Jonas Weber es ingeniero en Múnich. En 2014 compró un piso en Teatinos, en Málaga, por 180.000 €, con 16.000 € más de impuesto, notaría y registro. De 2017 a 2025 lo alquiló a estudiantes y a un matrimonio joven, y presentó puntualmente sus declaraciones de no residente por esos alquileres. Nunca se dedujo amortización: no sabía que podía. En 2026 lo vende por 245.000 €. Cuando le explican que su valor de compra ya no es 196.000 €, sino bastante menos, su reacción es la de casi todos: si no me lo deduje, ¿por qué me lo restan?
La regla, en dos artículos
El artículo 35.1 de la Ley del IRPF, aplicable a los no residentes por remisión del artículo 24.4 de la Ley del IRNR, dice que el valor de adquisición «se minorará en el importe de las amortizaciones». El artículo 40.1 del Reglamento del IRPF concreta cómo: se computa «en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto».
No hay excepción para quien no se la dedujo. La norma parte de que un inmueble que se alquila se deprecia, y ese desgaste se imputa al cálculo de la venta tanto si se aprovechó como gasto en su día como si no. Lo que sí cambia es el importe: si alguien se dedujo más que el mínimo, se resta lo que se dedujo; si se dedujo menos o nada, se resta el mínimo.
Cómo se calcula el mínimo
El porcentaje sale del artículo 14.2.a del Reglamento del IRPF: el 3 % anual «sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo». El suelo no se amortiza, y para separarlo se usa la proporción que da el recibo del IBI. La guía sobre el valor del suelo en el recibo del IBI explica dónde encontrar esa cifra.
En el caso de Jonas, el valor catastral total es de 90.000 €, de los que 36.000 corresponden al suelo: un 40 %. La construcción es, por tanto, el 60 %.
- Coste de adquisición con gastos: 196.000 €.
- Parte de construcción: 60 % de 196.000 = 117.600 €.
- Valor catastral de la construcción: 54.000 €. Se toma el mayor, 117.600 €.
- Amortización mínima anual: 3 % de 117.600 = 3.528 €.
- Años alquilado: de 2017 a 2025, nueve años completos.
- Amortización acumulada: 3.528 × 9 = 31.752 €.
- Valor de adquisición minorado: 196.000 − 31.752 = 164.248 €.
El efecto sobre el impuesto
| Concepto | Sin amortización | Con amortización |
|---|---|---|
| Valor de transmisión (245.000 − 7.350 de agencia − 1.000 de plusvalía) | 236.650 € | 236.650 € |
| Valor de adquisición | 196.000 € | 164.248 € |
| Ganancia | 40.650 € | 72.402 € |
| Cuota al 19 % | 7.723,50 € | 13.756,38 € |
| Retención del comprador (3 %) | 7.350 € | 7.350 € |
| Resultado | Pagar 373,50 € | Pagar 6.406,38 € |
La amortización le cuesta a Jonas algo más de 6.000 € de impuesto. No es una sanción ni un error: es la norma. Lo que sí es un error frecuente es no aplicarla y presentar un 210 con la ganancia de la columna izquierda. En una comprobación, la Administración recalcula con la amortización y liquida la diferencia con intereses.
Lo que Jonas perdió en su día
Hay una parte de la historia que duele más que el cálculo. Jonas reside en Alemania, un Estado de la Unión Europea, y por eso, según el artículo 24.6 de la Ley del IRNR, podía deducir de sus alquileres los gastos previstos en la Ley del IRPF, amortización incluida. Si lo hubiera hecho, cada año habría tributado por 3.528 € menos de rendimiento. Nueve años de ese ahorro no aprovechado se suman ahora a la ganancia de la venta.
Ese dinero se puede recuperar en parte, pero solo en los ejercicios que no hayan prescrito. Las declaraciones de alquiler de los últimos cuatro años admiten rectificación para incluir la amortización y pedir la devolución de lo pagado de más. Las anteriores ya no. Es una decisión que conviene estudiar a la vez que la venta, porque las cifras se tocan.
Los no residentes de fuera de la Unión Europea y del Espacio Económico Europeo tributan por el alquiler sobre el ingreso íntegro, sin deducir gasto alguno (artículo 24.1 de la Ley del IRNR). El texto del Reglamento del IRPF computa la amortización mínima «con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto», y hay argumentos para sostener que no debería restar a quien la ley impidió deducirla. Es una cuestión abierta: no podemos asegurar cómo la resolverá la oficina que revise tu declaración, y conviene valorar el riesgo antes de omitirla.
Qué años cuentan y cuáles no
Solo se amortizan los periodos en que el piso estuvo alquilado. Si Jonas lo hubiera tenido vacío seis meses entre dos inquilinos, esos meses no cuentan. Si en un año lo alquiló por días, la amortización de ese año se prorratea por los días de alquiler. El alquiler turístico entra igual que el de larga duración.
Esto obliga a reconstruir el historial de alquileres con cierto detalle. Las propias declaraciones de no residente presentadas cada año son la mejor prueba de qué periodos hubo alquiler y cuáles no. Si hay años sin declarar, la amortización se computa igualmente, y además hay una regularización pendiente.
Las mejoras también se amortizan
Si durante los años de alquiler se hicieron mejoras, su coste suma al valor de compra, pero también se amortiza desde que se realizan. Una reforma de 20.000 € hecha en 2020 en un piso alquilado hasta 2025 suma 20.000 € y resta después la amortización de esos años. El resultado neto sigue siendo favorable, pero menor de lo que parece a simple vista. La frontera entre mejora y reparación está en reformé el piso: ¿eso suma al valor de compra?.
Si nos envías las escrituras, el recibo del IBI y las declaraciones del alquiler mediante el formulario de venta-inmueble, reconstruimos el cálculo año por año.
Si la venta es de una vivienda heredada
Cuando el piso se heredó y luego se alquiló, la base de amortización ya no es el precio de compra, sino el valor por el que se adquirió en la herencia más sus gastos, siempre sin el suelo. La lógica es la misma y el ajuste también, pero parte de otra cifra. Lo tratamos en vendo un piso que heredé.
La guía la amortización que resta aunque no la dedujeras desarrolla el mecanismo con más ejemplos, incluido el caso de quien se dedujo más del mínimo.
Dónde deja esto al vendedor
Para Jonas, la conclusión práctica es que la retención del 3 % no cubre su impuesto: tendrá que ingresar la diferencia al presentar el 210. Saberlo antes de firmar le permite reservar el dinero y valorar si le interesa revisar las declaraciones de alquiler no prescritas. Para quien aún no ha vendido, permite estimar el impuesto real y no el aparente.
Si en su día te dedujiste más del mínimo
El caso contrario también existe. Hay propietarios que, al declarar el alquiler, calcularon la amortización sobre el precio total sin separar el suelo, o sumaron gastos que no correspondían. El artículo 40.1 del Reglamento del IRPF habla de «amortizaciones fiscalmente deducibles», con la mínima como suelo. Si lo deducido superó lo que la norma permitía, el exceso no era deducible y el problema está en las declaraciones de alquiler, que la Administración puede regularizar mientras no hayan prescrito. Al preparar la venta conviene revisar esas declaraciones con el mismo criterio que se usa para la ganancia, porque la comprobación de una suele llevar a mirar las otras.
El cálculo de la venta con los años de alquiler, y la revisión de las declaraciones de alquiler que puedan rectificarse, forman parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.