Samir Haddad reside en Dubái y vendió en enero de 2026 un piso en Estepona por 320.000 €. En la escritura consta que el comprador, un particular, retiene 9.600 € del precio «para su ingreso en la Agencia Tributaria mediante el modelo 211». Samir cobró 310.400 €. Cuatro meses después, al preparar su modelo 210, su asesor busca el ingreso y no aparece. El comprador no contesta a los mensajes. Samir se pregunta si tiene que pagar su impuesto entero como si nadie hubiera retenido nada.
Quién debía ingresar y qué dice la ley si no lo hizo
La obligación de ingresar el 3 % es del comprador. El artículo 25.2 de la Ley del IRNR le obliga a «retener e ingresar el 3 por ciento» de la contraprestación, y el artículo 14.3 del Reglamento le da un mes desde la transmisión para hacerlo con el modelo 211.
La misma norma prevé la consecuencia cuando el ingreso no se produce: los bienes transmitidos «quedarán afectos al pago del importe que resulte menor entre dicha retención o ingreso a cuenta y el impuesto correspondiente». El artículo 14.5 del Reglamento añade que el registrador lo hará constar por nota al margen de la inscripción. Es decir, el piso que ahora es del comprador responde de esa cantidad frente a Hacienda.
Las cuentas de Samir, con ingreso y sin él
Samir compró el piso en 2019 por 260.000 € y pagó 20.000 € de impuestos y gastos. En la venta pagó 9.600 € de agencia.
- Valor de transmisión: 320.000 − 9.600 = 310.400 €.
- Valor de adquisición: 260.000 + 20.000 = 280.000 €.
- Ganancia: 30.400 €.
- Cuota al 19 %: 5.776 €.
| Escenario | Retención que descuenta | Resultado del 210 |
|---|---|---|
| El comprador ingresó los 9.600 € | 9.600 € | Devolución de 3.824 € |
| El comprador no ingresó nada | Ninguna acreditada | Cuota a pagar de 5.776 € |
La diferencia entre un escenario y otro es de casi 9.600 €, que es justo el dinero que el comprador retuvo y no llevó a Hacienda. El importe por el que responde el piso sería el menor entre la retención y el impuesto: 5.776 €.
¿Puede Samir descontar lo que se le retuvo?
Aquí la ley del no residente deja un hueco. En el IRPF, el artículo 99.5 de la Ley permite al perceptor deducir de su cuota la cantidad que debió retenérsele cuando la retención no se practicó por causa imputable exclusivamente al retenedor. La Ley del IRNR no contiene una regla equivalente para la venta de inmuebles.
Hay argumentos para defender que Samir no debe pagar dos veces lo mismo: soportó la retención, porque cobró 9.600 € menos, y la escritura lo documenta. Pero también es cierto que el sistema de la ley descansa en que lo que se descuenta en el 210 es lo ingresado, y que el remedio previsto para el caso de falta de ingreso es la afección del inmueble, no la deducción. No podemos asegurar cómo lo resolverá la oficina gestora.
Presentar el 210 descontando 9.600 € que no aparecen ingresados produce casi con seguridad un requerimiento, y posiblemente una liquidación que exija la cuota con intereses. Si se elige esa vía, tiene que hacerse aportando la escritura, explicando la situación y asumiendo que puede no prosperar. Dejar de presentar el 210 para no enfrentarse al problema empeora las cosas: añade recargos y posibles sanciones al vendedor.
Qué puede hacer Samir, en orden
- Confirmar que el ingreso no existe. A veces el comprador lo presentó tarde, o con un error en el NIE del vendedor, y el ingreso está pero no se localiza. Conviene pedir al comprador el ejemplar del 211 y el justificante bancario, y, si hay notaría o agencia de por medio, preguntar también allí.
- Requerir al comprador por escrito. Un requerimiento fehaciente, por burofax, que le recuerde su obligación, le pida el justificante y le advierta de que su propio piso responde de la deuda. El comprador suele tener más interés del que cree: la afección puede aparecer cuando quiera vender o hipotecar.
- Presentar el 210 dentro de plazo. Aunque falte el justificante, el plazo del vendedor corre igual. Si el comprador ingresa tarde antes de que termine, se puede incluir la retención.
- Decidir cómo tratar la retención no ingresada. Pagar la cuota y reclamar al comprador los 9.600 € por la vía civil, o declarar la retención con toda la documentación y defender la postura. Son estrategias con riesgos distintos, que deben valorarse con los números delante.
- Reclamar al comprador lo que retuvo. Retuvo una parte del precio con un destino concreto y no lo cumplió. La reclamación civil de esa cantidad es independiente de lo que ocurra con Hacienda.
Si el comprador acaba presentando el 211 fuera de plazo, soportará sus propios recargos. Cómo funciona ese ingreso tardío desde el lado del comprador está en el 211 fuera de plazo.
Puedes enviarnos la escritura y lo que tengas del comprador desde el formulario de venta-inmueble, y te decimos qué vía tiene menos riesgo en tu caso.
Cuando el comprador tampoco retuvo
Hay una variante distinta: el comprador pagó el precio completo sin retener nada, a veces porque nadie le advirtió de que el vendedor era no residente. En ese caso el vendedor no ha soportado ninguna retención, así que no hay nada que discutir sobre su deducción. Declara su ganancia y paga su cuota entera. La afección del inmueble sigue existiendo frente al comprador, pero eso es un problema de este. Quién es no residente a estos efectos se explica en quién es no residente a efectos del 211.
Si la venta era a pérdida
El caso más doloroso es el del vendedor que vende perdiendo dinero y cuyo comprador retuvo y no ingresó. Con la retención ingresada, recuperaría el 3 % íntegro. Sin ella, no hay nada que devolver, y su única vía para recuperar el dinero es reclamar al comprador. Lo tratamos en vendo con pérdida.
Cómo evitarlo en la próxima venta
La forma más segura de que esto no ocurra es que el ingreso del 3 % no dependa de la buena voluntad del comprador. Hay compraventas en las que la retención se entrega en la notaría mediante cheque o transferencia destinada al pago del 211, y el justificante se aporta al vendedor en pocos días. Pactarlo en el contrato de arras, como se explica en el 3 % en el contrato de arras, es la protección más eficaz.
Y en cuanto a plazos, el vendedor no debe esperar al último día para comprobar el ingreso: con tres meses de plazo para su 210, hay margen para reaccionar si el comprador falla. El calendario está en cuándo me devuelven el exceso del 3 %.
Qué ocurre en tu país de residencia con esta venta, y si allí se reconoce el impuesto español, lo tiene que confirmar tu asesor en ese país; no opinamos sobre Derecho extranjero.
Los papeles que conviene guardar desde la firma
Buena parte de los problemas de este tipo se resuelven o se complican según lo que el vendedor tenga en su poder. Lo mínimo es una copia autorizada de la escritura donde conste la retención, el justificante del pago del resto del precio, los datos de contacto del comprador y de su notaría, y cualquier comunicación en la que el comprador se comprometa a ingresar el 211. Si la operación la gestionó una agencia, también sus correos. Con esa documentación, la reclamación civil y la explicación ante Hacienda parten de una base sólida; sin ella, todo depende de la palabra del comprador.
La revisión del 211 del comprador, la preparación del 210 y la reclamación cuando el ingreso no aparece forman parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.