Declan O'Brien compró en 2007, en Mijas, un apartamento por 240.000 €, y pagó otros 18.000 € entre impuesto de la compra, notaría y registro. Vive en Cork. Entre 2019 y 2022 lo tuvo alquilado a una familia y el resto del tiempo lo usó en verano. En abril de 2026 lo ha vendido por 205.000 €. El comprador retuvo 6.150 € en la notaría. Su primera reacción fue pensar que, si ha perdido dinero, no tiene nada que declarar en España. Es un error caro: sin declaración, esos 6.150 € se quedan en Hacienda.
La obligación existe aunque el resultado sea negativo
La Ley del IRNR, en su artículo 28.3, dispensa de declarar las rentas sobre las que ya se practicó retención, pero esa dispensa no alcanza a las ventas de inmuebles. El Reglamento, en su artículo 14.4, dice que el no residente «deberá declarar, e ingresar en su caso, el impuesto definitivo, compensando en la cuota el importe retenido». Y la orden que regula el modelo 210 precisa que las autoliquidaciones de transmisiones de inmuebles se presentan en el plazo de tres meses tras el mes del comprador, «con independencia del resultado».
Es decir: con ganancia, con pérdida o con resultado cero, la venta se declara. Lo que cambia es el desenlace. Con pérdida, la cuota es cero y todo lo retenido pasa a ser devolución.
Calcular la pérdida, con la amortización incluida
Declan tiene la tentación de restar simplemente 205.000 de 258.000. No es tan sencillo, porque durante cuatro años el piso estuvo alquilado, y el artículo 40 del Reglamento del IRPF obliga a minorar el valor de adquisición en la amortización mínima de esos años, se la dedujera o no. La base de amortización es la construcción, sin el suelo. Con un 60 % de construcción según el recibo del IBI:
- Valor de adquisición inicial: 240.000 + 18.000 = 258.000 €.
- Base de amortización: 60 % de 258.000 = 154.800 €.
- Amortización anual al 3 % (artículo 14.2.a del Reglamento del IRPF): 4.644 €.
- Cuatro años alquilado: 18.576 €.
- Valor de adquisición minorado: 258.000 − 18.576 = 239.424 €.
- Valor de transmisión: 205.000 − 6.150 de comisión de la agencia = 198.850 €.
- Resultado: 198.850 − 239.424 = −40.574 €.
La pérdida se reduce en más de 18.000 € por efecto de la amortización, pero sigue siendo pérdida. La cuota es cero y la devolución, el 3 % completo: 6.150 €. El detalle de ese ajuste está en tuve el piso alquilado: ¿eso me perjudica al vender?.
Qué ocurre si no la declara
| Situación | Consecuencia |
|---|---|
| Declan presenta en plazo | Cuota cero y solicitud de devolución de 6.150 € |
| Presenta tarde, pero dentro de la prescripción | Sigue pudiendo recuperar el dinero; no hay recargo porque no hay importe a ingresar |
| No presenta nunca | Los 6.150 € quedan ingresados y el derecho a pedirlos prescribe |
| Presenta con un valor de venta muy inferior al de mercado | La Administración puede sustituirlo por el de mercado y reducir o anular la pérdida |
Un 210 presentado fuera de plazo sin perjuicio económico para Hacienda puede dar lugar a la infracción leve del artículo 198 de la Ley General Tributaria, con multa fija de 200 € que el propio artículo reduce a la mitad si se presenta sin requerimiento previo. No siempre se impone, pero existe, y conviene saberlo al decidir si se deja para más adelante.
La pérdida no se lleva a ningún otro sitio
Aquí está la diferencia más desagradable con un residente. Un contribuyente del IRPF puede compensar una pérdida patrimonial con ganancias del mismo año o de los cuatro siguientes. Un no residente sin establecimiento permanente no. El artículo 15.1 de la Ley del IRNR establece que estos contribuyentes tributan «de forma separada por cada devengo total o parcial de renta sometida a gravamen, sin que sea posible compensación alguna entre aquéllas».
Para Declan significa que esos 40.574 € de pérdida mueren en esta declaración. No reducen el impuesto de otra venta que haga en España, ni el de los alquileres que haya declarado. Lo único que consigue con ellos es que la cuota de esta venta sea cero.
Qué efecto tenga esa pérdida en Irlanda es otra cuestión, que depende de la ley irlandesa y debe confirmarla su asesor allí. Nosotros no opinamos sobre Derecho extranjero.
Un 210 que pide la devolución íntegra del 3 % es, por definición, el que más interés tiene en revisar la Administración. Si el precio de venta es bajo para la zona, especialmente si el comprador es un familiar, conviene tener preparada la justificación del precio: tasación, anuncios, ofertas recibidas. El artículo 35.2 de la Ley del IRPF manda tomar el valor normal de mercado cuando el pactado es inferior. No podemos garantizar que la pérdida declarada se acepte tal cual.
Cómo se refleja en el modelo 210
La declaración de una pérdida no tiene nada de especial en su forma. Se identifica al vendedor con su NIE, se consigna la fecha de devengo, que es la de la escritura, y se desglosa el valor de transmisión y el valor de adquisición con sus gastos. El programa calcula el resultado; cuando es negativo, la base es cero y la cuota también. A esa cuota se le resta la retención del 211 y el resultado sale a devolver.
Lo que sí exige atención es la parte documental. Para una venta a pérdida conviene tener:
- La escritura de compra, con el precio de 2007 y los justificantes del impuesto de la compra.
- Las facturas de notaría y registro de aquella compra.
- La escritura de venta de 2026 y la factura de la agencia.
- El recibo del IBI que da el reparto entre suelo y construcción, para calcular la amortización.
- El ejemplar del 211 que le entregó el comprador.
Si falta alguno de los papeles de la compra, a veces se pueden pedir al notario o al registro. Con las facturas de mejoras que se hicieron hace años pasa algo parecido; lo que sí y lo que no suma al valor de compra lo explicamos en qué gastos puedo sumar al valor de compra.
Puedes enviarnos las escrituras y los justificantes desde el formulario de venta-inmueble y comprobamos si el resultado es realmente negativo antes de presentar.
La plusvalía municipal no sigue la misma cuenta
Que Declan haya perdido dinero con la vivienda no significa automáticamente que no pague plusvalía municipal. El impuesto municipal compara valores del suelo, no el precio total, y tiene su propio procedimiento para acreditar que no hubo incremento. El artículo 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales permite demostrarlo aportando los títulos de compra y venta, pero la prueba hay que hacerla. Además, cuando el vendedor es una persona física no residente, quien actúa ante el ayuntamiento es el comprador como sustituto. Está desarrollado en la plusvalía municipal cuando el vendedor no reside aquí y en la guía sobre cuándo no se paga plusvalía.
Plazos que no conviene perder
La escritura de Declan es del 14 de abril de 2026. El comprador tiene hasta el 14 de mayo para ingresar el 211, y Declan hasta el 14 de agosto para presentar el 210. Después, la Administración dispone de seis meses para devolver sin pagar intereses. Qué ocurre si esos meses pasan está en cuándo me devuelven el exceso del 3 %.
Si la venta es de un piso con varios titulares, cada uno declara su parte de la pérdida y pide su parte del 3 %; el reparto se explica en somos dos propietarios.
La venta a pérdida es uno de los supuestos que trabajamos dentro del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble, junto con la ganancia, la devolución y la plusvalía municipal.