Pieter Janssens vive en Gante y tiene desde 2012 un apartamento en Benidorm, comprado por 140.000 € más 11.000 € de gastos. En 2019 le dio un repaso completo: pintó, cambió la caldera, cerró la terraza para ganar un dormitorio, instaló aire acondicionado donde no lo había y puso una cocina nueva. También pagó en mano a un albañil que le arregló unos azulejos. En 2026 vende por 215.000 € y su pregunta es sencilla: ¿cuánto de lo que gasté en la reforma baja mi impuesto?
La línea que traza la norma
El artículo 35.1.b de la Ley del IRPF, aplicable a los no residentes por el artículo 24.4 de la Ley del IRNR, suma al valor de adquisición «el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos». No menciona las reparaciones. Para saber qué es una reparación, el Reglamento del IRPF ofrece una pista útil en su artículo 13.a, al hablar de los gastos deducibles de un alquiler: son reparación y conservación los gastos «efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes», como el pintado o el arreglo de instalaciones, y los de «sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros». Y añade que no lo son las cantidades destinadas a «ampliación o mejora».
De ahí sale el criterio práctico. Mantener lo que hay, o sustituirlo por algo equivalente, es reparación. Ampliar, añadir algo que no existía o aumentar de forma apreciable la capacidad, el rendimiento o la vida útil del inmueble es mejora.
La reforma de Pieter, obra por obra
| Obra | Coste | Clasificación | ¿Suma? |
|---|---|---|---|
| Pintura de todo el piso | 2.400 € | Reparación: mantiene el uso normal | No |
| Cambio de caldera por otra equivalente | 1.900 € | Sustitución de un elemento | No |
| Cerramiento de la terraza para un dormitorio | 8.500 € | Ampliación de la superficie útil | Sí |
| Aire acondicionado donde no había | 4.200 € | Instalación nueva | Sí |
| Cocina completa nueva | 12.000 € | Depende del alcance | Discutible |
| Azulejos, pagado en efectivo sin factura | 3.000 € | Reparación y, además, sin prueba | No |
La cocina es el caso límite habitual. Si se cambian muebles y electrodomésticos por otros similares, se parece más a una sustitución. Si se redistribuye el espacio, se amplía, se mueven instalaciones o se incorporan elementos que antes no existían, gana peso la calificación de mejora. La factura detallada ayuda a sostener una u otra. Lo prudente es no dar por hecho que suma.
Cuánto cambia el resultado
Tomemos los dos escenarios posibles para la cocina:
- Valor de adquisición base: 140.000 + 11.000 = 151.000 €.
- Mejoras seguras: 8.500 + 4.200 = 12.700 €.
- Escenario prudente, sin la cocina: 151.000 + 12.700 = 163.700 €.
- Escenario con cocina: 163.700 + 12.000 = 175.700 €.
- Valor de transmisión: 215.000 − 6.450 de agencia = 208.550 €.
- Ganancia prudente: 208.550 − 163.700 = 44.850 €; cuota al 19 %: 8.521,50 €.
- Ganancia con cocina: 208.550 − 175.700 = 32.850 €; cuota: 6.241,50 €.
- Retención del comprador: 3 % de 215.000 = 6.450 €.
Con la cocina, a Pieter le devuelven 208,50 €. Sin ella, tiene que ingresar 2.071,50 €. La pintura, la caldera y los azulejos no cambian nada en ninguno de los dos escenarios.
Presentar como mejora lo que fue mantenimiento reduce la ganancia, pero es de lo primero que revisa una comprobación. Si la Administración no acepta la calificación, liquida la diferencia con intereses y puede valorar si hubo infracción. Cuando una obra es dudosa, conviene documentar bien por qué se considera mejora y asumir que el resultado no está garantizado.
Sin factura y pago bancario no hay nada que sumar
Aunque una obra sea claramente mejora, la ley exige que su coste se acredite. Lo que sostiene una partida es:
- Factura a nombre del propietario, con el NIF del contratista, fecha y descripción de los trabajos. Una factura que solo dice «obras varias» se defiende mal.
- Justificante del pago: transferencia o cargo en la cuenta del propietario.
- Si la obra requirió licencia o comunicación al ayuntamiento, la licencia y las tasas pagadas, que también forman parte del coste de la mejora.
- Proyecto o presupuesto aceptado, cuando lo haya.
El albañil pagado en efectivo es el ejemplo de lo que se pierde: aunque hubiera sido una mejora, sin factura ni rastro bancario no hay forma de acreditarlo. Si el contratista tenía obligación de facturar y no lo hizo, pedir ahora una factura con fecha de entonces plantea problemas propios; no es algo que podamos recomendar.
Si Pieter lo alquiló, la mejora se amortiza
Pieter usó el piso solo en vacaciones, así que el cálculo anterior está completo. Si lo hubiera alquilado, habría un segundo ajuste. Las mejoras se amortizan desde que se hacen, igual que la construcción, y esa amortización resta del valor de adquisición. Un cerramiento de 8.500 € hecho en 2019 y alquilado hasta 2025 sumaría 8.500 € y restaría después la amortización de esos años. Está explicado en tuve el piso alquilado: ¿eso me perjudica al vender?.
Y hay una segunda consecuencia. Para un residente en la Unión Europea que alquila, las reparaciones son gasto deducible del alquiler del año en que se hacen, dentro de ciertos límites. Las mejoras, en cambio, no se deducen de golpe, sino a través de la amortización. Lo que ya se dedujo como gasto de alquiler no puede sumarse después al valor de compra: sería contarlo dos veces.
Obras hechas por la comunidad
Las derramas de la comunidad de propietarios siguen la misma lógica. Una derrama para pintar la fachada o reparar la cubierta es conservación. Una para instalar un ascensor donde no había es mejora, y la parte que pagó el propietario suma a su valor de compra, siempre que conste el acuerdo de la junta, el reparto y el pago. Es un caso que se olvida con frecuencia y que en edificios antiguos puede ser relevante.
Si nos envías las facturas de la reforma a través del formulario de venta-inmueble, las clasificamos una por una antes de preparar el 210.
El resto de gastos que suman
Las mejoras son una parte del valor de adquisición, pero no la única. El impuesto que se pagó al comprar, la notaría, el registro y la gestoría también suman, y los intereses de la hipoteca no. Todo eso está en qué gastos puedo sumar al valor de compra, y la guía mejora o reparación al vender desarrolla la distinción con más casos, como las ventanas, la fontanería o los suelos.
Si la reforma se pagó en otra moneda, porque se contrató a una empresa de tu país, el importe se convierte a euros con el tipo de cambio de la fecha del pago; lo vemos en compré en pesetas o en otra moneda.
Obras que hizo el anterior propietario
Solo suman las mejoras que pagaste tú. El artículo 35.1.b de la Ley del IRPF se refiere a gastos «satisfechos por el adquirente». Si compraste un piso que el vendedor anterior acababa de reformar, esa reforma ya está dentro del precio que pagaste y no puede añadirse otra vez. Lo mismo ocurre con obras que pagó un familiar o una sociedad: aunque el piso sea tuyo, si no las pagaste tú, sumarlas es discutible. Y si la reforma se pagó entre la firma de las arras y la escritura, conviene comprobar que las facturas están a tu nombre y son posteriores a que el piso fuera tuyo, o al menos que así lo acredite la documentación.
La clasificación de las obras y el cálculo de la ganancia con su soporte documental forman parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.