Siobhan Kelly es enfermera en Cork y desde 2016 tiene un apartamento en Torrevieja que usa en verano. Nadie le dijo que un piso sin alquilar genera un impuesto anual para quien vive fuera, y nunca ha presentado un modelo 210. En septiembre de 2026 decide venderlo. En la reunión previa con la inmobiliaria alguien menciona que «si Hacienda te busca, te embarga el piso». Siobhan quiere saber tres cosas: cuánto puede deber, si le pueden quitar el apartamento y si le conviene presentar ahora o esperar a que la venta pase.
Lo que debe, año a año
La renta que Siobhan no ha declarado es la imputación del artículo 85 de la Ley del IRPF, que el artículo 24.5 de la Ley del IRNR aplica a los no residentes. Supongamos un valor catastral de 80.000 € y que en su municipio corresponde el 1,1 %. Como reside en Irlanda, país de la Unión Europea, su tipo es el 19 %.
- Renta imputada anual: 80.000 × 1,1 % = 880 €.
- Cuota anual: 880 × 19 % = 167,20 €.
- Por cuatro años aún no prescritos: 668,80 € de cuota.
No es una cifra que justifique un embargo inmobiliario. Pero la deuda tributaria no se queda en la cuota: dependiendo de cómo se regularice, se añaden recargos, intereses o sanciones, y eso es lo que decide la cuenta final.
Cuántos años le pueden reclamar
El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija en cuatro años la prescripción del derecho de la Administración a liquidar. El artículo 67 dice desde cuándo se cuenta: desde el día siguiente a aquel en que termina el plazo para presentar la autoliquidación de ese año, no desde el 31 de diciembre del año de la renta. Si el plazo de un año concreto terminó el 31 de diciembre de 2022, el derecho a liquidarlo prescribe, sin interrupciones, cuatro años después, al comienzo de 2027.
Las interrupciones son la trampa. El artículo 68 enumera las que cuentan: cualquier actuación de la Administración con conocimiento formal del contribuyente dirigida a regularizar, los recursos y cualquier actuación del propio contribuyente conducente a liquidar la deuda. Una carta de la Agencia que Siobhan no leyó en 2024 puede haber reiniciado el plazo. Por eso lo primero no es presentar, sino averiguar qué notificaciones constan a su nombre.
Un año ya prescrito que se presenta voluntariamente se paga igual. Antes de regularizar, comprueba para cada ejercicio cuándo terminó su plazo, si hubo alguna actuación que interrumpiera la prescripción y qué titularidad tenías ese año.
Presentar antes o después de que llegue la carta
Aquí está la diferencia práctica más importante. Si Siobhan presenta sin requerimiento previo, el artículo 27 le aplica un recargo en lugar de una sanción: 1 % más un punto por cada mes completo de retraso y, pasados doce meses, el 15 % más intereses de demora desde ese mes doce. El recargo se reduce un 25 % si paga en plazo.
Si espera a que la Agencia la requiera, el artículo 191 califica de infracción dejar de ingresar la deuda de una autoliquidación. Con una base de sanción que no pasa de 3.000 € la infracción es leve, con multa del 50 %. El artículo 188 prevé reducciones: un 30 % por conformidad y, sobre lo que quede, un 40 % si se paga en plazo y no se recurre.
Con un año de los que llevan más de doce meses de retraso:
| Concepto | Presenta ella primero | Espera al requerimiento |
|---|---|---|
| Cuota | 167,20 € | 167,20 € |
| Recargo del 15 % | 25,08 € | — |
| Con la reducción del 25 % | 18,81 € | — |
| Sanción del 50 % | — | 83,60 € |
| Tras conformidad (−30 %) y pago en plazo (−40 %) | — | 35,11 € |
| Intereses de demora | Desde el mes doce | Por todo el periodo |
La diferencia por año es modesta en euros. Lo que cambia es la naturaleza: el recargo no es una sanción y no abre un expediente sancionador. Y en inmuebles de más valor, o con alquileres omitidos, las cifras crecen rápido.
El camino hasta el embargo
El embargo no es el primer paso. Antes tiene que existir una deuda liquidada o autoliquidada que no se pagó en periodo voluntario. Entonces se inicia el periodo ejecutivo y, con él, los recargos del artículo 28: 5 % si se paga todo antes de la providencia de apremio, 10 % si se paga en el plazo que abre la providencia y 20 % en los demás casos, este último con intereses.
La providencia de apremio, dice el artículo 167.2, tiene la misma fuerza ejecutiva que una sentencia. A partir de ahí la Administración puede embargar. El artículo 169.1 exige proporcionalidad: se embarga lo suficiente para cubrir deuda, intereses, recargos y costas, no más. Y el apartado 2 fija un orden cuando no se aplican los criterios de facilidad de enajenación y menor onerosidad:
- Dinero en efectivo o en cuentas.
- Créditos y derechos realizables a corto plazo.
- Sueldos, salarios y pensiones.
- Bienes inmuebles.
Para una deuda de unos cientos de euros, lo normal es que la Agencia busque primero una cuenta o una devolución pendiente. El artículo 169.5 impide además embargar bienes cuyo coste de realización pueda exceder lo que se obtendría al venderlos. Pero si Siobhan no tiene cuentas en España y la deuda crece, el apartamento es el bien que la Agencia conoce.
Qué supone una anotación en el Registro
Si se embarga el inmueble, el artículo 170.2 permite pedir una anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad, con valor de mandamiento judicial. No quita la propiedad, pero la hace pública. Cualquier comprador que pida una nota simple la verá, y ningún banco financiará la compra sin que se cancele.
Para levantarla no basta con pagar. Hay que pagar la deuda completa con sus recargos, intereses y costas, pedir el acuerdo de levantamiento y comprobar que llega al Registro. Si la venta ya está en marcha, parte del precio puede destinarse a cancelar la carga, pero la cifra exacta debe pedirse actualizada a la Agencia antes de firmar.
Si quieres que revisemos qué años tienes abiertos y cuánto costaría regularizarlos antes de vender, puedes enviarnos la escritura, los recibos del IBI y cualquier carta recibida por el formulario de no residentes.
Por qué la venta lo saca todo a la luz
Cuando Siobhan venda, el comprador tendrá que retener el 3 % del precio e ingresarlo con el modelo 211, según el artículo 25.2 de la Ley del IRNR. Si no lo hiciera, el mismo artículo deja el inmueble afecto al pago. Ella, por su parte, presentará un 210 por la ganancia y descontará esa retención.
Si la retención supera el impuesto de la ganancia, Siobhan pedirá la devolución. Y aquí se cierra el círculo: el artículo 73 obliga a la Agencia a compensar de oficio las deudas que estén en periodo ejecutivo. Si para entonces hay imputaciones liquidadas y sin pagar, la devolución de la venta puede servir para cobrarlas. Regularizar antes de firmar evita que la venta sea el momento en que se descubre y se cobra todo a la vez, y con recargos más altos.
Si el problema ya no es tuyo sino del piso
Hay un último supuesto que conviene conocer. El artículo 79 de la Ley General Tributaria permite dirigirse contra quien adquiere un bien afecto por ley al pago de una deuda, con ese mismo bien. Las deudas personales de imputación de Siobhan no persiguen al piso por sí solas, pero el comprador sí querrá garantías de que no hay cargas anotadas ni retenciones pendientes. Una venta con los años regularizados se negocia mejor.
Si quieres conocer los recargos con más detalle, está cuánto es el recargo por presentar tarde. Sobre los años que se pueden revisar, cuántos años atrás me pueden reclamar. Y para calcular la renta de un piso vacío, qué es la imputación de rentas.
La página de no residentes de Salama Tax explica cómo se ordena una regularización de varios años antes de poner el piso a la venta.