Paula Gil, enfermera en Zaragoza, compra un apartamento en Salou por 236.000 €. Los vendedores son dos hermanos que lo heredaron de su madre a partes iguales: Jordi Puig, que vive y trabaja en Reus, y Núria Puig, que se fue a Toronto hace nueve años. En la primera reunión, Jordi da por hecho que «como él es de aquí» no hay retención; Núria pregunta si le van a quitar el 3 % de todo. El notario pide a Paula que diga qué va a hacer antes de preparar la minuta.
Cada transmitente se mira por separado
Cuando un inmueble pertenece a varias personas, jurídicamente cada una transmite su cuota. La retención del artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes se refiere a las transmisiones realizadas por contribuyentes de ese impuesto, así que solo alcanza a la cuota de quien lo sea. El artículo 5 de la misma ley deja fuera, precisamente, a quienes son contribuyentes del IRPF.
En el caso de Paula, Núria es no residente y Jordi, en principio, residente. La retención recae sobre la mitad del precio que corresponde a Núria.
Las cifras de la compra en Salou
| Vendedor | Residencia fiscal | Cuota | Parte del precio | Retención |
|---|---|---|---|---|
| Jordi Puig | España (acreditada con certificado) | 50 % | 118.000 € | 0 € |
| Núria Puig | Canadá | 50 % | 118.000 € | 3.540 € |
| Total | 100 % | 236.000 € | 3.540 € |
Paso a paso:
- Precio total: 236.000 €.
- Parte de Núria según su cuota del 50 %: 118.000 €.
- Retención: 118.000 × 3 % = 3.540 €.
- Pago a Jordi: 118.000 €.
- Pago a Núria: 118.000 − 3.540 = 114.460 €.
- Ingreso en Hacienda con el modelo 211 en el mes siguiente a la escritura: 3.540 €.
Si el precio se paga en un solo cheque o transferencia a una cuenta común, la escritura debe dejar claro qué parte corresponde a cada uno y cómo se ha aplicado la retención. De lo contrario, el reparto interno entre hermanos se convierte en una fuente de reproches.
Lo que tiene que aportar Jordi
Que Jordi viva en Reus no basta. El artículo 14.2.a) del Reglamento del IRNR solo exime al comprador de retener cuando el transmitente «acredite su sujeción» al IRPF «mediante certificación expedida por el órgano competente de la Administración tributaria». Jordi tiene que traer a la firma su certificado de residencia fiscal de la Agencia Tributaria.
Si no lo trae, Paula tiene dos opciones y ninguna es cómoda: retener también sobre la parte de Jordi o asumir el riesgo de no hacerlo. Retenerle a él plantea un problema adicional, porque la retención del IRNR es un pago a cuenta de un impuesto que Jordi no paga; recuperarla le obligaría a un trámite que un residente no debería tener que hacer. Lo lógico es que Jordi consiga el certificado a tiempo, y la forma de hacerlo está en la guía del certificado de residencia fiscal. Los detalles sobre qué papeles sirven y cuáles no están en cómo sé si el vendedor es no residente.
Quien responde de la retención es el comprador. Si uno de los vendedores dice ser residente pero no aporta certificado de la Agencia Tributaria, la opción conservadora es retener también sobre su cuota. Es preferible una devolución trabajosa para él a una deuda con recargo o sanción para ti.
Cuando las cuotas no son iguales
La herencia de los Puig es sencilla: mitad y mitad. Otras veces el reparto es 70/30, hay un usufructuario o la propiedad procede de compras sucesivas. La regla no cambia: la retención se calcula sobre la parte de la contraprestación que corresponde a cada no residente según lo que transmite.
Un ejemplo con otra estructura. Si Núria tuviera el 25 % y Jordi el 75 %, la base sería 236.000 × 25 % = 59.000 € y la retención, 1.770 €.
Cuando hay usufructo y nuda propiedad, la contraprestación de cada uno depende del valor de su derecho, que las partes deben fijar en la escritura. Si el usufructuario es residente y el nudo propietario no, o al revés, el cálculo exige asignar primero el precio a cada derecho. Es un caso en el que conviene no improvisar el día de la firma.
Si tienes una compra con varios vendedores y quieres que calculemos las bases antes de la escritura, envíanos la nota simple desde el formulario de retencion-211.
Matrimonios con residencias distintas
Un caso frecuente en la costa: un matrimonio, él residente en España y ella todavía empadronada y trabajando en Alemania, o una pareja que se ha separado y cada uno vive en un país. La cuestión es la misma: qué parte del inmueble transmite cada cónyuge. Si figuran como titulares al 50 %, la retención recae sobre la mitad del no residente.
El régimen económico matrimonial puede complicarlo. Cuando el matrimonio se rige por una ley extranjera, la titularidad que conste en el Registro no siempre refleja cómo se reparte el bien entre los cónyuges según esa ley. No opinamos sobre el Derecho de otro país: si hay dudas, el asesor de los vendedores en su país debe confirmar cómo se atribuye la propiedad, y con esa información se decide la base.
Cómo queda en el modelo y en la escritura
El modelo 211 lo presenta el comprador. La Orden EHA/3316/2010, que lo aprueba, prevé en su artículo 8 unos anexos que se cumplimentan cuando hay más de un adquirente o de un transmitente, de modo que cada vendedor no residente quede identificado con su parte. Lo importante es que cada uno pueda justificar después, en su propio modelo 210, la retención que le corresponde. Un 211 que no identifique bien a Núria la deja sin poder descontar sus 3.540 €. El procedimiento de presentación se detalla en la guía sobre cómo se rellena el modelo 211.
En la escritura conviene incluir:
- La cuota de cada vendedor y su residencia fiscal declarada.
- La referencia al certificado de la Agencia Tributaria aportado por el vendedor residente.
- El importe retenido a la vendedora no residente y el compromiso de ingresarlo con el 211.
- La forma de pago de la parte de cada uno.
Del lado de los vendedores, cada no residente presenta su propio 210 por su parte de la ganancia. Esa perspectiva la desarrollamos en otra pregunta, vendemos dos propietarios.
Qué ocurre si solo retienes sobre uno y te equivocas
Supón que Paula retiene a Núria y no a Jordi, y más tarde se descubre que Jordi llevaba dos años trabajando en Andorra. Si Jordi no aportó certificado, Paula tendría pendientes 3.540 € más, con el recargo o la sanción que correspondan, y la parte del piso que compró a Jordi quedaría afecta a ese pago, como explicamos en qué me puede pasar si no lo ingreso. Si lo aportó, habrá actuado conforme al artículo 14.2.a). Por eso el certificado no es un trámite de cortesía: es la única protección del comprador.
Las demás dudas de quien compra a no residentes están agrupadas en la página de Salama Tax sobre la retención del 3 % y el modelo 211.