Chiara Bellini vive en Turín y compró en 2018 un piso de segunda mano en el barrio de Russafa, en Valencia, por 210.000 €. Guarda una carpeta con todo: la carta de pago del impuesto de transmisiones patrimoniales, la factura de la notaría, la del registro, la de la gestoría que tramitó la escritura, los recibos de la hipoteca, los del IBI, los de la comunidad y la factura de la cocina que renovó por completo en 2021. En 2026 vende por 290.000 € y quiere saber cuáles de esos papeles bajan su impuesto. No todos, y la diferencia entre acertar y no acertar es de varios miles de euros.
Lo que dice exactamente la ley
El artículo 35.1 de la Ley del IRPF, al que remite el artículo 24.4 de la Ley del IRNR para los no residentes, compone el valor de adquisición con dos piezas:
- El importe real por el que se compró.
- «El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente».
Y el apartado 2 del mismo artículo permite restar del precio de venta los gastos y tributos de esa misma naturaleza que pague el vendedor. Tres ideas salen de ahí: el gasto tiene que ser inherente a comprar o a vender, no a tener el piso; tiene que haberlo pagado el propio contribuyente; y los intereses quedan fuera por mención expresa.
La carpeta de Chiara, papel por papel
| Documento | Importe | ¿Suma o resta? | Motivo |
|---|---|---|---|
| Precio de compra en escritura | 210.000 € | Suma | Es el importe real de la adquisición |
| Impuesto de transmisiones patrimoniales | 18.900 € | Suma | Tributo inherente a la compra |
| Notaría de la compra | 1.100 € | Suma | Gasto inherente |
| Registro de la propiedad | 650 € | Suma | Gasto inherente |
| Gestoría de la escritura | 400 € | Suma | Gasto inherente a la tramitación |
| Intereses de la hipoteca | 21.000 € | No | Excluidos expresamente por el artículo 35.1.b |
| Comisión de apertura y tasación del préstamo | 2.300 € | No | Se refieren a la financiación, no a la compra |
| IBI y comunidad de 2018 a 2026 | 9.800 € | No | Son gastos de tener el piso, no de adquirirlo |
| Cocina nueva completa, 2021 | 14.200 € | Suma | Mejora con factura a su nombre |
| Comisión de la agencia en la venta | 8.700 € | Resta del precio de venta | Gasto de la transmisión pagado por ella |
| Plusvalía municipal de la venta | 1.300 € | Resta del precio de venta | Tributo que grava la transmisión |
El importe del impuesto de transmisiones es el que figura en la carta de pago de Chiara. El tipo aplicable depende de la comunidad autónoma y del año de la compra, así que en cada caso hay que tomar el pagado, no uno calculado.
Las cuentas, con los gastos y sin ellos
Con la carpeta ordenada:
- Valor de adquisición: 210.000 + 18.900 + 1.100 + 650 + 400 + 14.200 = 245.250 €.
- Valor de transmisión: 290.000 − 8.700 − 1.300 = 280.000 €.
- Ganancia: 280.000 − 245.250 = 34.750 €.
- Cuota al 19 %: 6.602,50 €.
- Retención del comprador, el 3 % de 290.000: 8.700 €.
- Resultado: Chiara recupera 2.097,50 €.
Si hubiera declarado solo precio contra precio, 290.000 − 210.000, su ganancia habría sido de 80.000 € y la cuota, 15.200 €: tendría que haber ingresado 6.500 € además de lo retenido. Aunque no llegara a ese extremo, olvidar la cocina y los gastos de la compra habría convertido una devolución en un pago. La mecánica completa del cálculo está en la guía calcular la ganancia al vender.
Gastos que parecen sumar y no suman
Hay partidas que generan dudas cada vez:
- Intereses de la hipoteca. No suman nunca. La ley los excluye por su nombre.
- Gastos de constituir y cancelar la hipoteca. Son gastos de financiación. No los incluiríamos en el valor de adquisición sin un respaldo sólido, porque es de lo primero que corrige una comprobación.
- Muebles y electrodomésticos. Si se compraron con el piso o después, no forman parte del inmueble. Si se venden con él, lo correcto es separar su precio en la escritura.
- Reparaciones y mantenimiento. Pintar, arreglar una fuga o cambiar una caldera por otra equivalente no es mejora. La frontera está en reformé el piso: ¿eso suma al valor de compra?.
- Gastos de un viaje para firmar. Billetes y hoteles no son inherentes a la adquisición.
- Honorarios de abogado en la compra. Cuando están ligados directamente a la operación, como la revisión de cargas o la redacción del contrato, hay argumentos para tratarlos como inherentes, aunque no es un criterio pacífico; conviene que la factura describa el servicio.
La factura no basta: también el pago
Para que un gasto sume no es suficiente con tener la factura. La Administración puede pedir que se acredite que se pagó, y quién lo pagó. Con la cocina de Chiara, lo que aguanta una comprobación es la factura a su nombre, con NIF del proveedor, descripción de los trabajos, y el cargo en su cuenta bancaria. Un pago en efectivo sin rastro deja la partida en el aire.
Lo mismo pasa con la titularidad. Si la cocina la pagó el hermano de Chiara desde su cuenta, la ley habla de gastos «satisfechos por el adquirente», y no es obvio que se admitan. Si la situación es esa, merece un análisis antes de incluirla.
Si la Administración rechaza un gasto en una comprobación, no se limita a quitarlo: gira una liquidación con intereses de demora y puede abrir un procedimiento sancionador si aprecia que la declaración no tenía base. En los gastos discutibles, el ahorro posible debe pesarse contra ese riesgo. No podemos asegurar que un gasto dudoso vaya a aceptarse.
Qué pasa si el piso estuvo alquilado
Si Chiara lo hubiera alquilado, habría un ajuste en sentido contrario: la amortización mínima de los años de alquiler resta del valor de adquisición, se dedujera o no. Y las mejoras también se amortizan, desde que se hacen. Una cocina de 14.200 € suma a la compra, pero si hubo alquiler una parte de ella vuelve a restarse. Está explicado en tuve el piso alquilado: ¿eso me perjudica al vender?.
Si nos envías la carpeta a través del formulario de venta-inmueble, revisamos qué partidas se sostienen y cuáles conviene dejar fuera.
Si el piso se heredó o se compró en pesetas
Las reglas cambian en dos situaciones frecuentes. Cuando el piso se heredó, el valor de adquisición es el declarado en el Impuesto sobre Sucesiones, y los gastos de la herencia hacen el papel de los de la compra: lo tratamos en vendo un piso que heredé. Cuando la compra se hizo en pesetas o alguna factura está en otra moneda, hay que convertir cada importe con el tipo que corresponde, como se explica en compré en pesetas o en otra moneda.
Los gastos de la venta, en la escritura
En el lado de la venta, lo que resta del precio es lo que paga el vendedor para vender: la agencia, la plusvalía municipal, y la notaría si el contrato la pone a su cargo. Otros gastos ligados a la venta, como el certificado energético, se pueden defender con el mismo razonamiento, siempre con factura. La costumbre de repartir la notaría y el registro entre las partes varía, así que conviene mirar la escritura para saber quién pagó qué. Si el comprador asumió un gasto que normalmente es del vendedor, ese gasto no lo resta el vendedor.
El valor de compra bien construido es la pieza que más influye en el resultado final. Revisarlo papel por papel forma parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.