Birgit Lindqvist vive en Uppsala y tenía desde 2016 un apartamento en Torrevieja que usaba en vacaciones. Lo vendió el 12 de febrero de 2026 por 185.000 €. En la notaría, la compradora le descontó 5.550 € del precio, el 3 %, y le entregó días después la copia del modelo 211 con el justificante de ingreso. Su ganancia real es pequeña y el impuesto sale bastante por debajo de lo retenido. En junio presentó su modelo 210 pidiendo la devolución. En septiembre sigue sin noticias y pregunta, con razón, cuándo va a ver ese dinero.
Primero, cuánto le sobra
La devolución no es el 3 % entero, sino la diferencia entre lo que ingresó la compradora y lo que Birgit debe por su ganancia. Las cuentas son estas:
- Precio de venta: 185.000 €.
- Gastos de la venta pagados por ella: comisión de la agencia, 5.550 €, y plusvalía municipal, 900 €.
- Valor de transmisión neto: 185.000 − 5.550 − 900 = 178.550 €.
- Valor de adquisición: 150.000 € de precio más 13.500 € de impuestos y gastos de la compra = 163.500 €.
- Ganancia: 178.550 − 163.500 = 15.050 €.
- Cuota al 19 %: 2.859,50 €.
- Retención ingresada por la compradora: 5.550 €.
- A devolver: 5.550 − 2.859,50 = 2.690,50 €.
El tipo del 19 % es el que el artículo 25.1.f) de la Ley del IRNR fija para las ganancias por transmisión de elementos patrimoniales, y es el mismo viva el vendedor en Suecia, en Estados Unidos o en cualquier otro país. Como Birgit nunca alquiló el piso, no hay amortización que reste del valor de compra; si lo hubiera alquilado, la cifra cambiaría, como se explica en la amortización al vender.
Los seis meses no empiezan el día que presentas
El Reglamento del IRNR, en su artículo 16.2, remite para estas devoluciones al régimen del IRPF, y el artículo 103.1 de la Ley del IRPF da a la Administración «seis meses siguientes al término del plazo establecido para la presentación de la declaración». La clave está en esa última parte: el plazo corre desde que termina tu plazo para declarar, no desde el día en que tú presentas.
El plazo del 210 de una venta, a su vez, es de tres meses contados desde que termina el mes que tiene el comprador para ingresar el 211 (artículo 14.4 del Reglamento). Aplicado a Birgit:
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Escritura de venta | 12 de febrero de 2026 |
| Fin del plazo de la compradora para el 211 | 12 de marzo de 2026 |
| Fin del plazo de Birgit para el 210 | 12 de junio de 2026 |
| Fin de los seis meses de la Administración | 12 de diciembre de 2026 |
| Desde el día siguiente, si no se ha ordenado el pago por causa imputable a Hacienda | corren intereses de demora a su favor |
Que Birgit presentara el 3 de junio no adelanta nada en términos legales: la oficina puede resolver antes, y a veces lo hace, pero no está obligada. Si el 210 se hubiera presentado fuera de plazo, los seis meses se contarían desde la fecha de presentación, según el segundo párrafo del mismo artículo 103.1. Los tiempos completos de la operación están en los plazos de una venta de no residente.
Intereses: cuándo se deben y cuándo no
El artículo 31.2 de la Ley General Tributaria establece que, transcurrido ese plazo sin que se haya ordenado el pago por causa imputable a la Administración, esta abonará el interés de demora «sin necesidad de que el obligado lo solicite». El interés se devenga desde el final del plazo hasta la fecha en que se ordena el pago.
La misma norma introduce el matiz que más discusiones provoca: no se computan las dilaciones por causa no imputable a la Administración. Si Hacienda envía un requerimiento pidiendo un documento y el vendedor tarda cuarenta días en contestar, esos cuarenta días se descuentan del cálculo de intereses. Por eso importa tanto contestar pronto y completo.
El tipo del interés de demora lo fija cada año la Ley de Presupuestos, y conviene consultarlo para el periodo concreto en lugar de darlo por supuesto.
Presentar un 210 con resultado a devolver no equivale a tener derecho reconocido a esa cifra. La Administración puede comprobar el valor de compra, los gastos alegados o la propia residencia, y reducir o denegar la devolución. Si algún gasto no se puede justificar con factura y pago, lo prudente es no incluirlo antes que verlo rechazado en una liquidación.
Qué suele pedir la oficina antes de pagar
La devolución la tramita la oficina de gestión de la Delegación de la Agencia Tributaria. Cuando revisa un 210 de venta con resultado a devolver, lo habitual es que compruebe tres cosas: que el dinero entró, que la ganancia está bien calculada y que la devolución va a la persona correcta. De ahí salen los documentos que se piden con más frecuencia:
- La escritura de venta y la de compra, para contrastar precios y fechas.
- El ejemplar del modelo 211 destinado al vendedor, con su justificante de ingreso. Sin él, la oficina tiene que localizar el ingreso por su cuenta y todo va más lento.
- Las facturas y los justificantes de pago de cada gasto sumado: notaría, registro, impuesto de la compra, comisión de la agencia, plusvalía municipal.
- Un certificado de residencia fiscal del país donde vive el vendedor, sobre todo cuando se cuestiona si es realmente no residente. Cómo obtenerlo está en el certificado para el modelo 210.
- La acreditación de que la cuenta bancaria indicada es del propio vendedor.
Si ya has presentado y quieres que miremos si el expediente tiene algún punto débil antes de que lo detecte Hacienda, puedes enviarnos la documentación desde el formulario de venta-inmueble.
La cuenta bancaria, el atasco más frecuente
En la práctica, muchas devoluciones se retrasan por la cuenta, no por el cálculo. El vendedor cierra su cuenta española tras la venta y la devolución no tiene destino. La Agencia Tributaria admite cuentas extranjeras en determinadas condiciones, pero exige que se acredite la titularidad y que el formato sea el correcto; un error en ese dato puede devolver la transferencia y reiniciar el trámite. Si la cuenta está a nombre de dos personas, conviene que el vendedor figure como titular, no solo como autorizado.
En el caso de Birgit, la cuenta es sueca y está a su nombre. Si en diciembre no ha cobrado ni ha recibido requerimiento, lo razonable es consultar el estado del expediente en la sede electrónica y, si no hay movimiento, dirigirse a la oficina gestora antes de pensar en reclamaciones.
Cuando pasan los meses y no hay respuesta
Hay tres situaciones distintas que conviene no mezclar:
- Silencio sin requerimiento. La oficina no ha pedido nada y no paga. Pasados los seis meses, corren intereses a tu favor. Lo útil es comprobar en la sede que el 210 consta presentado con la cuenta correcta y, si todo está en orden, escribir a la oficina para instar la resolución.
- Requerimiento pendiente de contestar. Mientras no respondas, el retraso es tuyo a efectos de intereses. Responde con todo lo pedido y en un solo envío siempre que sea posible.
- Liquidación provisional que reduce la devolución. Es un acto administrativo con plazo de recurso. Si no estás de acuerdo, hay que recurrirlo en ese plazo; dejarlo pasar lo convierte en firme.
Sobre el derecho a pedir la devolución en sí, el artículo 66 de la Ley General Tributaria fija un plazo de prescripción de cuatro años. Quien no presentó a tiempo todavía puede estar en plazo para recuperar el 3 %, con las consecuencias que se explican en vendí hace dos años y no presenté nada.
Casos en los que no hay nada que devolver
El 3 % no siempre es un exceso. Divide 3 entre 19 y tendrás la proporción de ganancia sobre precio a partir de la cual la retención se queda corta: en torno al 15,8 %. Si tu ganancia supera esa parte del precio, pagas la diferencia en lugar de cobrarla. Y si el comprador nunca ingresó la retención, no hay nada que devolver aunque la ganancia sea cero: está explicado en el comprador no ingresó el 3 %.
La guía cómo se recupera el 3 % retenido recorre el procedimiento completo desde el lado del vendedor.
Si la venta fue a pérdida
Cuando no hay ganancia, la cuota es cero y la devolución es el 3 % íntegro. El trámite es el mismo y el plazo de la Administración también, pero la comprobación suele fijarse más en los valores de compra y venta, porque una pérdida es exactamente lo que alguien alegaría para recuperar todo lo retenido. Lo tratamos en vendo con pérdida: ¿tengo que presentar igual?.
El cálculo de la ganancia, la presentación del 210 y el seguimiento de la devolución hasta el cobro forman parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble, donde figura qué documentación se necesita en cada fase.