Elena Sanz vendió el 25 de enero de 2024 un piso en Alcalá de Henares que había comprado en 2016. Lo hizo todo bien, o eso creía: la inmobiliaria se ocupó de presentar la autoliquidación de la plusvalía municipal y Elena pagó 4.100 € el 14 de febrero. Dos años y medio después, preparando la venta de otro inmueble, alguien le explica que el impuesto puede calcularse sobre el incremento real y que en su caso habría salido bastante menos. Quiere saber si está a tiempo y cuánto puede recuperar.
Lo primero: cómo pagaste
La posibilidad de recuperar depende sobre todo de la forma en que se determinó la deuda.
| Cómo se pagó | Vía para recuperar | Plazo | Norma |
|---|---|---|---|
| Autoliquidación | Solicitud de rectificación | Cuatro años | Arts. 66, 67, 120.3 y 221.4 LGT |
| Liquidación recurrida en plazo | El propio recurso y, si se estima, devolución | La del recurso | Art. 14.2 TRLRHL |
| Liquidación no recurrida | Solo procedimientos especiales de revisión | Según el procedimiento | Art. 221.3 LGT |
| Pago duplicado o superior al liquidado | Devolución de ingresos indebidos | Cuatro años | Art. 221.1 LGT |
| Contrato anulado o resuelto | Devolución por el art. 109.2 | Cinco años desde la firmeza | Art. 109.2 TRLRHL |
Elena autoliquidó. Está en la primera fila, la más favorable.
El plazo de Elena
El artículo 66.c) de la Ley General Tributaria fija en cuatro años la prescripción del derecho a solicitar la devolución de ingresos indebidos. El artículo 67.1 dice cuándo empieza: si el ingreso se hizo dentro del plazo de presentación, el cómputo arranca al día siguiente de que termine ese plazo.
- Venta y devengo: 25 de enero de 2024.
- Fin del plazo de treinta días hábiles para autoliquidar: 7 de marzo de 2024, sin contar festivos locales.
- El pago del 14 de febrero se hizo dentro de plazo.
- Inicio del cómputo de cuatro años: 8 de marzo de 2024.
- Fecha límite para pedir la rectificación: en torno al 8 de marzo de 2028.
Elena tiene margen. Pero conviene no apurar: si hay algún festivo local que desplace el final del plazo de presentación, la fecha exacta cambia unos días, y es mejor presentar con holgura.
Cuánto puede recuperar, paso a paso
La autoliquidación usó el método objetivo. El recibo del IBI de 2024 daba un valor catastral del suelo de 71.000 € y un 52 % de suelo sobre el total. Elena compró por 221.000 € y vendió por 233.000 €, ocho años después.
- Base objetiva de la autoliquidación: 15.600 €. Cuota pagada: 4.100 €.
- Incremento real del suelo: (233.000 − 221.000) × 0,52 = 6.240 €.
- La base real es inferior a la objetiva, así que el artículo 107.5 permite tomarla.
- Cuota con la base real, con el mismo tipo: 4.100 × 6.240 / 15.600 = 1.640 €.
- Cantidad a devolver: 4.100 − 1.640 = 2.460 €.
- Más intereses de demora desde el 14 de febrero de 2024, que el artículo 32.2 de la Ley General Tributaria reconoce sin necesidad de pedirlos.
Si en lugar de ganar 12.000 € hubiera vendido por debajo de lo que pagó, no habría incremento y la devolución sería total, por la no sujeción del artículo 104.5. Ese supuesto lo desarrollamos en vendí con pérdida.
Nada de esto es automático. El ayuntamiento puede comprobar los valores declarados, y puede discutir la proporción del suelo o las escrituras. No podemos garantizar que la devolución se reconozca ni en qué cuantía.
Qué pedir y con qué documentos
La rectificación se pide al ayuntamiento que recibió el ingreso. El escrito tiene que identificar la autoliquidación, explicar por qué perjudica los intereses del contribuyente y hacer la cuenta alternativa. En el caso de Elena:
- escritura de compra de 2016 y escritura de venta de 2024;
- recibo del IBI de 2024 o certificación catastral con el desglose del valor;
- justificante de la autoliquidación y del pago;
- cuenta bancaria para la devolución.
Puedes enviarnos esos documentos con el formulario de plusvalia para revisar la cuenta antes de presentar.
La plusvalía pagada al vender es un tributo inherente a la transmisión que el artículo 35.2 de la Ley del IRPF permite restar del valor de venta. Elena restó 4.100 € en su declaración de 2024. Si le devuelven 2.460 €, su gasto real fue de 1.640 €, y su ganancia de 2024 estaba infravalorada en la diferencia. Hay que valorar cómo regularizarlo cuando se cobre la devolución; no conviene ignorarlo.
Qué dijeron las sentencias del Constitucional, y a quién sirven
Mucha gente pregunta si puede recuperar plusvalías antiguas por las sentencias del Tribunal Constitucional. La respuesta depende de la sentencia y de lo que hiciera cada uno en su momento.
- STC 59/2017, de 11 de mayo. Declaró inconstitucional gravar situaciones de inexistencia de incremento. Abrió la puerta a reclamar a quien vendió con pérdida, dentro de los plazos ordinarios de cada vía.
- STC 126/2019, de 31 de octubre. Añadió que el impuesto no puede exigir una cuota superior al incremento realmente obtenido.
- STC 182/2021, de 26 de octubre. Anuló el método de cálculo entero. Pero su fundamento jurídico 6 limitó los efectos: no pueden revisarse con base en ella las liquidaciones no impugnadas a la fecha de la sentencia ni las autoliquidaciones cuya rectificación no se hubiera solicitado a esa fecha.
Quien pagó una plusvalía antes del 26 de octubre de 2021 y no la había recurrido ni pedido su rectificación en esa fecha no puede apoyarse en esta última sentencia. Puede intentarlo por otros motivos, como la inexistencia de incremento, si sigue dentro del plazo de cuatro años, algo que para ventas de esa época ya es difícil.
Si pagaste una liquidación y no la recurriste
Pasado el mes del recurso de reposición, la liquidación es firme. El artículo 221.3 de la Ley General Tributaria solo deja pedir la devolución promoviendo la revisión del acto por nulidad de pleno derecho, revocación o rectificación de errores, o por el recurso extraordinario de revisión. No son una segunda oportunidad para discutir el método de cálculo. Por eso, cuando llega una liquidación, conviene revisarla dentro del mes: está en el ayuntamiento me ha liquidado.
Cuando la venta se deshace
El artículo 109.2 prevé la devolución cuando un juez o la Administración declaran, por resolución firme, la nulidad, rescisión o resolución del contrato, siempre que no haya producido efectos lucrativos y se reclame en cinco años desde la firmeza. No hay devolución si la resolución se debe a un incumplimiento del propio contribuyente. Y si las partes deshacen la venta de mutuo acuerdo, el artículo 109.3 lo trata como un acto nuevo que vuelve a tributar.
La guía sobre reclamar una plusvalía pagada de más desarrolla cada vía con su procedimiento, y la de los dos métodos de cálculo explica la cuenta que sostiene una rectificación como la de Elena.
La página de Salama Tax sobre la plusvalía municipal reúne el cálculo, los plazos y las vías de revisión del impuesto.