De Barcelona nos llega, casi siempre, la misma pregunta hecha de dos maneras: qué pasa con mi licencia y qué hago con el piso cuando se acabe. Es una pregunta urbanística con consecuencias fiscales durante años, así que conviene separar las dos capas.
La licencia de vivienda de uso turístico tiene fecha
Barcelona lleva tiempo sin conceder habilitaciones nuevas de vivienda de uso turístico, y el planteamiento municipal y autonómico apunta a que las existentes no son perpetuas. No vamos a poner aquí una fecha ni un número de plaza: cambian, se recurren y se matizan, y una cifra equivocada en esta página le costaría dinero a quien la lea. Lo que sí podemos decirte es qué comprobamos en cada caso: qué habilitación consta, a nombre de quién, con qué vigencia y qué dice hoy la ordenanza y el plan urbanístico aplicable a tu finca.
Lo importante para lo nuestro es que la licencia decide si la actividad puede existir, pero no decide cómo tributa mientras existe. Los trimestres corren igual, y el día en que la actividad se apaga hay que apagarla también en el censo, en el último modelo 303 y en la declaración de la renta del año. Eso lo llevamos en vivienda de uso turístico.
El alquiler de temporada no es la puerta de salida automática
La alternativa que más se plantea aquí es pasar el piso a alquiler de temporada. Funciona en algunos casos y en otros es un problema nuevo con otro nombre. Para el IVA, hoy decide lo que prestas y no el número de noches: sin servicios propios de hotel, el alquiler está exento dure lo que dure. La duración pasará a contar el día que llegue el IVA de las estancias cortas, y ni entonces bastará con poner «31 noches» en el papel: si sigues rotando huéspedes cada semana, con limpieza durante la estancia y servicios propios de hotel, lo que tienes es actividad turística disfrazada, con el IVA que eso arrastra.
La exención del artículo 20.Uno.23 de la Ley del IVA alcanza hoy a todo arrendamiento de vivienda sin servicios hoteleros. El decreto que la iba a reservar, desde el 1 de diciembre de 2026, a los contratos de más de 30 noches y a la residencia habitual del arrendador no salió adelante. Está comparado en alquiler turístico o de temporada y desarrollado en qué son servicios hoteleros a efectos de IVA.
Durante meses circuló la idea de que el alquiler turístico pasaría a llevar el 21 % de IVA. Lo que llegó al BOE fue otra cosa: el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, que preveía el 10 % para los alquileres de vivienda amueblada de hasta 30 noches. El Congreso lo rechazó el 2 de octubre de 2026, antes de que empezara a aplicarse, así que la fecha de entrada es hoy incierta; el tope lo pone la Directiva (UE) 2025/516, en julio de 2028. Cuando llegue tocará alta en el IVA, factura con el 10 % y modelo 303. Lo explicamos en el IVA del 10 % en el alquiler turístico.
Herencias y donaciones con normativa catalana
Cataluña tiene su propia regulación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, con reducciones por parentesco y reglas propias sobre la vivienda habitual y la empresa familiar. No reproducimos aquí los porcentajes: se comprueba el texto en vigor a la fecha del fallecimiento o de la donación, porque es esa fecha la que fija la norma aplicable y no la del día en que se firma.
Lo que sí vale la pena tener presente de antemano son los plazos, que son estatales y no perdonan: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables si se pide a tiempo, y treinta días hábiles en donaciones. Lo tratamos en herencias y donaciones y en plazos y prórroga en el impuesto.
Quién nos escribe desde Barcelona
| Quién | Qué le suele tocar |
|---|---|
| Titular de una habilitación turística en Ciutat Vella o l'Eixample | Saber qué vigencia tiene, y en paralelo IVA trimestral, retención de plataforma y prorrateo de gastos |
| Propietario que ha pasado el piso a temporada | Comprobar si el contrato aguanta la calificación de vivienda y qué pasa con el IVA si no |
| Trabajador llegado a una tecnológica del 22@ | El régimen del artículo 93 de la Ley del IRPF y las acciones de la matriz extranjera |
| Heredero con normativa catalana | Seis meses, valoración de los inmuebles y la plusvalía municipal de la transmisión |
| Autónomo que factura a clientes de la UE | Alta en el ROI, modelo 349 y reglas de localización |
Nuestra forma de trabajar en Barcelona
En remoto y por escrito. Subes cada factura a tu carpeta el día que la recibes, sin esperar al cierre; la revisamos, te enseñamos las cifras antes de presentar y presentamos. Si además tienes un expediente municipal abierto, lo tratamos como lo que es: un frente distinto, con su propio calendario, que no puede comerse los plazos tributarios.
Atendemos en español, catalán, inglés y francés, y decimos desde el principio lo que es discutible. En materia de vivienda turística en Barcelona hay bastante que lo es, y preferimos que lo sepas antes de decidir y no después.
El último año de una habilitación en l'Eixample: turístico hasta agosto, temporada después
Un caso típico de los que cierran aquí: el piso funciona como vivienda de uso turístico del 1 de enero al 31 de agosto y en septiembre se firma un contrato de temporada de cuatro meses con una investigadora visitante. El año fiscal queda partido en tres tramos, y cada tramo se declara a su manera.
| Tramo de 2026 | Días | Ingresos | Gastos que se imputan | Resultado |
|---|---|---|---|---|
| Turístico, noches ocupadas | 150 | 21.000 € | 1.989,04 € de gastos generales + 4.650 € de comisiones y limpieza | 14.360,96 € |
| Temporada, septiembre a diciembre | 122 | 6.400 € | 1.617,75 € de gastos generales | 4.782,25 € |
| Noches anunciadas y vacías | 93 | — | 1.233,21 € que no se deducen | Imputación de 308,30 € |
Los gastos generales del año —IBI 700 €, comunidad 1.440 €, seguro 300 € y amortización 2.400 €, 4.840 € en total— se reparten por días: 150, 122 y 93 sobre 365. Las comisiones de plataforma y la limpieza entre huéspedes son del tramo turístico entero, porque solo existen por él. La imputación de los 93 días vacíos sale de un valor catastral de 110.000 € al 1,1 % —se usa el 2 % si la última revisión catastral del municipio no entra en la regla—, prorrateado por días.
Dos cosas que no aparecen en la tabla y se olvidan casi siempre: la modificación censal por el modelo 036 cuando la actividad turística termina, y el último modelo 303 si el piso prestaba servicios hoteleros y repercutía IVA. Si quieres que miremos tu año partido con tus números, el formulario es el de vivienda de uso turístico.
Lo que se presenta en Barcelona el año del cambio de uso
| Cuándo | Qué | Para qué tramo |
|---|---|---|
| Al cerrar la actividad turística | Modelo 036 de modificación o baja | El turístico |
| Del 1 al 20 de octubre de 2026 | Último 303 trimestral, solo si había IVA | El turístico, hasta agosto |
| Del 1 al 30 de enero de 2027 | Modelo 390, si hubo 303 durante el año | El turístico |
| De abril al 30 de junio de 2027 | Declaración de la renta de 2026 | Los tres tramos, cada uno en su casilla |
El contrato de temporada conviene redactarlo pensando en la declaración: que diga quién paga los suministros, porque si los asume la inquilina dejan de ser gasto tuyo de ese tramo, y que recoja la causa temporal de la estancia —la plaza de investigación, el proyecto, el curso—, que es lo que sostiene su calificación si alguien la discute. Un contrato de dos folios descargado de internet no suele decir ninguna de las dos cosas.
La reducción que la Ley del IRPF concede al arrendamiento de vivienda está pensada para quien la alquila como residencia estable del inquilino. Un contrato de temporada, por definición, no lo es, así que los 4.782,25 € del ejemplo tributan enteros. Hemos visto declaraciones que aplicaban la reducción por inercia, porque «es un alquiler de vivienda», y es de los ajustes que Hacienda detecta con solo leer la duración del contrato. Si además el inquilino recibe limpieza semanal y ropa de cama, el problema deja de ser la reducción y pasa a ser el IVA. La frontera entre los dos regímenes está en el prorrateo por días alquilados y en servicios hoteleros o no.