Rosa y Andrés, jubilados en Valencia, quieren adelantar a su hijo Pablo el piso de Benimaclet que compraron en 2004. Han hecho números con el Impuesto sobre Donaciones y, con los beneficios que les han explicado, les sale una cantidad asumible. Lo que nadie ha puesto en la hoja es la plusvalía municipal. Pablo la tendrá que pagar en cuanto firme, en un plazo corto, y sin la rebaja que el ayuntamiento quizá concede cuando el piso se hereda. En su caso, la diferencia entre donar ahora y heredar después se mide en miles de euros.
Quién es el contribuyente en una donación
La donación es una transmisión a título lucrativo. El artículo 106.1.a) del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales hace contribuyente a quien adquiere el terreno: el donatario. Pablo es quien paga, aunque la iniciativa sea de sus padres.
Los padres no quedan al margen. El artículo 110.6.a) obliga al donante a comunicar al ayuntamiento que se ha producido la transmisión, en el mismo plazo que tiene el sujeto pasivo. Es una obligación formal, no de pago, pero existe.
El plazo es el de los actos entre vivos: treinta días hábiles desde la fecha de la escritura de donación, según el artículo 110.2.a). No son seis meses como en la herencia. Si la donación se firma a primeros de noviembre, el plazo acaba hacia mediados de diciembre, y algo más tarde si hay festivos por medio.
La bonificación de las herencias no alcanza a las donaciones
Aquí está el coste que se olvida. El artículo 108.4 autoriza a los ayuntamientos a bonificar hasta el 95 % de la cuota íntegra en las transmisiones «realizadas a título lucrativo por causa de muerte» a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes. La ley no incluye las donaciones en ese apartado. El único otro supuesto de bonificación del artículo 108 es el de terrenos con actividades económicas declaradas de especial interés municipal, que no encaja en una vivienda familiar.
El resultado es que un mismo piso, con los mismos años y el mismo valor catastral, puede costar muy distinto al hijo según llegue por donación o por herencia.
Las cifras de Pablo, paso a paso
El recibo del IBI de 2026 del piso de Benimaclet muestra un valor catastral del suelo de 42.000 €. Rosa y Andrés compraron en 2004: veintidós años, así que se aplica el coeficiente de la ordenanza para el periodo máximo de veinte años.
- Base objetiva según el simulador municipal: 16.800 €.
- Cuota íntegra que resulta con el tipo de la ordenanza: 4.200 €.
- Si se donara: Pablo paga los 4.200 €, sin bonificación.
- Si lo heredara y el ayuntamiento concediera el máximo legal a los descendientes: 4.200 × 0,05 = 210 €.
- Si lo heredara y la ordenanza no tuviera bonificación: 4.200 €, igual que en la donación.
El paso 4 es un escenario, no una previsión: depende de lo que diga la ordenanza vigente cuando fallezca el último de los padres, que puede ser distinta de la actual. Y el valor catastral y los coeficientes de entonces también serán otros.
Los tres impuestos que dispara una donación
La plusvalía municipal es solo uno de los tres impuestos. Conviene verlos juntos:
| Impuesto | Donación en vida | Herencia |
|---|---|---|
| Plusvalía municipal | La paga el hijo, sin la bonificación del art. 108.4 | La paga el hijo, con la bonificación si la ordenanza la prevé |
| IRPF de los padres | Los padres tributan por la ganancia entre su compra y el valor donado | No hay ganancia: el art. 33.3.b) LIRPF la excluye en las transmisiones por causa de muerte |
| Sucesiones y Donaciones | El hijo tributa por donación, con los beneficios de la comunidad | El hijo tributa por sucesión, con los beneficios de la comunidad |
La fila del IRPF pesa a menudo más que la plusvalía. Rosa y Andrés compraron por 96.000 € y el piso vale hoy unos 230.000 €. Al donar, tributan en su renta por esa diferencia, menos los gastos de compra y de donación, como si lo hubieran vendido. Si Pablo lo heredara, esa ganancia desaparece. Los beneficios autonómicos en Donaciones y en Sucesiones son distintos en cada comunidad y no los cuantificamos aquí: la comparación completa, con sus matices, está en una donación en vida paga menos que una herencia.
Un buen resultado en el Impuesto sobre Donaciones no significa que donar salga más barato. Hay que sumar la plusvalía municipal del hijo sin bonificación y la ganancia patrimonial de los padres en su renta, y compararlo con lo que costaría heredar en las condiciones que se conocen hoy. Esas condiciones pueden cambiar antes del fallecimiento, así que ninguna de las dos opciones tiene un resultado asegurado.
Si el piso no ha ganado valor
La no sujeción del artículo 104.5 también se aplica a las donaciones. Como valor de transmisión se toma el declarado en el Impuesto sobre Donaciones, o el comprobado si es mayor, y como valor de adquisición el de la compra de los padres. Con la proporción catastral del suelo aplicada a los dos, se ve si hay incremento. Si no lo hay, Pablo no paga, pero tiene que declararlo y aportar las escrituras. Y si hay incremento pero menor que la base objetiva, puede pedir que se tribute por el real, como explicamos en método objetivo o real.
Ojo con la coherencia: el valor que se declare en Donaciones sirve a la vez para la plusvalía, para el IRPF de los padres y, en el futuro, como coste de adquisición de Pablo. Declarar bajo en un impuesto repercute en los demás.
Donar la nuda propiedad y reservarse el usufructo
Muchos padres donan la nuda propiedad y se quedan el usufructo para seguir viviendo en el piso. Para la plusvalía, eso significa dos momentos:
- al donar la nuda propiedad, Pablo tributa por la parte del valor del suelo que corresponde a la nuda propiedad, calculada con las reglas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a las que remite el artículo 107.2.b);
- cuando fallezcan los padres, el usufructo se extingue y se consolida el pleno dominio en Pablo; el tratamiento de esa consolidación en la plusvalía depende de cómo se configure el usufructo y hay que revisarlo en cada caso.
Si quieres que revisemos la operación antes de la firma, puedes enviarnos la escritura de compra de los padres y el último recibo del IBI con el formulario de plusvalia. Es más útil antes que después, porque una donación firmada no se deshace para ahorrar impuestos: el artículo 109.3 considera el mutuo disenso como un acto nuevo sujeto.
Lo que Pablo arrastra para el futuro
La plusvalía que paga Pablo al recibir el piso no se pierde. En el IRPF, el valor de adquisición de un bien recibido por donación es el que resulta del Impuesto sobre Donaciones, al que el artículo 35.1.b) de la ley, aplicado a través del artículo 36, permite sumar los gastos y tributos inherentes a la adquisición satisfechos por el adquirente. Si algún día vende, esa plusvalía reducirá su ganancia. Y para una futura plusvalía municipal, el reloj de los años de tenencia empieza a contar desde la donación, no desde la compra de 2004.
La guía sobre plusvalía en herencias y donaciones ordena todos los supuestos gratuitos, y la de donaciones internacionales y bonificaciones sirve si alguno de los implicados vive fuera de España.
La página de Salama Tax sobre la plusvalía municipal recoge el cálculo en cada tipo de transmisión, incluidas las donaciones con reserva de usufructo.