Marta Echevarría e Iñigo Zubiri, de Bilbao, han cerrado la compra de un apartamento en Nerja por 318.000 €. El vendedor es Graham Pike, jubilado británico que vuelve a Yorkshire. Cuando su abogada les habla de la retención del 3 %, Iñigo hace la cuenta rápida: 9.540 € que no tenían presupuestados, encima de los impuestos de la compra, la notaría y el registro. Marta sospecha que no es así, pero tampoco sabe explicar por qué. Graham, por su parte, cree que cobrará 318.000 € limpios.
Los dos se equivocan, y conviene que todos lo entiendan antes de firmar las arras.
Retener es pagar una parte del precio a Hacienda en lugar de al vendedor
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga al comprador a «retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación acordada, y precisa que lo hace «en concepto de pago a cuenta del impuesto correspondiente» al vendedor. La palabra clave es retener: el comprador se queda con una parte del precio y la entrega a la Agencia Tributaria por cuenta de quien vende.
Para Marta e Iñigo, el coste total de la vivienda sigue siendo 318.000 €. Lo que cambia es el destinatario de una parte: 308.460 € van a Graham y 9.540 € van a Hacienda mediante el modelo 211. Graham, a su vez, descontará esos 9.540 € del impuesto que le corresponda por la ganancia cuando presente su modelo 210, y si le sobra, pedirá la devolución.
La confusión nace porque en otras compras (el ITP, la notaría, el registro) todo lo que se paga es un gasto añadido del comprador. La retención no lo es.
Los números de Marta e Iñigo, de las arras a la escritura
El contrato de arras se firma en septiembre con una entrega del 10 %, y la escritura en noviembre:
| Momento | Concepto | Importe | Destinatario |
|---|---|---|---|
| Arras | Señal a cuenta del precio | 31.800 € | Graham |
| Escritura | Retención del 3 % sobre 318.000 € | 9.540 € | Agencia Tributaria (modelo 211) |
| Escritura | Resto del precio | 276.660 € | Graham |
| Total | 318.000 € |
Paso a paso:
- Precio acordado: 318.000 €.
- Retención: 318.000 × 3 % = 9.540 €. Se calcula sobre el precio total, no sobre lo que queda por pagar tras las arras.
- Pagado ya en arras: 31.800 €.
- Pendiente en la notaría: 318.000 − 31.800 − 9.540 = 276.660 €.
- Graham recibe en total 31.800 + 276.660 = 308.460 €.
Los 9.540 € se quedan en la cuenta de Marta e Iñigo hasta que los ingresen con el 211, que tiene de plazo un mes desde la transmisión (artículo 14.3 del Reglamento del IRNR). Lo más sencillo es no mezclarlos con el resto del ahorro y presentar el modelo cuanto antes.
Por qué hay que escribirlo en las arras
El día de la firma, Graham va a ver en la escritura un cheque o una transferencia por 276.660 €, no por 286.200 €. Si nadie le ha avisado, la notaría se convierte en una negociación a destiempo. Un contrato de arras claro evita el problema con una cláusula de este tipo:
> «Dado que la parte vendedora no es residente fiscal en España, la parte compradora retendrá del precio el 3 % de la contraprestación total acordada (9.540 €), conforme al artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, y lo ingresará en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211 en el plazo reglamentario. Dicha cantidad se considerará parte del precio pagado. La parte compradora entregará a la vendedora el ejemplar del modelo que le corresponde una vez efectuado el ingreso.»
Y conviene añadir la salvedad contraria: si antes de la escritura el vendedor aporta un certificado de la Agencia Tributaria que acredite que tributa en España por IRPF, no habrá retención. Es la excepción del artículo 14.2.a) del Reglamento, que desarrollamos en cómo sé si el vendedor es no residente. La guía sobre el 3 % en el contrato de arras recoge otras cláusulas útiles.
Puedes mandarnos el borrador del contrato de arras para revisar la redacción desde el formulario de retencion-211.
Si en la notaría pagas el precio completo al vendedor, la obligación de ingresar el 3 % no desaparece: sigues siendo el retenedor y tendrás que ingresarlo con tu dinero. Después podrías reclamárselo al vendedor, pero es una reclamación civil contra alguien que puede vivir en otro país y que ya no tiene ningún incentivo para colaborar.
El error que convierte la retención en un gasto
Imaginemos que en la notaría, con prisas y un vendedor contrariado, Iñigo transfiere 286.200 € a Graham, es decir, el precio completo menos las arras. Tres semanas después recuerda el 211.
- Hacienda sigue esperando 9.540 € de Iñigo y Marta, porque el artículo 25.2 les obliga a ellos.
- Graham, que no ha sufrido retención, no tiene nada que descontar en su 210, y bien podría no presentarlo.
- Para recuperar el dinero, los compradores tendrían que reclamar a Graham fuera de España.
En ese escenario la retención sí se convierte en un coste real de la compra. Por eso la cuenta de la notaría debe cerrarse por escrito, con la cifra de la retención separada, antes de la firma.
Quién pone el dinero cuando hay hipoteca del comprador
Si Marta e Iñigo financian parte de la compra con un préstamo, nada cambia en el cálculo. El banco entrega su parte y los compradores ponen el resto; la retención se aparta del conjunto que se paga al vendedor. Lo que sí conviene es avisar al banco y a la notaría de que el cheque o la transferencia al vendedor irá minorada en 9.540 €, para que la provisión de fondos cuadre. Si además el vendedor tiene una hipoteca que se cancela en el acto, el reparto se complica un poco, y lo tratamos en hipoteca y subrogación.
Lo que no se descuenta del 3 %
La retención se calcula sobre la contraprestación acordada. No se rebaja porque Graham pague la comisión de la agencia, la plusvalía municipal o la cancelación registral de su hipoteca. Esos gastos le reducen a él la ganancia en su 210, pero no la base de la retención. El detalle está en sobre qué importe se calcula el 3 %.
Qué gana el vendedor con que retengas bien
A Graham, que ahora ve 9.540 € menos, le interesa que el ingreso se haga en plazo y que reciba su ejemplar del 211. Con él justifica el pago a cuenta en su 210 (artículo 14.4 del Reglamento) y, si su impuesto real es menor, solicita la devolución del exceso. El proceso lo contamos en cuándo me devuelven el 3 %. Si no se lo entregas, el perjudicado es él, como explicamos en qué le tengo que entregar al vendedor.
Quien compra a un no residente tiene, además de esta, otras dudas sobre plazos y cálculo, y las recogemos juntas en la página de Salama Tax dedicada a la retención del 3 %.