor no residente sin establecimiento permanente a «retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación, «en concepto de pago a cuenta» del impuesto del vendedor. Con 240.000 € de precio, son 7.200 €: 3.600 € por cada uno de los Lindqvist.
El comprador ingresa esa cantidad con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la venta, según la Orden EHA/3316/2010, y debe entregar a los vendedores un ejemplar como justificante. Ese papel es el que Anne y Peter necesitan después para descontar lo retenido.
Tres cifras que no hay que mezclar
| Cifra | Cómo se calcula | En el caso de Torrevieja |
|---|---|---|
| Retención | 3 % del precio, haya ganancia o no | 7.200 € (3.600 € cada uno) |
| Ganancia | Valor de transmisión menos valor de adquisición | 81.402 € (40.701 € cada uno) |
| Impuesto | 19 % de la ganancia de cada vendedor | 7.733,19 € cada uno |
La retención mira el precio. El impuesto mira la ganancia. Casi nunca coinciden, y la diferencia se ajusta en la declaración de cada vendedor.
La ganancia, paso a paso
El artículo 24.4 de la ley de no residentes remite a las reglas del IRPF. El artículo 35 de esa ley forma el valor de adquisición con el precio, los gastos y tributos de la compra y las mejoras, y dice que ese valor «se minorará en el importe de las amortizaciones». El artículo 40.1 del Reglamento precisa que se computa «en todo caso la amortización mínima», aunque nunca se hubiera deducido.
Amortización de los años de alquiler. Según el recibo del IBI, el suelo es el 40 % del valor catastral, así que la construcción es el 60 % del coste:
- Coste de compra: 150.000 + 12.000 = 162.000 €. Construcción: 97.200 €.
- Amortización anual al 3 %: 2.916 €. Por siete años de alquiler (2016 a 2022): 20.412 €.
- La cocina, mejora de 2018, también se amortiza mientras estuvo alquilada: 9.000 × 3 % × 5 años = 1.350 €.
- Total a restar: 21.762 €.
Valor de adquisición: 150.000 + 12.000 + 9.000 − 21.762 = 149.238 €.
Valor de transmisión: el precio menos los gastos pagados por los vendedores: 240.000 − 7.260 − 2.100 = 230.640 €. La plusvalía municipal es un tributo inherente a la venta y resta aquí.
Ganancia: 230.640 − 149.238 = 81.402 €, a repartir al 50 %.
Cada vendedor: 40.701 × 19 % = 7.733,19 €. Menos 3.600 € ya retenidos, cada uno ingresa 4.133,19 € al presentar su 210.
El tipo del 19 % se aplica a las ganancias de todos los no residentes, residan en la Unión Europea o fuera de ella: lo fija el artículo 25.1.f) de la ley. La guía sobre la amortización mínima al vender desarrolla el cálculo, y reparación o mejora al vender ayuda a clasificar cada obra.
Muchos vendedores olvidan restar la amortización de los años de alquiler. Aquí serían 21.762 € menos de ganancia y 2.067,39 € menos de impuesto por cabeza. Si la Administración lo detecta, reclamará la diferencia con intereses y puede abrir un expediente sancionador. No es un ahorro: es un riesgo.
El plazo del vendedor
La misma Orden EHA/3316/2010 fija el plazo de la autoliquidación de la ganancia: «tres meses una vez transcurrido el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión», con independencia de su resultado. Para los Lindqvist, el plazo se abre el 8 de octubre de 2026 y se extiende tres meses, hasta comienzos de enero de 2027. Presentar después de esos tres meses supone un recargo sobre lo que salga a ingresar.
Cada vendedor presenta su propio modelo 210 con su mitad. No existe un 210 conjunto para el matrimonio, aunque la escritura sea una sola.
Si quieres que calculemos la ganancia antes de firmar, para saber cuánto dinero reservar, puedes enviarnos la escritura de compra, las facturas y los recibos del IBI mediante el formulario de no residentes.
Cuando la retención supera al impuesto
Si el piso se hubiera vendido con poca ganancia o con pérdida, la retención sería mayor que el impuesto y habría que pedir la devolución. Esa devolución no llega sola: exige presentar el 210, acreditar el cálculo y esperar a que Hacienda lo revise. Es frecuente que pida escrituras, facturas y prueba de la residencia. La guía sobre recuperar el 3 % retenido recorre el procedimiento, y ¿cuándo me devuelven el 3 %? habla de los tiempos.
Si el comprador no ingresó la retención
El artículo 25.2 añade una consecuencia que se olvida: si la retención no se ingresa, el inmueble vendido «queda afecto» al pago del menor de dos importes, la retención o el impuesto correspondiente. Es decir, el piso responde, y eso es un problema para el comprador, no para el vendedor. Aun así, al vendedor le conviene pedir el justificante del 211, porque sin él tendrá que demostrar de otra forma que se le retuvo antes de descontarlo. Lo que ocurre en ese caso está en el comprador no ingresó el 3 %.
La plusvalía municipal, con otro obligado
La retención del 3 % es un pago del impuesto estatal. La plusvalía municipal es un impuesto distinto, del ayuntamiento. Cuando el vendedor es una persona física no residente, el artículo 106.2 del texto refundido de Haciendas Locales convierte al comprador en sustituto del contribuyente: es él quien la declara y paga, y por eso suele retener también ese importe del precio. El plazo es de treinta días hábiles desde la venta, según el artículo 110 de la misma ley. Más detalle en ¿quién paga la plusvalía cuando vende un no residente?.
Antes de la notaría
- Certificado de residencia fiscal de cada vendedor, para acreditar que no residen en España.
- NIE de ambos, que el notario exige y que aparece en el 211.
- Escritura de compra y facturas de gastos y mejoras, con prueba de pago.
- Recibo del IBI, para separar suelo y construcción.
- Relación de años en que el piso estuvo alquilado, que determina la amortización.
- Si hay declaraciones de alquiler o de imputación sin presentar, conviene regularizarlas antes, porque la venta concentra la atención de Hacienda; véase ¿qué puede hacerme Hacienda si llevo años sin declarar?.
La página de no residentes explica el resto de rentas que un propietario de fuera declara en España, desde la imputación del piso vacío hasta el alquiler, y cómo se ordenan los modelos de cada año.