Marta Llorente compró en junio de 2007 un piso en Torrevieja por 210.000 €. Lo vendió en marzo de 2026 por 168.000 €, casi diecinueve años después y con 42.000 € menos. Un mes más tarde le llegó del ayuntamiento una liquidación de 1.460 € en concepto de plusvalía municipal. Su primera reacción fue pensar en un error de nombre o de finca. No lo es: el ayuntamiento ha aplicado la fórmula que usa por defecto, que no mira el precio de la operación. Lo que Marta tiene que hacer es demostrar que no hubo incremento, y para eso la ley le dice exactamente qué papeles usar.
Sin incremento del terreno no nace el impuesto
El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana grava, como dice su nombre, la ganancia del suelo. Durante años se liquidó aplicando coeficientes al valor catastral aunque el propietario hubiera perdido dinero. El Tribunal Constitucional corrigió esa situación en tres sentencias: la 59/2017, de 11 de mayo, anuló la ley en la medida en que gravaba situaciones sin incremento; la 126/2019, de 31 de octubre, añadió que la cuota no puede superar la ganancia real, y la 182/2021, de 26 de octubre, anuló el método de cálculo entero.
El Real Decreto-ley 26/2021 reescribió el impuesto y añadió el apartado 5 al artículo 104 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Ese apartado dice que no hay sujeción cuando se constate «la inexistencia de incremento de valor» por diferencia entre los valores del terreno en las fechas de transmisión y adquisición. Si no hay sujeción, no hay cuota que pagar, ni siquiera reducida.
Las reglas para comparar los dos valores
La comparación no se hace con los precios brutos de las escrituras, sino con la parte que corresponde al suelo. El artículo 104.5 fija cuatro reglas:
- Se toma, en cada fecha, el mayor entre el valor que figura en la escritura y el que haya comprobado la Administración, si lo comprobó.
- No se suman los gastos ni los tributos de la operación: notaría, registro, impuesto de transmisiones o comisiones inmobiliarias quedan fuera.
- Si el inmueble tiene suelo y construcción, el valor del suelo se obtiene con la proporción que representa el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total en la fecha de la venta.
- Esa misma proporción se aplica a los dos precios, el de compra y el de venta.
La tercera regla es la que más sorprende. No se usa el porcentaje de suelo que había en 2007, sino el del recibo del IBI del año de la venta, y se proyecta hacia atrás sobre el precio antiguo. Cómo se obtiene ese porcentaje lo explicamos en qué parte del valor es suelo.
La cuenta de Marta con la proporción del catastro
El recibo del IBI de 2026 del piso de Marta muestra un valor catastral total de 90.000 € y un valor del suelo de 34.200 €. La proporción es del 38 %.
- Valor del suelo en la venta: 168.000 × 0,38 = 63.840 €.
- Valor del suelo en la compra: 210.000 × 0,38 = 79.800 €.
- Diferencia: 63.840 − 79.800 = −15.960 €.
- Resultado: el terreno ha perdido valor. La transmisión no está sujeta y la liquidación de 1.460 € carece de base.
Como la misma proporción se aplica a los dos precios, en la práctica basta con que el precio de venta sea inferior al de compra para que el suelo también salga a la baja. La proporción importa cuando hay ganancia, porque entonces decide cuánta se atribuye al terreno.
Cuando la pérdida solo existe después de los gastos
Hay vendedores convencidos de haber perdido dinero que, a efectos de este impuesto, han ganado. Pasa cuando la pérdida aparece solo al sumar lo que costó comprar. Compara estos tres casos, todos con un 40 % de suelo:
| Caso | Precio de compra | Gastos de compra | Precio de venta | Diferencia de suelo (40 %) | ¿Sujeto? |
|---|---|---|---|---|---|
| Pérdida en precio | 210.000 € | 16.000 € | 168.000 € | −16.800 € | No |
| Pérdida solo con gastos | 150.000 € | 12.000 € | 155.000 € | +2.000 € | Sí |
| Ganancia clara | 150.000 € | 12.000 € | 190.000 € | +16.000 € | Sí |
En el segundo caso, el vendedor ha pagado 162.000 € en total y ha cobrado 155.000 €, pero la ley no le deja sumar los gastos. Hay incremento de 2.000 € en el suelo y la transmisión está sujeta. Eso sí, ese incremento tan pequeño puede servir como base imponible si es inferior a la que sale del método objetivo. Esa segunda vía la comparamos en método objetivo o real.
La regla toma el mayor entre el valor escriturado y el comprobado. Si la Administración autonómica comprobó el valor de la venta por encima del precio, o si el precio de compra antiguo fue comprobado al alza, la comparación cambia. Una venta a un familiar por debajo de mercado puede acabar con incremento aunque la escritura diga lo contrario. No podemos anticipar el resultado sin ver si hubo comprobaciones de valor.
Si heredaste o te donaron el inmueble
Cuando la adquisición fue gratuita, el valor de adquisición que se compara no es un precio, porque no lo hubo. El artículo 104.5 remite al valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, o al comprobado si es mayor. Quien heredó un piso y declaró en sucesiones un valor alto tiene más fácil acreditar que después vendió sin ganancia. Quien declaró bajo para pagar menos se encuentra ahora con el efecto contrario. Lo desarrollamos en heredé y ahora vendo.
Cómo se hace valer la no sujeción
La no sujeción no se aplica sola. El artículo 104.5 exige al interesado «declarar la transmisión» y aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. En la práctica, el expediente de Marta necesita:
- escritura de compra de 2007 y escritura de venta de 2026;
- recibo del IBI de 2026 o certificación catastral con el desglose entre suelo y construcción;
- si las hubo, las comprobaciones de valor de la comunidad autónoma;
- un escrito que haga la cuenta con las cuatro reglas y pida que se declare la no sujeción.
El formato depende de la ordenanza: algunos ayuntamientos piden una declaración con su propio impreso y otros exigen autoliquidar a cero con la documentación adjunta. Presentarlo dentro del plazo de treinta días hábiles desde la escritura evita que la liquidación llegue. Si puedes, reúne esos documentos y envíanoslos con el formulario de plusvalia para que revisemos la cuenta antes de presentarla.
Si la liquidación ya ha llegado
Marta está en el escenario más habitual: nadie presentó nada y el ayuntamiento liquidó por el método objetivo con los datos que recibe de los notarios. Tiene un mes desde el día siguiente a la notificación para interponer el recurso de reposición del artículo 14.2 del mismo texto refundido. El recurso no suspende el cobro, así que conviene decidir a la vez si se paga y se reclama la devolución o si se pide la suspensión con garantía. El recorrido completo está en puedo recurrir la liquidación.
Si pagó una autoliquidación sin darse cuenta de la pérdida, la vía no es el recurso, sino la rectificación de la autoliquidación dentro del plazo de prescripción. Lo explicamos en recuperar una plusvalía ya pagada y, con más detalle, en la guía sobre reclamar una plusvalía pagada de más.
La pérdida también cuenta en la renta
La no sujeción en el impuesto municipal no agota la venta. En el IRPF, o en el impuesto de no residentes si el vendedor vive fuera, Marta tiene una pérdida patrimonial que se calcula con otras reglas: allí sí se suman los gastos de compra y venta, y se usa el precio total, no solo el suelo. Esa pérdida puede compensarse con ganancias dentro de los límites de la ley del impuesto. Una cosa no condiciona la otra, pero los documentos son los mismos, y vale la pena preparar los dos cálculos juntos. La guía sobre cuándo no se paga plusvalía recoge el resto de supuestos de no sujeción y exención.
La página de Salama Tax sobre la plusvalía municipal resume el impuesto completo y la documentación que pedimos en cada tipo de transmisión.