Ana Beltrán vendió en febrero de 2026 un apartamento en Benalmádena que había comprado en 2019. No presentó nada en el ayuntamiento porque creía que el notario se encargaba. El 3 de septiembre de 2026 recibió una liquidación de 2.910 € por el método objetivo, con un plazo de pago hasta el 20 de octubre. Ana vendió por 12.000 € más de lo que pagó y tiene la impresión de que la cifra es desproporcionada. Puede recurrir, pero el calendario corre ya y hay que tomar dos decisiones a la vez: con qué argumento y qué hacer con el pago.
Liquidación o autoliquidación: dos caminos distintos
Antes de nada hay que saber qué tienes delante, porque la vía cambia por completo.
- Liquidación. Es un acto del ayuntamiento que fija la deuda y te la notifica. El artículo 110.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales exige que se notifique con el plazo de ingreso y los recursos procedentes. Contra ella cabe el recurso de reposición del artículo 14.2 de la misma ley.
- Autoliquidación. La has hecho tú, o tu notaría o asesor en tu nombre, y has pagado. No hay acto que recurrir: lo que se pide es la rectificación de la autoliquidación del artículo 120.3 de la Ley General Tributaria, con el plazo de prescripción de cuatro años de su artículo 66.
Ana tiene una liquidación. Si hubiera autoliquidado, su camino sería el de recuperar una plusvalía ya pagada.
El calendario de Ana
El artículo 14.2 fija un mes para recurrir, contado desde el día siguiente a la notificación. Los plazos por meses terminan el mismo día del mes siguiente y, si ese día es inhábil, pasan al siguiente hábil.
| Hito | Norma | Fecha en el caso de Ana |
|---|---|---|
| Notificación de la liquidación | — | 3 de septiembre de 2026 |
| Fin del plazo de pago voluntario | Art. 62.2.a) LGT | 20 de octubre de 2026 |
| Fin del plazo del recurso de reposición | Art. 14.2.c) TRLRHL | 3 de octubre, sábado: pasa al lunes 5 de octubre de 2026 |
| Plazo para resolver el recurso | Art. 14.2.l) TRLRHL | Un mes desde su presentación |
| Si no hay respuesta | Art. 14.2.l) TRLRHL | Se entiende desestimado |
| Recurso contencioso contra resolución expresa | Art. 46 LJCA | Dos meses desde la notificación |
En algunos municipios de gran población existe además una reclamación económico-administrativa municipal. Cuándo conviene y en qué orden lo explicamos en recurso de reposición o reclamación económico-administrativa.
Recurrir no para el cobro
El artículo 14.2.i) es claro: la interposición del recurso «no suspenderá la ejecución del acto». Si Ana recurre y no paga antes del 20 de octubre, la deuda entra en periodo ejecutivo con sus recargos, aunque luego gane. Tiene dos opciones razonables:
- Pagar y recurrir. Si el recurso prospera, el ayuntamiento le devuelve lo pagado de más con intereses de demora, que el artículo 32.2 de la Ley General Tributaria reconoce sin necesidad de pedirlos.
- Pedir la suspensión aportando garantía. El mismo artículo permite suspender con garantía, y la solicitud se presenta con el escrito de recurso. Tiene sentido cuando la cuantía es alta o el pago supone un esfuerzo.
Para una liquidación de 2.910 €, lo habitual es pagar y reclamar. La garantía tiene coste y trámite propios.
Los motivos que conviene revisar primero
La revisión en reposición abarca todas las cuestiones del expediente, se hayan planteado o no. Aun así, el recurso tiene que decir por qué la liquidación es incorrecta, y los motivos no pesan igual. Estos son los que revisamos por orden:
| Motivo | Qué se comprueba | Documento que lo prueba |
|---|---|---|
| No hay incremento | Valor del suelo en la venta frente a la compra (art. 104.5) | Escrituras y recibo del IBI |
| Incremento real menor que la base objetiva | Base alternativa del art. 107.5 | Escrituras y recibo del IBI |
| Años de tenencia mal contados | Fecha real de adquisición, años completos | Escritura de compra o de herencia |
| Porcentaje transmitido | Si vendiste una mitad, la base es de esa mitad | Escritura de venta |
| Valor catastral erróneo | Suelo o total distinto del vigente en la fecha | Certificación catastral |
| Suelo rústico | Si el terreno no es urbano no hay impuesto (art. 104.2) | Certificación catastral |
| Exención | Dación en pago de vivienda habitual y otras del art. 105 | Escritura y documentación hipotecaria |
En el caso de Ana, el motivo principal es el segundo. El recibo del IBI de 2026 le da un 32 % de suelo. Compró por 186.000 € y vendió por 198.000 €.
- Incremento del precio: 198.000 − 186.000 = 12.000 €.
- Parte del suelo: 12.000 × 0,32 = 3.840 €.
- Base de la liquidación: 11.640 €.
- Si el recurso prospera, la base pasa a 3.840 €, un 33 % de la inicial, y la cuota baja en la misma proporción: de 2.910 € a unos 960 €.
Hay que decirlo con claridad: el método real no se aplica automáticamente, y no todos los ayuntamientos aceptan con la misma facilidad que se pida por primera vez en el recurso. Ana lo pide ahí porque es su primera ocasión de hacerlo, ya que no presentó declaración. No podemos garantizar el resultado.
El artículo 14.2.k) permite al órgano examinar cuestiones que no has planteado, previa audiencia de cinco días. En la práctica rara vez empeora la situación, pero conviene que el escrito se limite a lo que puedes probar con documentos. Alegar que «el impuesto es inconstitucional» sin más no sirve desde la reforma de noviembre de 2021.
Qué incluir en el escrito
El artículo 14.2.f) enumera el contenido mínimo: datos del recurrente y del representante, órgano al que se dirige, acto recurrido con fecha y número de expediente, domicilio para notificaciones, lugar y fecha. Las alegaciones de hecho y de derecho van en el mismo escrito, con los documentos. No hace falta abogado ni procurador, según el artículo 14.2.e), aunque la cuenta del método real tiene que estar bien hecha para que el recurso tenga recorrido.
Si necesitas ver el expediente antes de recurrir, el artículo 14.2.g) te permite pedirlo en la oficina gestora dentro del plazo del recurso. Es útil cuando no sabes qué valor catastral o qué fecha de adquisición ha usado el ayuntamiento.
Puedes remitirnos la liquidación, las escrituras y el recibo del IBI mediante el formulario de plusvalia. Con la fecha de notificación a la vista se sabe cuánto margen queda.
Si el plazo ya ha pasado
Pasado el mes sin recurso, la liquidación queda firme. El artículo 221.3 de la Ley General Tributaria solo permite pedir la devolución de un ingreso derivado de un acto firme a través de los procedimientos especiales de revisión (nulidad de pleno derecho, revocación, rectificación de errores) o del recurso extraordinario de revisión. Son vías estrechas, pensadas para errores graves o hechos nuevos, y no para discutir el método de cálculo. Por eso el mes del recurso es el momento decisivo. Si dudas de cuándo te notificaron, lo analizamos en me han notificado y no me he enterado.
Lo que no se discute en este recurso
El recurso contra la plusvalía no sirve para discutir el valor catastral en sí, que tiene su propio procedimiento ante el Catastro, ni el impuesto sobre la renta de la venta. Tampoco resuelve las diferencias con el comprador si el contrato preveía otra cosa sobre quién pagaba. La guía sobre reclamar una plusvalía pagada de más ordena todas las vías, con sus plazos, y la de los dos métodos desarrolla el cálculo que sostiene el recurso de Ana.
La página de Salama Tax sobre la plusvalía municipal describe el impuesto completo, desde la declaración hasta la revisión de una liquidación.