Lucía Prados, profesora en Granada, compra en junio de 2026 un apartamento en Almuñécar a Klaus Becker, un ingeniero jubilado que vive en Múnich. Klaus lo compró en 2018 por 200.000 € y ahora lo vende por 215.000 €. En la notaría, Lucía retiene el 3 % del precio para Hacienda, como le habían explicado. Nadie le habla de la plusvalía municipal hasta que, al salir, el agente inmobiliario le dice: «Esa la tienes que presentar tú, que el vendedor no vive aquí». Lucía no entiende por qué ha de pagar un impuesto sobre una ganancia que no es suya.
No es suya, pero la ley la pone en su lugar ante el ayuntamiento. Y lo que haga en las semanas siguientes decide cuánto se paga y quién acaba soportándolo.
Contribuyente y sustituto no son la misma persona
El artículo 106.1.b) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales dice que en una venta el contribuyente es quien transmite el terreno: Klaus. Pero el apartado 2 añade que, cuando el contribuyente es una persona física no residente en España, el adquirente es sujeto pasivo sustituto. Lucía no paga como favor ni por pacto: la ley la obliga a cumplir en lugar de Klaus, con la declaración y con el pago.
El artículo 36.3 de la Ley General Tributaria cierra el círculo. El sustituto está obligado ante la Administración, pero puede exigir al contribuyente lo que haya pagado. Lucía puede reclamar a Klaus el impuesto, pero reclamar a alguien que vive en Múnich después de la firma es lento y caro. Por eso lo habitual es retener esa cantidad del precio el día de la escritura.
| Obligación de la venta | Quién la cumple | Ante quién |
|---|---|---|
| Retención del 3 % (modelo 211) | Lucía, compradora | Agencia Tributaria |
| Plusvalía municipal | Lucía, como sustituta | Ayuntamiento de Almuñécar |
| Impuesto de la ganancia (modelo 210) | Klaus, vendedor | Agencia Tributaria |
Treinta días hábiles desde la firma
El artículo 110.2.a) fija un plazo de treinta días hábiles desde el devengo para las ventas. El devengo es la fecha de la escritura. Los sábados, domingos y festivos no cuentan, así que treinta días hábiles suelen ser algo más de seis semanas naturales. No deben confundirse con el mes del modelo 211 ni con los plazos del 210 del vendedor.
El formato depende del ayuntamiento. Según el artículo 110.4, cada municipio decide si exige autoliquidación, en la que Lucía calcula e ingresa, o si le basta una declaración y luego notifica la liquidación, como prevé el apartado 5. En ambos casos hay que acompañar la escritura, según el apartado 3. La ordenanza de Almuñécar, no la de Granada ni la de Múnich, dice qué formulario usar.
Las dos formas de calcular, con las cifras de Klaus
La base puede salir de dos maneras, y la ley permite quedarse con la menor.
Método objetivo. El artículo 107 multiplica el valor catastral del suelo en la fecha de la venta por un coeficiente según los años de tenencia. Supongamos un valor catastral total de 110.000 €, de los que 44.000 € son suelo, y que la ordenanza aplica para ocho años el coeficiente 0,19, que es el máximo que hoy figura en el texto consolidado para ese periodo. Los datos son de ejemplo; el coeficiente real lo fija cada ordenanza dentro de los máximos legales.
- Valor catastral del suelo: 44.000 €.
- Coeficiente por ocho años: 0,19.
- Base imponible: 44.000 × 0,19 = 8.360 €.
Método real. El artículo 104.5 compara el valor del terreno en la venta y en la compra. Cuando se vende suelo con construcción, el suelo se calcula aplicando a los precios de las escrituras la proporción que el valor catastral del suelo representa sobre el total en la fecha de la venta. Aquí, 44.000 entre 110.000: un 40 %. No se suman gastos ni tributos.
- Suelo en la venta: 215.000 × 40 % = 86.000 €.
- Suelo en la compra: 200.000 × 40 % = 80.000 €.
- Incremento real: 6.000 €.
Como 6.000 € es menos que 8.360 €, el artículo 107.5 permite tomar el incremento real como base, siempre que se solicite y se acredite por el procedimiento del 104.5. Con un tipo supuesto del 29 %, dentro del máximo del 30 % del artículo 108:
| Método | Base | Cuota al 29 % |
|---|---|---|
| Objetivo | 8.360 € | 2.424,40 € |
| Real | 6.000 € | 1.740,00 € |
La elección no es automática: la tiene que hacer valer quien declara, y el sustituto también puede hacerlo. Si Lucía se limita a pagar lo que le calcula la sede municipal por el método objetivo, se pagan 684,40 € de más que después Klaus le discutirá.
Cuando el valor del suelo en la venta no supera el de la compra, el artículo 104.5 declara la operación no sujeta. Pero para que se reconozca hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de compra y de venta. No presentar nada porque «no hay ganancia» es la forma más segura de recibir una liquidación con recargo.
Qué conviene dejar escrito en la escritura
Como Lucía responde ante el ayuntamiento y solo después puede recobrar, lo prudente es fijar en la escritura, o antes en el contrato de arras, tres cosas:
- Que la compradora retiene del precio una cantidad para la plusvalía, calculada por el método más alto por si el real no se admite.
- Que devolverá la diferencia a Klaus cuando el ayuntamiento liquide o acepte la autoliquidación.
- Que Klaus entregará la escritura de compra de 2018 y los datos que haga falta para acreditar el incremento real. Sin la escritura antigua, el método real no se puede defender.
Si eres comprador o vendedor en una operación con un no residente y quieres que preparemos el cálculo antes de firmar, puedes enviarnos las dos escrituras y el recibo del IBI por el formulario de no residentes.
Lo que la plusvalía supone para el vendedor
Para Klaus, la plusvalía es un tributo inherente a la venta. El artículo 35.2 de la Ley del IRPF, al que remite el artículo 24.4 de la Ley del IRNR, permite restar del valor de transmisión los gastos y tributos que satisface quien vende. Que la pague Lucía como sustituta con dinero retenido del precio no cambia quién la soporta.
Hay otra regla del mismo artículo 35 que a menudo se olvida: el valor de adquisición se reduce en las amortizaciones. Si Klaus alquiló el piso varios años y, como residente en la Unión Europea, dedujo la amortización en sus 210, esas cantidades restan del precio de compra. Suponiendo 14.000 € de gastos de compra, 6.000 € de gastos de venta y 12.000 € de amortizaciones:
- Valor de transmisión: 215.000 − 6.000 − 1.740 = 207.260 €.
- Valor de adquisición: 200.000 + 14.000 − 12.000 = 202.000 €.
- Ganancia: 5.260 €.
- Impuesto al 19 %, el tipo del artículo 25.1.f) para todas las ganancias de no residentes: 999,40 €.
- Retención del 3 % practicada por Lucía: 6.450 €.
- A devolver a Klaus: 5.450,60 €, que solo se recupera presentando el 210.
Si la plusvalía se paga tarde o por el método equivocado, el gasto que Klaus descuenta cambia, y con él su ganancia.
Si el plazo ya ha pasado
Presentar fuera de plazo sin requerimiento del ayuntamiento lleva recargos por declaración extemporánea, que se calculan como en los tributos estatales. Si el ayuntamiento ya ha liquidado, hay que mirar el plazo de recurso que figura en la notificación. El detalle está en plazo de la plusvalía y recargo.
Para ver el mismo problema desde el lado de quien vende, está plusvalía municipal al vender siendo no residente. Cómo se separa el suelo de la construcción, en cómo se calcula el valor del suelo. Y la retención estatal, en vendo mi piso en España y no vivo aquí.
La página de no residentes de Salama Tax coordina los tres impuestos de una venta en la que el vendedor vive fuera, para que el comprador no pague de más ni el vendedor se quede sin devolución.