Tomás Rivera, que vive en Málaga, compra en mayo de 2026 una casa en Estepona a Gerald Hughes, británico que reside en Inglaterra y la tenía desde 2009. Precio: 480.000 €. En la notaría le explican la retención del 3 % para Hacienda y la descuentan del pago. De la plusvalía municipal solo oye que «la paga el vendedor, como siempre». En agosto recibe una liquidación del ayuntamiento a su nombre por 6.400 €. Gerald ya no contesta a los correos. Tomás no ha hecho nada mal; simplemente, nadie le explicó que la ley le hacía responsable.
La regla del sustituto
En una venta, el contribuyente de la plusvalía es el vendedor, según el artículo 106.1.b) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Pero el artículo 106.2 añade que el comprador tiene la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente cuando este sea «una persona física no residente en España».
El artículo 36.3 de la Ley General Tributaria define al sustituto como quien, por imposición de la ley y en lugar del contribuyente, está obligado a cumplir la obligación principal y las formales. El ayuntamiento no tiene que buscar primero a Gerald: puede dirigirse directamente a Tomás.
Esto es distinto de quién soporta el coste económico. El mismo artículo 36.3 dice que el sustituto «podrá exigir del contribuyente el importe de las obligaciones tributarias satisfechas». Tomás tiene derecho a recuperar los 6.400 € de Gerald. El problema es práctico: reclamar a alguien que vive en otro país, sin bienes en España y que ya ha cobrado el precio.
Cuándo se aplica y cuándo no
La sustitución tiene contornos precisos:
| Vendedor | ¿Comprador sustituto? | Quién paga ante el ayuntamiento |
|---|---|---|
| Persona física residente en España | No | El vendedor |
| Persona física no residente | Sí | El comprador, que puede repercutirlo |
| Sociedad española o extranjera | No: el art. 106.2 solo habla de personas físicas | La sociedad vendedora |
| Dos vendedores, uno residente y otro no | Solo por la cuota del no residente | Cada uno por su parte, y el comprador por la del no residente |
| Herencia o donación a favor de un no residente | No: el art. 106.2 solo afecta a las transmisiones onerosas | El heredero o donatario |
La residencia que cuenta es la fiscal, no la nacionalidad ni el hecho de tener NIE. Un británico empadronado en Estepona puede ser no residente fiscal, y un español que vive en Londres también lo es. La forma de comprobarlo antes de firmar la explicamos en la guía sobre comprobar la residencia del vendedor.
El riesgo que asume el comprador sin saberlo
La retención del 3 % del artículo 25.2 de la Ley del IRNR es conocida porque la notaría la calcula y se descuenta del precio. La plusvalía, en cambio, se liquida semanas o meses después, cuando el precio ya está pagado. Si el contrato no ha previsto nada, el comprador:
- es el obligado ante el ayuntamiento;
- tiene que declarar en treinta días hábiles desde la escritura, con los datos y títulos del vendedor;
- si no declara y el ayuntamiento liquida con los datos que le remite el notario, asume los recargos o intereses;
- solo puede recuperar el importe reclamándolo a un vendedor que vive fuera.
Cómo se calcula lo que hay que retener, paso a paso
La protección habitual es pactar que el comprador retenga del precio una cantidad suficiente para pagar la plusvalía, o que se deposite en la notaría. Para fijarla, hay que estimar el impuesto antes de firmar. Con los datos de la casa de Estepona:
- Recibo del IBI de 2026: valor catastral del suelo de 71.000 €; proporción del suelo sobre el total, 41 %.
- Años de tenencia: 2009 a 2026, diecisiete años completos.
- Base objetiva que da el simulador municipal: 9.230 €.
- Incremento real: Gerald compró por 395.000 €. (480.000 − 395.000) × 0,41 = 34.850 €.
- La base menor es la objetiva, 9.230 €. La cuota que resulta con el tipo de la ordenanza es de unos 2.770 €.
- Cantidad que conviene retener: la cuota estimada más un margen por si el ayuntamiento usa otros datos. Por ejemplo, 3.200 €.
La liquidación de 6.400 € que recibió Tomás no cuadra con esa estimación. Puede ser un error de fechas de adquisición, de porcentaje o de valor catastral, o simplemente que el ayuntamiento no tenía la escritura de 2009. Tiene un mes para recurrir, como explicamos en puedo recurrir la liquidación.
Para acreditar que no hubo incremento o que el real es menor, el artículo 104.5 exige aportar el título de adquisición. Ese documento lo tiene el vendedor. Si el comprador no lo consigue antes de la firma, después puede ser muy difícil obtenerlo, y tendrá que conformarse con el método objetivo aunque le perjudique.
El sustituto también puede pedir el método real
El artículo 104.5 dice que pueden acreditar la inexistencia de incremento «las personas o entidades a que se refiere el artículo 106», lo que incluye al sustituto. Y el 107.5 habla de «a instancia del sujeto pasivo», condición que el sustituto tiene según el artículo 36.1 de la Ley General Tributaria. Tomás puede, por tanto, pedir que se aplique el método real o que se declare la no sujeción si el vendedor vendió con pérdida. Para eso necesita documentos del vendedor, y por eso conviene pedirlos antes de pagar el precio.
Qué pactar en el contrato de arras o en la escritura
- Cláusula que identifique la residencia fiscal del vendedor y la acredite con certificado.
- Retención de una cantidad estimada para la plusvalía, además del 3 % para Hacienda.
- Compromiso del vendedor de entregar la escritura de compra y los recibos del IBI.
- Regla para liquidar la diferencia entre lo retenido y la cuota final.
- Designación de quién presenta la declaración ante el ayuntamiento y en qué fecha.
Un pacto así no cambia quién responde ante el ayuntamiento, pero convierte un riesgo de cobro internacional en una simple liquidación de cuentas entre las partes. Si estás a punto de comprar a un no residente, puedes enviarnos el borrador del contrato y el recibo del IBI mediante el formulario de plusvalia. Sobre la validez de las cláusulas en el país del vendedor no opinamos: si hubiera que reclamarle allí, lo tendrá que valorar un abogado de ese país.
Lo que la plusvalía supone para el vendedor
Para Gerald, la plusvalía es un tributo inherente a la transmisión. Si la soporta él, bien pagándola, bien porque se le descontó del precio, puede restarla del valor de venta al calcular su ganancia en el modelo 210, por la remisión que la Ley del IRNR hace a las normas del IRPF. Si la pagó Tomás y nunca se la repercutió, Gerald no la soportó y no puede deducirla. La guía de venta de un no residente paso a paso ordena el resto de obligaciones del vendedor, y la pregunta sobre quién paga la plusvalía municipal si el vendedor no reside recoge los plazos y la coordinación con la retención.
La página de Salama Tax sobre la plusvalía municipal explica cómo se calcula y se declara el impuesto también cuando interviene un no residente.