Ingrid Solberg vivió nueve años en Altea. Llegó en 2015, compró la casa en 2016 por 250.000 € más 22.000 € de gastos, y allí residió con su familia hasta agosto de 2024, cuando volvió a Bergen por trabajo. Desde entonces es residente fiscal en Noruega. En abril de 2026 vende la casa de Altea por 390.000 € y en mayo compra una vivienda en Bergen por 420.000 €, donde vive. Le queda por amortizar una hipoteca española de 60.000 €, que cancela con la venta. Ha oído que la ganancia de la vivienda habitual no tributa si se reinvierte, y quiere saber si eso vale para ella ahora que no reside en España.
Existe, pero con un perímetro estrecho
La Ley del IRNR regula esta exención en su disposición adicional séptima, añadida con efectos desde 2015. Permite excluir de gravamen las ganancias obtenidas por los contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea «por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España», siempre que el importe obtenido se reinvierta en una nueva vivienda habitual. El apartado 4 la extiende a los residentes en Estados del Espacio Económico Europeo con efectivo intercambio de información tributaria, lo que en la práctica abarca a Islandia, Noruega y Liechtenstein.
Tres filtros quedan claros desde el principio:
| Requisito | Quién queda fuera |
|---|---|
| Residir en la UE o en Islandia, Noruega y Liechtenstein al vender | Residentes en Reino Unido, Suiza, Estados Unidos, Canadá, Argentina y el resto de países |
| Que el inmueble vendido haya sido vivienda habitual en España | Quien vende una segunda residencia, un piso alquilado o uno de uso vacacional |
| Reinvertir en una nueva vivienda habitual | Quien destina el dinero a otra inversión o a una segunda vivienda |
Ingrid reside en Noruega y vende la casa en la que vivió: pasa los dos primeros filtros. Falta ver el detalle.
Qué significa «haya sido» vivienda habitual
El apartado 2 de la disposición remite al artículo 38 de la Ley del IRPF y a su normativa de desarrollo. El artículo 41 bis del Reglamento del IRPF define la vivienda habitual como la que constituye la residencia del contribuyente «durante un plazo continuado de, al menos, tres años». Ingrid la habitó ocho. Y el apartado 3 del mismo artículo permite que la venta se produzca después de dejar de vivir en ella: se entiende que se transmite la vivienda habitual si lo fue «hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión».
Ingrid dejó la casa en agosto de 2024 y la vende en abril de 2026: menos de dos años. Si hubiera esperado a septiembre de 2026, habría perdido la exención aunque todo lo demás fuera igual. Es el requisito que con más frecuencia se incumple sin darse cuenta.
El plazo para reinvertir y el importe que cuenta
El artículo 41.3 del Reglamento del IRPF exige reinvertir en un periodo no superior a dos años desde la venta. La disposición no exige que la nueva vivienda esté en España, así que la casa de Bergen puede servir, siempre que sea efectivamente su vivienda habitual.
El importe que hay que reinvertir no es el precio bruto. El artículo 41.1 del Reglamento dice que, cuando se usó financiación ajena para comprar, se toma como importe total obtenido el valor de transmisión menos el principal pendiente del préstamo. Las cuentas de Ingrid:
- Precio de venta: 390.000 €.
- Gastos de la venta, entre agencia y otros: 11.700 €.
- Valor de transmisión: 378.300 €.
- Valor de adquisición: 250.000 + 22.000 = 272.000 €.
- Ganancia: 378.300 − 272.000 = 106.300 €.
- Importe que debe reinvertir: 378.300 − 60.000 de hipoteca pendiente = 318.300 €.
- Reinversión en Bergen: 420.000 €. Supera lo exigido, así que la exención puede ser total.
Si Ingrid hubiera comprado en Bergen por 250.000 €, la exención sería parcial, en proporción a lo reinvertido: 250.000 / 318.300 = 78,54 %. Quedarían exentos unos 83.490 € y tributarían unos 22.810 €, con una cuota de unos 4.334 €. Sin exención, la cuota sería de 20.197 €.
La mecánica de ese cálculo está en calcular el importe a reinvertir.
La propia disposición, en su apartado 3, mantiene la retención del 3 % del comprador y la obligación de presentar el modelo 210. Si la reinversión ya se ha hecho antes de que acabe el plazo de ese 210, puede tenerse en cuenta al declarar. Si todavía no se ha hecho, la situación es menos cómoda: la norma se remite a un desarrollo reglamentario para la devolución que resulte procedente, y conviene planificar con cuidado cómo declarar y cómo pedirla después. No podemos garantizar ni el resultado ni los plazos de esa devolución.
Qué hay que acreditar
La exención no se concede por declararla. La Administración puede pedir que se pruebe cada requisito, y la prueba recae sobre quien la aplica. Para Ingrid, el expediente debería incluir:
- El certificado de empadronamiento histórico en Altea, que muestra desde cuándo y hasta cuándo residió allí.
- Sus declaraciones de IRPF de los años en que fue residente, con la casa como vivienda habitual.
- Recibos de suministros con consumo real, que acreditan que se vivía en ella y no solo que se estaba empadronado.
- El certificado de residencia fiscal en Noruega, para acreditar que en el momento de la venta es residente en un Estado del Espacio Económico Europeo. Cómo se obtiene está en la guía sobre el certificado para el modelo 210.
- La escritura o el título de adquisición de la vivienda de Bergen y la prueba de que la habita.
- El certificado bancario del principal pendiente de la hipoteca en la fecha de la venta.
Sobre la documentación noruega, no podemos opinar sobre su valor en Derecho noruego ni sobre cómo tributa allí la operación. Eso lo tiene que confirmar el asesor de Ingrid en Noruega.
Si estás en una situación parecida, puedes enviarnos las fechas y los documentos desde el formulario de venta-inmueble y revisamos si se cumplen los requisitos antes de firmar la venta.
Casos que parecen encajar y no encajan
- Quien vivía en España, se fue a Londres y vende ahora. Reino Unido no es Estado miembro de la Unión Europea ni del Espacio Económico Europeo. La disposición no le alcanza.
- Quien pasó los veranos durante años en la casa. Una residencia de temporada no es vivienda habitual en el sentido del artículo 41 bis.
- Quien dejó España hace tres años. Supera el margen de dos años desde que dejó de habitarla.
- Quien reinvierte en una casa que alquila. El destino tiene que ser su nueva vivienda habitual.
Los requisitos generales, que son los mismos que para un residente, están en los requisitos de la exención por reinversión, y los plazos en plazos de la reinversión.
Si no hay exención, lo que queda
Si la exención no se aplica, la venta tributa como cualquier otra de un no residente: ganancia al 19 %, con el 3 % retenido a cuenta. Para reducir la ganancia quedan las herramientas habituales, empezando por sumar correctamente los gastos de la compra, como se explica en qué gastos puedo sumar al valor de compra.
El análisis de la exención, la preparación del expediente de prueba y la declaración de la venta forman parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.