Óscar Méndez, funcionario en Alicante, compró en marzo de 2024 un apartamento en Torrevieja a Ingrid Berg, jubilada sueca, por 150.000 €. Pagó el precio completo; nadie le habló de retenciones. Ahora, en septiembre de 2026, quiere venderlo para mudarse a Valencia. Cuando la inmobiliaria pide una nota simple, aparece algo que no esperaba: una nota al margen de la inscripción que dice que la finca queda afecta al pago de una cantidad por el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El comprador interesado ya ha preguntado qué es eso.
Tres consecuencias distintas que conviene no mezclar
Quien no presenta el modelo 211 se enfrenta a tres cosas, cada una con su lógica:
| Frente | En qué consiste | Norma |
|---|---|---|
| La deuda del comprador | Debe el 3 % como retenedor, lo haya descontado o no | Artículo 25.2 de la Ley del IRNR y artículo 37.2 de la Ley General Tributaria |
| La afección del inmueble | La finca responde del importe menor entre la retención y el impuesto del vendedor | Artículo 25.2, párrafo tercero, y artículo 14.5 del Reglamento |
| La sanción | Multa por dejar de ingresar lo que se debió retener | Artículo 191 de la Ley General Tributaria |
A esas tres se suman los intereses de demora y, si se regulariza voluntariamente, el recargo del artículo 27 en lugar de la sanción.
La deuda es tuya aunque no retuvieras
El artículo 25.2 dice que el adquirente «estará obligado a retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación. La Ley General Tributaria define al retenedor, en su artículo 37.2, como la persona a quien la ley impone la obligación de detraer e ingresar una parte de los pagos que realiza a otro. Que Óscar no descontara nada del precio no le libera: sigue obligado a ingresar la cantidad.
- Precio: 150.000 €.
- Retención debida: 150.000 × 3 % = 4.500 €.
- Esa cantidad tendrá que salir ahora del bolsillo de Óscar, porque el precio se pagó entero.
Hasta dónde responde el apartamento
La afección tiene un límite que casi nadie conoce. El inmueble queda afecto al pago «del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente». Es decir, entre los 4.500 € y lo que Ingrid debía pagar realmente por su ganancia.
Supongamos que Ingrid compró en 2015 por 118.000 € más 9.000 € de gastos de compra y pagó 4.500 € de gastos de venta:
- Valor de transmisión: 150.000 − 4.500 = 145.500 €.
- Valor de adquisición: 118.000 + 9.000 = 127.000 €.
- Ganancia: 18.500 €.
- Impuesto al 19 %, el tipo que el artículo 25.1.f) de la ley fija para las ganancias de no residentes: 3.515 €.
- Importe del que responde la finca: el menor entre 4.500 y 3.515, es decir, 3.515 €.
Si Ingrid hubiera vendido con pérdidas, el impuesto correspondiente sería cero y el límite de la afección, también. Pero cuidado: eso limita lo que responde el apartamento, no la obligación propia de Óscar como retenedor. Y para demostrar cuál era el impuesto de Ingrid hacen falta sus escrituras y facturas, que Óscar no suele tener.
La afección se hace efectiva por la vía del artículo 79.1 de la Ley General Tributaria: los adquirentes de bienes afectos responden subsidiariamente con ellos, por derivación de la acción tributaria, si la deuda no se paga. El artículo 41.5 exige un acto de derivación, con audiencia previa del interesado.
El artículo 14.5 del Reglamento obliga al registrador a hacer constar la afección por nota al margen, indicando la cantidad de que responde la finca. Si Óscar vende sin cancelarla, su comprador heredará la carga. Ninguna notaría ni ningún banco la pasará por alto, y lo normal es que el comprador exija que se cancele antes de firmar o que se retenga su importe.
La sanción, según si retuviste o no
El artículo 191 de la Ley General Tributaria gradúa la infracción. Cuando se han dejado de ingresar cantidades que se debieron retener, la infracción nunca es leve. Si no se retuvo nada, como Óscar, entra en el supuesto grave del apartado 3.c), con multa del 50 al 100 %. Si se retuvo y no se ingresó, el apartado 4 la califica como muy grave, con multa del 100 al 150 %.
Para Óscar, con la multa mínima y las reducciones del artículo 188 (30 % por conformidad y 40 % por pago en plazo sin recurso):
- Base: 4.500 €.
- Multa mínima grave: 50 % = 2.250 €.
- Tras reducciones: 2.250 × 0,70 × 0,60 = 945 €.
Es el mecanismo, no el resultado de un expediente real: la graduación depende de las circunstancias que aprecie la Administración.
Regularizar antes de que llegue la carta
Si Óscar presenta el 211 por su cuenta antes de recibir ningún requerimiento, no hay sanción sino recargo. Como han pasado más de doce meses desde que terminó el plazo, el artículo 27.2 fija un 15 %, que excluye las sanciones, más intereses de demora desde el día siguiente al mes doce.
- Recargo: 4.500 × 15 % = 675 €.
- Con la reducción del 25 % del artículo 27.5, si paga en plazo: 506,25 €.
- Intereses de demora: dependen de las fechas exactas y del tipo vigente en cada periodo.
Cómo se presenta el modelo fuera de plazo lo contamos en se me ha pasado el mes y, con más detalle, en la guía sobre el 211 fuera de plazo.
Si estás en una situación parecida, puedes enviarnos la escritura y la nota simple desde el formulario de retencion-211 y te diremos qué opción tiene más sentido.
Cuánto tiempo puede reclamar la Administración
El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija en cuatro años la prescripción del derecho a liquidar, y el artículo 67.1 empieza a contarlo desde el día siguiente al fin del plazo reglamentario de presentación, en este caso el mes posterior a la escritura. Cualquier actuación de la Administración con conocimiento formal del obligado, o cualquier actuación suya dirigida a liquidar la deuda, interrumpe ese plazo (artículo 68). Esperar a que prescriba es una apuesta que se pierde con una sola carta, y mientras tanto la nota registral sigue ahí. El artículo 14.5 del Reglamento prevé que la nota se cancele, entre otros casos, por caducidad o acreditando la prescripción de la deuda, pero eso exige que la deuda haya prescrito de verdad. La guía sobre la prescripción de cuatro años explica cómo se cuentan esos plazos.
Recuperar el dinero de la vendedora
Óscar pagó 150.000 € a Ingrid y ahora tendrá que ingresar 4.500 € a cuenta del impuesto de ella. Frente a Ingrid tiene, en principio, una acción civil para reclamarle esa cantidad, porque el ingreso le beneficia: podrá descontarlo en su propio impuesto. En la práctica, reclamar a una jubilada en Suecia dos años después exige localizarla y convencerla, y el éxito no se puede asegurar. Si Ingrid presentó su 210 y pagó su impuesto completo, el panorama cambia de nuevo, y habría que verlo con sus justificantes.
Cuando es el vendedor quien sufre la falta de ingreso, la perspectiva es otra, y la tratamos en el comprador no ingresó el 3 %.
Lo que conviene reunir antes de mover ficha
- La escritura de compra y una nota simple reciente.
- Cualquier comunicación recibida de la Agencia Tributaria sobre esa compra.
- Los datos de contacto de la vendedora y, si es posible, su escritura de adquisición, para medir su impuesto real.
- Si vas a vender, el calendario de la nueva operación, para cancelar la nota a tiempo.
La retención del 3 % y el modelo 211, con todas sus variantes, se explican en la página de Salama Tax para compradores de inmuebles a no residentes.