Bruno Carrasco, empresario madrileño, va a comprar una villa en Sotogrande por 540.000 €. La titular no es una persona sino Zonnehuis Vastgoed BV, una sociedad neerlandesa con sede en Róterdam cuyo administrador, un holandés que pasa los veranos en la casa, firmará con poderes apostillados. El abogado de la vendedora le ha enviado un borrador de escritura sin mención alguna a la retención. «Esto es una venta entre empresas, aquí no aplica lo del 3 %», le dice. Bruno compra como particular.
Las sociedades también son contribuyentes del IRNR
El artículo 5 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes incluye entre sus contribuyentes a «las personas físicas y entidades no residentes en territorio español» que obtengan rentas en él. Una sociedad neerlandesa que vende un inmueble situado en España obtiene aquí una ganancia y, salvo que opere mediante establecimiento permanente, es contribuyente de ese impuesto.
El artículo 25.2 no distingue: la obligación de retener el 3 % se aplica a las transmisiones de inmuebles «por contribuyentes que actúen sin establecimiento permanente». Si Zonnehuis es no residente y no tiene establecimiento permanente en España, Bruno debe retener.
Que el comprador sea particular o empresa tampoco cambia nada. La obligación recae en el adquirente, sea quien sea.
Primero: ¿es de verdad una sociedad no residente?
Para las entidades, el artículo 6 de la ley remite al artículo 8.1 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, según el cual son residentes en España las entidades que se hayan constituido conforme a las leyes españolas, tengan aquí su domicilio social o tengan en España su sede de dirección efectiva.
| Tipo de vendedor | ¿Retención del 3 %? | Qué conviene pedir |
|---|---|---|
| SL o SA española, aunque sus socios sean extranjeros | No | Nada especial; es residente por constitución |
| Sociedad extranjera sin actividad ni oficina en España | Sí | Documentación societaria y poderes |
| Sociedad extranjera dirigida de hecho desde España | Depende de dónde esté su dirección efectiva | Certificado de la Agencia que acredite su sujeción al Impuesto sobre Sociedades, si lo tiene |
| Sociedad extranjera con establecimiento permanente en España al que está afecto el inmueble | No, si se acredita | Prueba del establecimiento y de la afectación |
La tercera fila es rara en la práctica pero existe: una sociedad constituida en el extranjero cuyos administradores toman todas las decisiones desde Marbella puede ser residente en España por su sede de dirección efectiva. En ese caso, el artículo 14.2.a) del Reglamento del IRNR exime de retener si la vendedora acredita su sujeción al Impuesto sobre Sociedades «mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria». Sin ese certificado, Bruno no tiene forma segura de sostenerlo.
El establecimiento permanente, en concreto
El artículo 13.1.a) de la ley define el establecimiento permanente como instalaciones o lugares de trabajo de los que se dispone en España de forma continuada o habitual y en los que se realiza toda o parte de la actividad, o la actuación mediante un agente autorizado para contratar que ejerce habitualmente esos poderes. Menciona expresamente sedes de dirección, sucursales, oficinas y obras de construcción que duren más de seis meses.
Una sociedad cuya única relación con España es ser dueña de una villa que usa su socio en verano no suele encajar en esa definición. Una promotora extranjera con obra, oficina de ventas y personal en la costa, en cambio, puede tenerlo. Si la vendedora alega que actúa mediante establecimiento permanente, la carga de convencer al comprador es suya: número de identificación fiscal del establecimiento, declaraciones presentadas y constancia de que el inmueble forma parte de su patrimonio. Si no hay documentación clara, lo prudente es retener.
Las cifras de Bruno
- Precio: 540.000 €.
- Retención: 540.000 × 3 % = 16.200 €.
- Pago a Zonnehuis en la notaría: 523.800 €.
- Ingreso con el modelo 211 en el mes siguiente a la escritura: 16.200 €.
- La sociedad descontará esos 16.200 € en su declaración de la ganancia como no residente, que también se presenta con el modelo 210.
Si Bruno no retuviera, el riesgo sería el mismo que con un vendedor particular: tendría que ingresar él los 16.200 € y la villa quedaría afecta al pago, tal como explicamos en qué me puede pasar si no lo ingreso. Con una sociedad extranjera hay un factor añadido: recuperar el dinero de una BV que acaba de vender su único activo puede ser prácticamente imposible.
Muchas sociedades extranjeras propietarias de una sola vivienda se liquidan poco después de venderla. Si la retención no se practicó, el comprador no tendrá a quién reclamar. El momento de resolverlo es antes de la escritura, con la cláusula correspondiente y el dinero retenido.
Si estás comprando a una sociedad y quieres que revisemos la documentación de la vendedora, envíala por el formulario de retencion-211.
Si lo que compras son las participaciones y no la villa
A veces el vendedor propone otra fórmula: en lugar de vender la casa, vender la sociedad. Bruno compraría las participaciones de Zonnehuis y, con ellas, indirectamente, la villa. El artículo 25.2 se refiere a transmisiones de bienes inmuebles, y en una compra de participaciones el inmueble no cambia de titular, así que el esquema del 211 no se aplica tal cual.
Eso no significa que sea más sencillo ni más barato. La ganancia del socio que vende puede tributar en España según el tipo de sociedad y lo que diga el convenio aplicable, y el comprador hereda la historia fiscal completa de la sociedad: deudas, obligaciones pendientes y el valor fiscal de la villa, que suele ser muy inferior a su valor real. Es una operación distinta que exige un análisis propio, y la parte que dependa del Derecho neerlandés tiene que confirmarla un asesor de allí.
Documentos que conviene reunir
- Extracto del registro mercantil del país de origen, reciente y apostillado, que acredite la existencia de la sociedad y quién la representa.
- Poderes del firmante, apostillados y, si no están en español, traducidos.
- NIF español de la sociedad. El artículo 254.2 de la Ley Hipotecaria impide inscribir la compraventa si no constan los números de identificación fiscal de todos los comparecientes y de las entidades representadas.
- Declaración de la vendedora sobre su residencia y sobre la inexistencia de establecimiento permanente, que no exime de retener pero deja constancia de lo manifestado.
- Si la sociedad alega residencia en España, el certificado de la Agencia Tributaria.
Sobre la entidad propietaria recae además, en ciertos casos, un gravamen especial: el artículo 40 de la ley lo impone a las entidades residentes en países o territorios que tengan la consideración de paraíso fiscal y sean propietarias de inmuebles en España. No es el caso de una BV neerlandesa, pero si la vendedora estuviera domiciliada en una de esas jurisdicciones, conviene preguntar si ha cumplido con ese gravamen.
El resto de la operación sigue las reglas generales: la base es la contraprestación acordada, como explicamos en sobre qué importe se calcula el 3 %, y el vendedor debe recibir su ejemplar del modelo, según qué le tengo que entregar al vendedor. La guía sobre quién es no residente a efectos del 211 añade otros supuestos de entidades.
Todas las preguntas sobre la retención en compras a no residentes, particulares o sociedades, están reunidas en la página de Salama Tax dedicada al modelo 211.