Sergio Roldán, arquitecto sevillano, compra una casa en Chiclana a Chantal Dubois, que vive en Bruselas. El precio pactado es de 410.000 €, pero la operación tiene de todo: Chantal paga a la inmobiliaria 18.000 € de comisión, asume la plusvalía municipal, deja los muebles «incluidos en el precio» y acepta que 100.000 € se paguen dieciocho meses después de la escritura. Su asesora le ha dicho a Sergio que retenga «el 3 % de lo que ella cobre de verdad». Sergio ha hecho cuatro cálculos distintos y le salen cuatro cifras.
La base que fija la ley
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes obliga a retener «el 3 por ciento [...] de la contraprestación acordada». El artículo 14.1 del Reglamento repite la misma expresión. No habla de ganancia, ni de precio neto, ni de lo cobrado en la notaría. Habla de lo acordado como contraprestación por el inmueble.
Esa elección tiene lógica: el comprador no conoce ni el precio al que compró el vendedor ni sus gastos, así que la ley le pide un cálculo que pueda hacer con la escritura en la mano. El ajuste fino, con gastos y costes de adquisición, lo hace después el vendedor en su modelo 210, conforme a las reglas que el artículo 24.4 de la misma ley toma de la Ley del IRPF.
Lo que no rebaja la base
| Concepto | ¿Reduce la base del 3 %? | Dónde cuenta, en su caso |
|---|---|---|
| Comisión de la inmobiliaria pagada por el vendedor | No | En el 210 del vendedor, como gasto de la venta |
| Plusvalía municipal que asume el vendedor | No | En el 210 del vendedor, como tributo inherente a la transmisión |
| Cancelación de la hipoteca del vendedor | No | Es un destino del dinero, no un descuento del precio |
| Arras ya entregadas | No | Son parte del precio pagado |
| Precio aplazado | No | La base es el precio total acordado |
| Valor de referencia catastral superior o inferior | No afecta | Tiene su papel en otros impuestos, no en esta retención |
Los gastos del vendedor tienen su sitio: el artículo 35.2 de la Ley del IRPF dice que del valor de transmisión se deducirán los gastos y tributos inherentes a ella «en cuanto resulten satisfechos por el transmitente». Pero eso es el cálculo de la ganancia, que corresponde a Chantal, no el de la retención, que corresponde a Sergio.
Los números de Sergio
- Contraprestación acordada: 410.000 €.
- Retención: 410.000 × 3 % = 12.300 €.
- La comisión, la plusvalía y cualquier otro gasto de Chantal no alteran esa cifra.
Si Sergio hubiera hecho caso a la idea de retener sobre «lo que cobra de verdad» (410.000 − 18.000 − 100.000 aplazados = 292.000 €), habría retenido 8.760 € e ingresado 3.540 € menos de lo debido. Esa diferencia le seguiría siendo exigible a él, con el recargo o la sanción que correspondieran.
Cuando una parte del precio se paga más tarde
El aplazamiento es la parte que más dudas genera. La obligación de retener nace con la transmisión, y el plazo de un mes cuenta desde ella (artículo 14.3 del Reglamento). En ese momento, la contraprestación acordada son 410.000 €, aunque 100.000 se cobren en 2028. Así que la retención se calcula sobre el total y se ingresa en el mes siguiente a la escritura.
En la práctica, eso significa que los 12.300 € salen de los 310.000 € que Sergio paga en la notaría:
| Momento | Importe | A quién |
|---|---|---|
| Escritura | 12.300 € | Agencia Tributaria, con el 211 |
| Escritura | 297.700 € | Chantal |
| Dieciocho meses después | 100.000 € | Chantal, sin nueva retención |
Otra cosa es cuándo tributa Chantal. El artículo 14.2.d) de la Ley del IRPF permite, en operaciones a plazos o con precio aplazado de más de un año, imputar la renta a medida que se hacen exigibles los cobros; si esa opción se aplica a su caso y cómo encaja con su 210 es algo que tiene que estudiar su propio asesor. Para Sergio no cambia nada: retiene una vez, sobre el total.
A veces el vendedor propone que el 3 % se descuente del último pago aplazado, para cobrar más ahora. El plazo del 211 corre desde la escritura, no desde el último cobro. Si aceptas, tendrás que adelantar tú la retención con tu dinero y confiar en descontarla después.
Muebles, plaza de garaje y trastero
La casa de Chiclana se vende amueblada. Si el contrato fija un precio único «con muebles incluidos», la contraprestación acordada son los 410.000 € y sobre ellos se retiene. Si las partes asignan un precio separado y real al mobiliario, cabe sostener que esa parte no es contraprestación por el inmueble, porque la retención se refiere a transmisiones de bienes inmuebles. Pero el argumento tiene riesgo: una asignación desproporcionada a los muebles puede ser discutida por la Administración, y quien responde de la retención es el comprador. Lo prudente, salvo que el mobiliario tenga un valor relevante y documentado, es retener sobre el total.
La plaza de garaje y el trastero, en cambio, son inmuebles. Si se venden en la misma escritura, su precio forma parte de la base. Si se venden en escrituras separadas, cada una tiene su propia retención y su propio 211.
Si tienes un contrato con precios desglosados o aplazados y quieres que revisemos la base antes de firmar, envíalo por el formulario de retencion-211.
Permutas y pagos que no son en dinero
En una permuta no hay precio en euros, pero sí contraprestación: lo que el no residente recibe a cambio de su inmueble. El Código Civil la define en su artículo 1538 como el contrato por el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra. Si Chantal entregara su casa a cambio de un apartamento de Sergio más 60.000 € en efectivo, la contraprestación acordada sería el valor del apartamento más los 60.000 €.
El problema práctico es que el comprador tiene que ingresar la retención en dinero aunque apenas pague en dinero. Si la parte en efectivo no alcanza para cubrir el 3 % del total, la diferencia debe aportarla alguien, y conviene pactar en el contrato que la ponga el vendedor. La valoración de lo entregado debe ser coherente con el valor de mercado, porque en su 210 el vendedor aplicará la regla de la permuta del artículo 37.1.h) de la Ley del IRPF.
Si el precio de la escritura no coincide con el real
La retención se calcula sobre la contraprestación acordada, y la acordada es la real. Si en la escritura figurase un precio inferior al pactado, además de los problemas en otros impuestos, la retención ingresada sería inferior a la debida, y la diferencia seguiría siendo responsabilidad del comprador. No hay forma de protegerse de eso que no pase por escriturar lo que se paga.
Cuando hay hipoteca que se subroga o se cancela, la base tampoco cambia, pero el reparto del dinero sí, y lo explicamos en hay hipoteca y subrogación. Si los vendedores son varios y solo algunos no residen, la base es la parte del no residente: lo vemos en dos vendedores y solo uno reside aquí. Y el efecto sobre el dinero del comprador, en ¿el 3 % sale de mi bolsillo?.
La guía sobre cómo se rellena el modelo 211 muestra dónde se consigna la base en el formulario. El resto de cuestiones de la retención, con los plazos y los documentos, está en la página de Salama Tax sobre el 211.