Beatriz hereda de su padre un piso en el barrio de Tetuán, en Madrid. La sede del Catastro le da un valor de referencia de 310.000 €. Dos agentes inmobiliarios le dicen que, con la cocina y los baños de 1975 y un cuarto sin ascensor, no se venderá por más de 270.000 €. Su primera idea es declarar 270.000 € y ahorrarse impuesto. Su segunda, más prudente, es preguntar qué pasa si lo hace. La respuesta tiene dos partes: la de hoy, en el Impuesto sobre Sucesiones, y la de mañana, cuando venda.
La regla general: el valor de referencia
El artículo 9.3 de la Ley 29/1987, en la redacción dada por la Ley 11/2021, fija que el valor de los inmuebles es su valor de referencia según la normativa del catastro, a la fecha de devengo, es decir, del fallecimiento. Si el valor declarado por el heredero es superior, se toma el declarado.
Tres consecuencias prácticas:
- Declarar por debajo del valor de referencia no funciona. La base imponible será, como mínimo, el valor de referencia, y la autoliquidación que declare menos será corregida.
- Declarar el valor de referencia cierra la comprobación. El artículo 18.1 impide a la Administración comprobar el valor de un inmueble cuando la base es su valor de referencia o el declarado superior.
- Sin valor de referencia, porque el inmueble no lo tiene o el Catastro no puede certificarlo, la base es la mayor de dos cifras: el valor declarado o el de mercado. Aquí sí cabe comprobación de valores, que tratamos en qué hacer ante una comprobación de valores.
El valor de referencia se consulta con la referencia catastral en la Sede Electrónica del Catastro, que permite obtener el certificado a una fecha concreta.
Cómo se discute el valor de referencia
El artículo 9.4 limita las vías: el valor de referencia solo se puede impugnar al recurrir la liquidación que practique la Administración o al solicitar la rectificación de la autoliquidación propia. No hay un recurso directo contra el valor antes de presentar.
El procedimiento práctico para Beatriz sería:
- Presentar y pagar con el valor de referencia de 310.000 €.
- Solicitar la rectificación de su autoliquidación, alegando que el valor de referencia perjudica sus intereses, con prueba del estado real del piso: informe de tasación, fotografías, presupuestos de reforma, anuncios de inmuebles comparables.
- La Administración resuelve previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifica o corrige el valor de forma motivada (artículo 9.5).
- Si el Catastro corrige, se devuelve lo pagado de más con intereses.
No es un trámite rápido ni de resultado asegurado. El Catastro parte de sus módulos y factores de minoración; se discute con prueba del inmueble concreto, no con opiniones de mercado genéricas.
El efecto de mañana: la ganancia al vender
Aquí está lo que casi nadie calcula. El artículo 36 de la Ley del IRPF fija como valor de adquisición del bien heredado el que resulte de las normas del Impuesto sobre Sucesiones, sin exceder del de mercado. El valor que se declara hoy es el coste fiscal de mañana. Cuanto más bajo, más ganancia al vender.
Supongamos que Beatriz es heredera única, que el piso es el único bien, que aplica la escala estatal con la reducción de grupo II y que vende en tres años por 330.000 €:
| Concepto | Declara 310.000 € | Consigue rebajarlo a 270.000 € |
|---|---|---|
| Base liquidable (tras 15.956,87 €) | 294.043,13 € | 254.043,13 € |
| Cuota del Impuesto sobre Sucesiones | 53.947,81 € | 43.747,81 € |
| Ganancia al vender por 330.000 € | 20.000 € | 60.000 € |
| IRPF del ahorro sobre esa ganancia | 4.080 € | 12.680 € |
| Total de ambos impuestos | 58.027,81 € | 56.427,81 € |
El cálculo del IRPF usa la escala del ahorro de los artículos 66 y 76: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 € y 23 % hasta 200.000 €. Con 20.000 €: 1.140 + 2.940 = 4.080 €. Con 60.000 €: 1.140 + 9.240 + 2.300 = 12.680 €.
Con la escala estatal, rebajar el valor ahorra 10.200 € hoy y cuesta 8.600 € mañana: el ahorro neto es de 1.600 €, antes de pagar la tasación y el tiempo del procedimiento.
Si la comunidad aplicable bonifica casi toda la cuota de Sucesiones para el heredero, rebajar el valor apenas ahorra impuesto hoy y sí aumenta la ganancia en el IRPF al vender. En ese escenario ocurre lo contrario: puede interesar declarar un valor superior al de referencia si está justificado como valor de mercado, porque el artículo 9.3 lo admite y el artículo 36 de la Ley del IRPF lo acepta como valor de adquisición hasta el de mercado. Siempre con tasación que lo respalde.
Otras piezas del valor
- Cargas y deudas. La hipoteca pendiente del causante es una deuda deducible de la base (artículo 13), no un menor valor del inmueble.
- Usufructos. Si la casa se hereda en nuda propiedad porque el viudo tiene el usufructo, el valor de referencia se reparte con las reglas del artículo 26.a).
- Cuotas indivisas. Cada heredero declara su porcentaje del valor de referencia completo.
- Varios herederos, un solo valor. Si el piso se reparte entre hermanos, todos deben declarar el mismo valor total. Que uno impugne y otro no genera expedientes contradictorios; el artículo 134.5 de la Ley General Tributaria extiende a los demás el valor que resulte de la impugnación de uno cuando la ley así lo prevé, pero es mejor decidir juntos.
- Ajuar doméstico. El Impuesto sobre Sucesiones incluye además un ajuar presunto; su cálculo y la forma de discutirlo tienen reglas propias que conviene revisar con la norma aplicable.
Qué documentos preparar
Para declarar con seguridad basta el certificado de valor de referencia a la fecha del fallecimiento. Para discutirlo hacen falta: tasación de una sociedad homologada o informe de arquitecto, reportaje fotográfico, presupuestos de reforma y testigos de mercado comparables. La guía de valoración de bienes en una herencia repasa también cómo se valoran cuentas, fondos y acciones.
La rectificación no tiene que pedirse el mismo día de presentar. Mientras no haya prescrito el derecho a solicitar la devolución, que el artículo 66 de la Ley General Tributaria fija en cuatro años, se puede preparar con calma la prueba. Lo que sí conviene es encargar la tasación cuanto antes, porque debe referirse a la fecha del fallecimiento y cuanto más tiempo pasa más difícil es reconstruir el estado del piso ese día, sobre todo si entretanto se reforma.
Si dudas entre declarar el valor de referencia o discutirlo, envíanos la referencia catastral, el estado del inmueble y tus planes de venta en el formulario de sucesiones. Calculamos los dos escenarios con la norma de tu comunidad; la decisión de impugnar es tuya y el resultado depende del Catastro.
Beatriz declaró el valor de referencia. Con la bonificación de su comunidad, rebajarlo le habría ahorrado poco en Sucesiones y le habría costado más en el IRPF de la venta que ya tiene prevista.
La misma lógica vale para herederos no residentes que venderán el inmueble; su venta tiene además reglas propias, que abordamos junto con la herencia en Salama Tax para sucesiones y donaciones.