Tomás y Elena heredan de su padre, viudo, el piso de Burgos donde vivió los últimos treinta años, con un valor de referencia de 240.000 €, y 120.000 € en cuentas. Su tía Rosa, de 68 años, hermana del padre, vivía con él desde que enviudó hace tres años y el testamento le deja una cuarta parte del piso. Los tres se preguntan si la vivienda familiar paga lo mismo que el dinero. No paga lo mismo, y la tía también puede beneficiarse.
Qué dice la ley estatal
El artículo 20.2.c) de la Ley 29/1987 regula, dentro de las reducciones de la base, una específica para la vivienda habitual de la persona fallecida:
- Porcentaje: 95 % del valor de la vivienda.
- Límite: 122.606,47 € por cada sujeto pasivo, es decir, por heredero, no por herencia.
- Quién puede aplicarla: el cónyuge, los ascendientes y los descendientes del causante, o un pariente colateral mayor de sesenta y cinco años que hubiese convivido con el causante durante los dos años anteriores al fallecimiento.
- Requisito de permanencia: la adquisición debe mantenerse durante los diez años siguientes al fallecimiento, salvo que el heredero muera antes.
Si no se cumple la permanencia, el último párrafo del artículo 20.2 obliga a pagar la parte del impuesto que se dejó de ingresar gracias a la reducción, más intereses de demora.
Esta es la regla estatal. Las comunidades autónomas pueden aprobar reducciones propias que mejoren la estatal (porcentaje, límite, plazo de permanencia o parientes incluidos), y en muchas lo han hecho. Qué norma se aplica depende de la residencia del causante; se explica en qué comunidad autónoma se aplica.
Qué es «vivienda habitual» a estos efectos
La Ley 29/1987 no define la vivienda habitual. La referencia que suele tomarse es la del IRPF: el artículo 41 bis del Reglamento del IRPF la describe como la edificación que constituye la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos tres años, y admite que tuvo ese carácter aunque no se completen si el contribuyente fallece antes.
En la práctica, las dudas aparecen en tres situaciones:
- El causante estaba en una residencia de mayores los últimos años. Si la vivienda seguía siendo su domicilio y no se alquiló ni se vendió, hay argumentos para mantener la condición de habitual, pero la respuesta depende de la norma aplicable y de la prueba, y no conviene darla por segura.
- El causante tenía dos casas y pasaba temporadas en cada una. Solo una puede ser la habitual, y se acredita con empadronamiento, consumos y domicilio fiscal.
- La vivienda era ganancial. La reducción se aplica sobre la parte que forma parte de la herencia, no sobre el inmueble entero.
El cálculo para Tomás y Elena
Cada hermano recibe la mitad del piso tras la parte de la tía (le corresponden 90.000 € de vivienda a cada uno, puesto que la tía se queda con 60.000 €) y 60.000 € de las cuentas. Para ver el mecanismo aplicamos la escala estatal del artículo 21 y la reducción estatal del artículo 20.2.c), sin mejoras autonómicas.
Sin reducción por vivienda (hipótesis de comparación)
- Base imponible por hermano: 90.000 + 60.000 = 150.000 €.
- Reducción por parentesco (grupo II): 15.956,87 €.
- Base liquidable: 134.043,13 €. Cuota: 18.277,60 €.
Con reducción por vivienda
- Reducción por vivienda: 95 % de 90.000 € = 85.500 € (por debajo del límite de 122.606,47 €).
- Base liquidable: 150.000 − 15.956,87 − 85.500 = 48.543,13 €.
- Cuota: 4.685,10 € + 12,75 % de 612,41 € = 4.763,18 €.
Cada hermano se ahorra 13.514,42 € con la escala estatal. La factura de la herencia la paga sobre todo el dinero de las cuentas, no el piso.
La tía Rosa
- Es hermana del causante: colateral de segundo grado, grupo III, con una reducción estatal de 7.993,46 € y coeficiente multiplicador de 1,5882.
- Tiene 68 años y convivió con él los dos años anteriores a la muerte: cumple los requisitos de la reducción por vivienda.
- Reducción por vivienda: 95 % de 60.000 € = 57.000 €.
- Base liquidable: 60.000 − 7.993,46 − 57.000 = 0 €. Cuota: 0 €.
Sin la convivencia acreditada, Rosa tributaría por 52.006,54 € de base con un coeficiente de 1,5882. La prueba de esos dos años (empadronamiento conjunto, correspondencia, tarjeta sanitaria) vale dinero.
| Heredero | Grupo | Parte de vivienda | Reducción por vivienda | Cuota estatal |
|---|---|---|---|---|
| Tomás | II | 90.000 € | 85.500 € | 4.763,18 € |
| Elena | II | 90.000 € | 85.500 € | 4.763,18 € |
| Rosa | III | 60.000 € | 57.000 € | 0 € |
Cuándo opera el límite
El límite de 122.606,47 € se nota en viviendas caras con un solo heredero. Si Tomás fuera hijo único y heredara un piso de 400.000 €, el 95 % serían 380.000 €, pero la reducción quedaría en 122.606,47 €. Con dos hijos, cada uno aplica su propio límite sobre su mitad: 190.000 € × 95 % = 180.500 €, también limitado a 122.606,47 € por cabeza. Repartir la vivienda entre más herederos con derecho a la reducción multiplica el límite total.
La reducción se pierde si la adquisición no se mantiene durante diez años desde el fallecimiento. Vender el piso al tercer año para repartir el dinero obliga a regularizar: pagar lo que se ahorró más intereses de demora. Antes de vender una vivienda heredada con esta reducción, calcula el coste de devolverla y compáralo con el beneficio de vender ahora. Algunas comunidades fijan plazos de permanencia distintos; se aplica el de la norma con la que se liquidó.
La misma vivienda, otra ventaja: aplazar el pago
El artículo 39.3 de la Ley 29/1987 permite, para la transmisión hereditaria de la vivienda habitual a los mismos parientes que pueden aplicar la reducción, aplazar el pago de la cuota correspondiente durante cinco años sin intereses, con caución suficiente, y después fraccionarla en diez plazos semestrales con interés legal. Es útil cuando la reducción no llega a cubrir el impuesto y los herederos no tienen liquidez. Lo desarrollamos en qué hacer si no hay dinero para pagar el impuesto.
Datos que necesitamos para aplicarla
Para defender la reducción en una comprobación hay que reunir, antes de presentar: el certificado de empadronamiento histórico del causante, sus declaraciones del IRPF con el domicilio, el valor de referencia de la vivienda a la fecha de la muerte (ver qué valor le pongo a la casa heredada) y, si hay un colateral conviviente, la prueba de la convivencia y su edad.
Si estás en esta situación, envíanos la composición de la herencia y quién vivía en la casa en el formulario de sucesiones. Revisamos si la reducción es aplicable con la norma que corresponde y te advertimos de los puntos débiles antes de presentar.
Tomás y Elena decidieron conservar el piso, donde Rosa sigue viviendo. Nadie tiene prisa por vender antes de que pasen los diez años.
Cuando el heredero vive fuera de España, la reducción por vivienda sigue estando disponible con la normativa autonómica que permite la disposición adicional segunda. Lo tratamos en Salama Tax para sucesiones y donaciones.