Lucía Ferrer vive en Valencia y ha encontrado el piso que buscaba en Dénia: 265.000 €, tres dormitorios, vistas al Montgó. El vendedor, Henrik Olsen, tiene pasaporte danés, NIE, está empadronado en Dénia desde hace seis años y le asegura por teléfono que «vive aquí todo el año». La agencia le dice a Lucía que no hace falta retener nada. Su hermano, que compró hace poco a una británica, le advierte de lo contrario. A diez días de la firma, Lucía no sabe a quién creer, y de esa respuesta depende si en la notaría tiene que quedarse con 7.950 € del precio.
La pregunta no va de pasaportes ni de dónde está la casa
La obligación de retener nace del artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes: cuando un contribuyente de ese impuesto que actúa sin establecimiento permanente transmite un inmueble situado en España, «el adquirente estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación acordada.
Lo que importa, por tanto, es si Henrik es contribuyente del IRNR, y eso depende de su residencia fiscal. El artículo 6 de esa ley remite al artículo 9 de la Ley del IRPF, que considera residente a quien permanece en España más de 183 días en el año natural o tiene aquí el núcleo principal de sus actividades o intereses económicos, con una presunción añadida cuando residen en España el cónyuge no separado y los hijos menores que dependen de él.
La nacionalidad no entra en ese análisis. Un sevillano que trabaja en Luxemburgo desde hace una década puede ser no residente; un danés que vive en Dénia, residente. Para Lucía, sin embargo, el problema no es teórico: ella no puede contar los días que Henrik pasa en España ni conoce sus intereses económicos. Necesita un papel que la proteja.
El único documento que el Reglamento acepta
El artículo 14.2.a) del Reglamento del IRNR dice que el comprador no tendrá obligación de retener «cuando el transmitente acredite su sujeción al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o al Impuesto sobre Sociedades mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria».
La norma no habla de declaraciones del vendedor ni de indicios. Exige una certificación de la Administración tributaria española que diga que Henrik tributa en España por IRPF. En la práctica es el certificado de residencia fiscal que expide la Agencia Tributaria, cuya obtención explicamos en la guía sobre el certificado de residencia fiscal. Si Henrik es residente, conseguirlo es un trámite ordinario; si pone pegas para pedirlo, eso ya es una señal.
Papeles que parecen probar residencia y no la prueban
Casi todos los vendedores extranjeros que viven en España traen a la notaría uno o varios de estos documentos, convencidos de que bastan:
| Documento | Qué acredita en realidad | ¿Libera al comprador de retener? |
|---|---|---|
| Certificado de empadronamiento | Que figura inscrito en el padrón municipal | No |
| NIE | Que tiene un número de identificación como extranjero | No |
| TIE o certificado de registro de ciudadano de la UE | Su situación administrativa de estancia o residencia legal | No |
| Declaraciones de IRPF presentadas | Que presentó una autoliquidación, no que Hacienda le reconozca residente | No por sí solas |
| Manifestación en la escritura | Lo que el propio vendedor declara sobre su domicilio | No |
| Certificado de residencia fiscal de la Agencia Tributaria | Que tributa en España por IRPF | Sí, es el papel previsto en el artículo 14.2.a) |
La cuarta fila merece un matiz. Unas declaraciones de la renta españolas presentadas durante años son un indicio serio de que Henrik es residente, y ayudan a que el certificado salga sin problemas. Pero el Reglamento pide la certificación, no los indicios.
Qué se juega Lucía si acierta por intuición y se equivoca
Supongamos que Lucía se fía, no retiene y paga los 265.000 € íntegros. Un año después la Agencia Tributaria comprueba que Henrik llevaba años con residencia fiscal en Dinamarca.
- Retención que debió practicar: 265.000 × 3 % = 7.950 €.
- Esa cantidad es una deuda de Lucía como retenedora (artículo 37.2 de la Ley General Tributaria), no de Henrik, aunque vaya a cuenta del impuesto de él.
- Además, el piso queda afecto al pago del importe menor entre la retención y el impuesto de Henrik (artículo 25.2, párrafo tercero).
- Si hay sanción, la base sería la cantidad no ingresada. El artículo 191 de la Ley General Tributaria impide calificar como leve la infracción cuando se han dejado de ingresar cantidades «que se hubieran debido retener», y la califica como grave, con multa del 50 al 100 %, cuando no se retuvo nada. Con el porcentaje mínimo, 3.975 €.
- Si Lucía aceptara la propuesta y pagara en plazo sin recurrir, el artículo 188 prevé una reducción del 30 % por conformidad y otra del 40 % por pronto pago: 3.975 × 0,70 × 0,60 = 1.669,50 €.
Todo eso para recuperar después, si puede, los 7.950 € reclamándoselos a Henrik, que ya cobró el precio completo y vive en Copenhague. La sanción concreta depende del expediente y puede ser distinta; lo que no cambia es que el riesgo lo soporta quien compra.
Que la inmobiliaria o el propio vendedor digan que no hay que retener no traslada la obligación. El artículo 25.2 la pone en el adquirente, y la Ley General Tributaria le trata como retenedor. Si falta el certificado de la Agencia Tributaria el día de la firma, lo prudente es retener.
Cuándo pedirlo y qué mirar en él
La conversación sobre el certificado debe tenerse al firmar las arras, no en la notaría. Tres comprobaciones evitan sorpresas:
- Que lo expida la Agencia Tributaria española y no una autoridad fiscal extranjera. Un certificado danés de residencia sirve para que Henrik aplique el convenio en su propio 210, pero prueba justo lo contrario de lo que Lucía necesita.
- Que el nombre y el NIE coincidan con los de la escritura, y que se refiera al IRPF.
- Que su fecha sea cercana a la firma. La residencia puede cambiar de un año a otro, y un certificado antiguo no dice nada del año de la venta.
Si el certificado no llega a tiempo, la salida razonable es retener y dejar que Henrik recupere lo que corresponda. Por cierto, si Henrik es de verdad residente, el 3 % ingresado por el cauce del no residente le complicaría la vida a él: por eso le conviene tanto como a Lucía conseguir el papel antes de firmar. En la guía sobre cómo comprobar la residencia del vendedor hay una lista más completa de lo que conviene pedir.
Si quieres que revisemos la documentación del vendedor antes de la firma, puedes enviárnosla desde el formulario de retencion-211.
Vendedores que acaban de llegar o que se marchan
Los casos dudosos se concentran en dos momentos. El vendedor que se instaló en España hace pocos meses quizá aún no pueda obtener un certificado de residencia del año en curso, porque no ha cumplido los 183 días ni ha declarado nunca aquí. Y el que vende precisamente porque se va puede ser residente el día de la firma y dejar de serlo después, o haber dejado ya de serlo aunque siga empadronado.
En ambos supuestos la regla práctica es la misma: sin certificado, retención. La guía sobre quién es no residente a efectos del 211 desarrolla estos casos límite.
Si el vendedor es una sociedad
Cuando vende una entidad, el criterio no es el padrón sino el artículo 8.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades: es residente la que se constituyó conforme a las leyes españolas, tiene aquí su domicilio social o su sede de dirección efectiva. Una SL española con socios extranjeros es residente; una sociedad constituida fuera, en principio, no. El certificado que exime de retener será entonces el que acredite su sujeción al Impuesto sobre Sociedades. Lo tratamos con detalle en compro a una sociedad extranjera.
Y si son varios vendedores con situaciones distintas, cada uno se examina por separado, como explicamos en dos vendedores y solo uno reside aquí.
Las demás preguntas de quien compra a un no residente, desde el cálculo hasta el plazo de un mes, están reunidas en la página de Salama Tax sobre el modelo 211.