Beat Zürcher es arquitecto jubilado en Basilea. En 1999 compró un chalé en Frigiliana por 18.500.000 pesetas, y pagó 1.350.000 pesetas más entre impuesto, notaría y registro. En 2013 construyó una piscina con una empresa suiza, que le facturó 20.000 francos. Ahora, en 2026, vende por 285.000 €. Al preparar la venta se da cuenta de que tiene cifras en tres monedas y no sabe cómo juntarlas. También le sorprende que nadie actualice por la inflación una compra de hace veintisiete años.
Todo se calcula en euros, cada importe con su cambio
La ganancia que grava el Impuesto sobre la Renta de no Residentes es una ganancia en euros. El artículo 35 de la Ley del IRPF, aplicable por el artículo 24.4 de la Ley del IRNR, compara el valor de transmisión con el de adquisición, y ambos tienen que expresarse en la misma moneda. La lógica del sistema lleva a convertir cada importe con el tipo de cambio que corresponde a su propia fecha, no con uno único ni con el del día de la venta.
Para las pesetas hay una solución cerrada: el tipo de conversión irrevocable fijado al introducirse el euro, 166,386 pesetas por euro. No hay que buscar el cambio de 1999: todas las cifras en pesetas se dividen por ese número.
Para otras monedas, como los francos de la piscina, se usa el tipo de cambio de la fecha en que se pagó. La referencia más habitual y fácil de documentar es el tipo publicado por el Banco Central Europeo para ese día. El que aplicó el banco en la transferencia también puede servir si queda justificado.
Las cifras de Beat
- Precio de compra en 1999: 18.500.000 pesetas.
- Gastos de la compra: 1.350.000 pesetas.
- Total: 19.850.000 pesetas / 166,386 = 119.300,90 €.
- Piscina en 2013: 20.000 CHF. Suponiendo un cambio de 0,81 € por franco en la fecha del pago, que es un dato de ejemplo: 16.200 €.
- Valor de adquisición: 119.300,90 + 16.200 = 135.500,90 €.
- Valor de transmisión: 285.000 − 8.550 de agencia = 276.450 €.
- Ganancia: 276.450 − 135.500,90 = 140.949,10 €.
- Cuota al 19 %: 26.780,33 €.
- Retención del comprador, el 3 % de 285.000: 8.550 €.
- A ingresar con el 210: 18.230,33 €.
La piscina es una mejora: añade algo que no existía. Por eso suma. Si hubiera sido la reparación de una piscina ya existente, no sumaría, como se explica en reformé el piso: ¿eso suma al valor de compra?.
Por qué no se actualiza por la inflación
Hasta 2014, la ley permitía aplicar al valor de adquisición de los inmuebles unos coeficientes de actualización que corregían en parte el efecto de la inflación. La Ley 26/2014 reescribió el artículo 35 de la Ley del IRPF con efectos desde el 1 de enero de 2015, y la redacción vigente ya no los contempla. Como los no residentes calculan la ganancia con esas mismas reglas, tampoco los aplican.
Para Beat significa que 27 años de subida general de precios tributan como si fueran ganancia real. Es una consecuencia dura de la norma, no un error de cálculo.
Hay otro régimen distinto que conviene no confundir: los coeficientes reductores de la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF, que se refieren a elementos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. La compra de Beat es de 1999, así que queda fuera. Si tu compra es anterior a 1995, merece un estudio aparte.
| Elemento | Moneda original | Cómo se convierte |
|---|---|---|
| Compra anterior a 2002 | Pesetas | Dividiendo por 166,386 |
| Gastos de la compra en pesetas | Pesetas | Igual, con el mismo cambio fijo |
| Mejora pagada en moneda extranjera | Francos, libras, dólares… | Al tipo de la fecha del pago |
| Precio de venta | Euros | Sin conversión |
| Retención del 3 % | Euros | Sin conversión |
Si el importe en moneda extranjera se convierte con un tipo que no se puede justificar, la Administración puede sustituirlo por el que considere correcto. Lo prudente es guardar la factura original, el extracto bancario del pago y la referencia del tipo aplicado. Una conversión favorable sin soporte puede costar más de lo que ahorra, y no podemos asegurar que un tipo distinto al oficial se acepte.
Qué documentación aguanta una comprobación
Con compras antiguas, el problema no suele ser la conversión, sino encontrar los papeles. Para una compra en pesetas conviene tener:
- La escritura de compra, que recoge el precio en pesetas. Si no se encuentra, se puede pedir copia al notario o nota del registro.
- Los justificantes del impuesto que se pagó entonces. Las administraciones autonómicas o el propio notario pueden conservar copia.
- Las facturas de notaría y registro de la época. Si faltan, lo prudente es no incluirlas antes que estimarlas.
Para las mejoras pagadas en otra moneda:
- La factura original, en su moneda.
- El extracto bancario que muestre el pago y la fecha.
- La referencia del tipo de cambio aplicado.
- Si la obra requirió licencia municipal, la licencia y sus tasas, que suman al coste en euros.
Si tienes una compra antigua o pagos en otra moneda, puedes enviarnos los documentos desde el formulario de venta-inmueble y hacemos la conversión con soporte para cada cifra.
La ganancia o pérdida por la moneda en tu país
Beat va a cambiar los euros de la venta a francos. Si el franco se ha apreciado frente al euro desde 1999, en francos su ganancia puede ser menor que en euros, o incluso inexistente. Eso no cambia nada en España: la ganancia española se calcula en euros. Cómo trate Suiza esa operación, y si reconoce el impuesto pagado en España, es una cuestión de Derecho suizo que tiene que confirmar el asesor de Beat allí. No opinamos sobre ella.
Otras situaciones con moneda extranjera
- La compra se pagó con una hipoteca en otra moneda. La hipoteca es financiación, no precio. El valor de adquisición es el precio en euros o pesetas que consta en la escritura, y los intereses no suman en ningún caso.
- El precio de la escritura se fijó en otra moneda. Es poco frecuente, pero ocurre. Se convierte al tipo de la fecha de la escritura.
- Se heredó el inmueble. El valor de adquisición es el del Impuesto sobre Sucesiones, ya expresado en euros o pesetas. Lo tratamos en vendo un piso que heredé.
El resto de partidas que suman al valor de compra, con independencia de la moneda, están en qué gastos puedo sumar al valor de compra. Y si el chalé estuvo alquilado algún año, habrá que restar además la amortización; lo explicamos en tuve el piso alquilado: ¿eso me perjudica al vender?. La guía calcular la ganancia al vender reúne todas las piezas.
Cuando la escritura no recoge todo lo que se pagó
En compras antiguas no es raro que el precio pagado realmente fuera superior al escriturado. A efectos de la venta, lo que se puede acreditar como valor de adquisición es lo que consta en la escritura y en los justificantes de pago. Alegar ahora un precio mayor sin soporte documental no suele prosperar y puede abrir preguntas incómodas sobre la operación original. Si hay pagos acreditados que no figuran en la escritura, como una transferencia bancaria al vendedor por el mismo concepto, la cuestión merece un análisis específico antes de incluirlos. En ningún caso conviene reconstruir el precio a partir de recuerdos.
La reconstrucción del valor de compra de inmuebles antiguos o pagados en otras monedas forma parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.