Javier Ortega vende en septiembre de 2026 un piso en Sevilla que compró en 2018 por 240.000 €. El comprador paga 262.000 €. En la notaría le dicen que la plusvalía municipal «sale por unos 3.000 euros», calculada con el simulador del ayuntamiento. Un amigo le comenta que existe otra forma de calcularla con la que pagaría menos. Tiene razón a medias: hay dos métodos, se tributa por el que dé la base más baja, pero el segundo no se aplica si nadie lo pide y lo documenta.
Dos fórmulas para medir lo mismo
Desde el Real Decreto-ley 26/2021, el artículo 107 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales ofrece dos maneras de medir el incremento de valor del terreno.
Método objetivo. Es el que aplica el ayuntamiento por defecto. La base imponible es el valor catastral del suelo en la fecha de la venta multiplicado por un coeficiente que depende de los años de tenencia. Cada ayuntamiento fija sus coeficientes en la ordenanza, sin superar los máximos que marca la ley y que se actualizan por norma con rango de ley, habitualmente la de presupuestos. No mira el precio de compra ni el de venta.
Método real. Es la diferencia entre el valor del terreno al vender y al comprar, con las mismas reglas que sirven para comprobar si hay incremento: mayor valor entre escritura y comprobado, sin gastos ni tributos, y con la proporción catastral del suelo aplicada a ambos precios. El artículo 107.5 dice que, cuando a instancia del sujeto pasivo se constate que este incremento es inferior a la base objetiva, se toma como base el incremento real.
La cuota sale de aplicar a la base el tipo de gravamen de la ordenanza, que es el mismo en los dos métodos. Por eso basta comparar bases: la más baja da la cuota más baja.
La comparación de Javier, paso a paso
El recibo del IBI de 2026 muestra un valor catastral total de 118.000 € y un valor del suelo de 53.100 €, es decir, un 45 %. Javier compró en 2018 y vende en 2026: ocho años completos, sin contar fracciones.
- Método objetivo: el ayuntamiento multiplica 53.100 € por su coeficiente para ocho años. La base que le sale en el simulador es de 10.089 €.
- Método real, valor del suelo en la venta: 262.000 × 0,45 = 117.900 €.
- Método real, valor del suelo en la compra: 240.000 × 0,45 = 108.000 €.
- Incremento real: 117.900 − 108.000 = 9.900 €.
- Base aplicable: la menor, 9.900 €.
La diferencia es pequeña en este caso, 189 € de base. Sobre esa diferencia se aplica el tipo, así que el ahorro en cuota también es pequeño. Si Javier hubiera vendido por 250.000 €, el incremento real habría sido de 4.500 € y la base objetiva seguiría en 10.089 €: el método real reduciría la cuota a menos de la mitad.
Qué inclina la balanza hacia cada método
No hay un método mejor en general. Depende de tres variables: los años de tenencia, lo que ha subido el precio y el peso del valor catastral frente al de mercado.
| Situación | Tenencia | Compra → venta | Base objetiva (dato del simulador) | Incremento real del suelo (45 %) | Conviene |
|---|---|---|---|---|---|
| Javier | 8 años | 240.000 → 262.000 € | 10.089 € | 9.900 € | Real, por poco |
| Mercado plano | 5 años | 200.000 → 205.000 € | 9.400 € | 2.250 € | Real, con claridad |
| Compra antigua | 28 años | 60.000 → 260.000 € | 21.240 € | 90.000 € | Objetivo |
| Venta rápida | 7 meses | 180.000 → 196.000 € | 3.980 € | 7.200 € | Objetivo |
Las bases objetivas de la tabla son datos de cada caso, no coeficientes de ningún municipio. Lo que la tabla muestra es el patrón:
- Tenencias largas con mucha revalorización favorecen el método objetivo. La ley limita el periodo de generación a veinte años como máximo, y el coeficiente, aunque sea el más alto de la escala, se aplica sobre el valor catastral, que suele estar por debajo del de mercado. El incremento real, en cambio, recoge toda la subida.
- Mercados planos o ventas con poca ganancia favorecen el método real, porque el objetivo sigue aplicando su coeficiente aunque el precio apenas se haya movido.
- Ventas de menos de un año también tributan. El artículo 107.4 prorratea el coeficiente anual por meses completos. Si en esos meses el precio subió mucho, el método objetivo suele resultar más bajo.
- Un valor catastral alto respecto del de mercado encarece el método objetivo y hace más probable que el real salga por debajo.
El método real no se aplica de oficio
El artículo 107.5 habla de «a instancia del sujeto pasivo». Si Javier no presenta nada, el ayuntamiento liquidará por el método objetivo, porque es el único que puede calcular con los datos que recibe. Para que se aplique el real hay que declararlo y aportar las escrituras de compra y venta, igual que se hace para acreditar la inexistencia de incremento.
Cuando el ayuntamiento exige autoliquidación, el propio contribuyente hace la cuenta y elige. El artículo 110.4 permite al ayuntamiento comprobar los valores declarados a efectos del método real, pero no atribuir bases distintas de las que resulten de aplicar bien la norma. Cuando el sistema es de declaración y liquidación municipal, la petición debe constar en la declaración, con la cuenta hecha y los títulos adjuntos.
Puedes enviarnos las dos escrituras y el último recibo del IBI mediante el formulario de plusvalia. Con esos tres documentos se hacen las dos cuentas.
La ley prevé que los coeficientes máximos se actualicen cada año. En enero de 2025 y en enero de 2026 el Congreso derogó los reales decretos-leyes que los modificaban, y esas actualizaciones quedaron sin efecto según las notas del texto consolidado del BOE. Antes de fiarte de un simulador, comprueba qué tabla estaba en vigor en la fecha de la escritura y qué coeficientes tiene la ordenanza vigente en ese momento. Si la ordenanza supera el nuevo máximo legal, se aplica directamente el máximo.
Los gastos no entran en ninguno de los dos
Un error frecuente es sumar al precio de compra la notaría, el registro, el impuesto de transmisiones o la comisión de la agencia para reducir el incremento real. El artículo 104.5, al que remite el 107.5, lo impide expresamente: los valores se toman «sin que a estos efectos puedan computarse los gastos o tributos que graven dichas operaciones». Tampoco hay actualización por inflación. En el IRPF sí se suman los gastos, y por eso la ganancia de la renta y el incremento de la plusvalía casi nunca coinciden. La guía sobre la ganancia al vender explica ese otro cálculo.
Cuando no hay incremento, no hay que elegir
Si el método real da cero o negativo, la cuestión deja de ser qué base es menor: no hay impuesto. Ese supuesto tiene su propio procedimiento y lo tratamos en vendí con pérdida. Y si el porcentaje de suelo del recibo te parece extraño, antes de comparar métodos conviene revisar cómo se calcula el valor del suelo, porque ese dato mueve el resultado del método real en proporción directa.
Cuando descubres el método real después de pagar
Si Javier paga por el método objetivo y meses después se da cuenta de que el real era más bajo, la solución depende de cómo pagó. Una autoliquidación puede rectificarse dentro del plazo de prescripción; una liquidación notificada tiene un mes de recurso, y pasado ese mes queda firme. En ninguno de los dos casos podemos asegurar el resultado, porque el ayuntamiento revisará los valores. La guía de los dos métodos de cálculo tiene más ejemplos, y el camino para reclamar está en recuperar una plusvalía ya pagada.
La página de Salama Tax dedicada a la plusvalía municipal reúne ambos métodos y los documentos que hacen falta para cada uno.