El modelo 211 es una autoliquidación corta y de mecánica sencilla, y aun así es de los modelos que más se presentan mal. No porque sea difícil, sino porque quien lo rellena suele hacerlo una única vez en su vida, con prisa, en mitad de una mudanza y sin saber que el plazo ya está corriendo. Esta guía va de lo práctico: qué datos hay que tener delante, en qué orden se hace, cómo se paga y qué papel hay que entregarle al vendedor al terminar.
Qué es lo que estás declarando
El modelo 211 se titula «Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Retención en la adquisición de inmuebles a no residentes sin establecimiento permanente». Las palabras importan: no es tu impuesto, es una retención que ingresas a nombre del vendedor y a cuenta del impuesto de él. Tú figuras como obligado a retener e ingresar, él figura como contribuyente, y el dinero sale del precio que le pagas, no de tu bolsillo. La obligación está en el artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes y su desarrollo, en el Reglamento.
Y la transmisión es la fecha de la escritura, no la del pago ni la de la entrega de llaves. Si el precio se aplaza o se paga en tramos, el reloj corrió desde la firma igualmente. Lo que se ingresa es el 3 % de la contraprestación acordada, completa, sin descontar gastos, impuestos ni cargas.
Lo que hay que tener delante antes de empezar
- La escritura de compraventa, para la fecha, el precio y la descripción del inmueble.
- La referencia catastral y el domicilio del inmueble, que están en la escritura y en el recibo del IBI.
- NIF del comprador. Si eres extranjero y compras en España, necesitas NIE. Sin él no hay forma de presentar.
- NIF o NIE del vendedor y su domicilio en el país de residencia. Si el vendedor no tiene NIE, el asunto hay que resolverlo antes de la firma, no después.
- Los porcentajes de titularidad de cada vendedor, si son varios.
Ese último dato es el que más retrasa las presentaciones. Un matrimonio que vende al 50 % son dos contribuyentes distintos, con dos residencias fiscales que pueden ser distintas, y la retención de cada uno se calcula sobre su parte del precio.
Los bloques del modelo
| Bloque | Qué se consigna | Dónde se saca |
|---|---|---|
| Devengo | Fecha de la transmisión | Escritura |
| Transmitente | Identificación, domicilio y país de residencia del vendedor no residente | Escritura y documentación del vendedor |
| Adquirente | Identificación y domicilio del comprador, que es quien ingresa | Tus propios datos |
| Inmueble | Situación, referencia catastral y naturaleza | Escritura y recibo del IBI |
| Liquidación | Contraprestación acordada y el 3 % resultante | Precio escriturado |
| Ingreso | Importe y forma de pago | Entidad colaboradora |
El modelo se cumplimenta a través de la sede electrónica de la Agencia Tributaria. El ingreso se realiza en una entidad colaboradora, que devuelve un número de referencia completo —el NRC— con el que se cierra la presentación telemática. Conviene hacer el ingreso antes de intentar presentar, porque sin NRC la presentación no se completa, y ese es el orden que no resulta evidente la primera vez.
Varios vendedores, varios modelos
Cuando en la misma escritura hay más de un transmitente no residente, la mecánica del modelo lleva a presentar un 211 por cada uno: el ingreso se hace a nombre de cada contribuyente y cada uno necesitará después su propio ejemplar para descontarlo en su declaración. Agruparlos en un solo modelo deja a los vendedores sin poder acreditar individualmente lo retenido, que es justamente para lo que sirve el papel.
| Situación | Qué se hace |
|---|---|
| Matrimonio no residente al 50 % | Dos modelos, cada uno por el 3 % de la mitad del precio |
| Tres hermanos, dos fuera y uno residente en España | Dos modelos, solo por la parte de los dos no residentes. Por la parte del residente no se retiene, siempre que lo acredite |
| Varios compradores y un solo vendedor no residente | La obligación es de la parte compradora. Lo limpio es que uno presente por el total y quede reflejado en el contrato, o que cada comprador ingrese en proporción a su cuota |
| El vendedor es una sociedad no residente sin establecimiento permanente | La retención procede igualmente, con la documentación societaria correspondiente |
Cuándo la base no es un precio en dinero
La retención se calcula sobre la contraprestación acordada, y hay transmisiones en las que esa contraprestación no es un precio limpio:
- Permuta. Hay transmisión aunque no haya dinero, y la base se determina sobre el valor de lo que se entrega a cambio.
- Aportación del inmueble a una sociedad. También es transmisión.
- Precio aplazado o pago en especie. No difiere el plazo: el mes corre desde la escritura, con independencia de cuándo se cobre.
- Subrogación en la hipoteca. Forma parte de la contraprestación y no se descuenta de la base.
- Herencia o donación. Aquí no hay 211: son otros impuestos, con otros plazos y otros obligados.
No se descuentan del precio ni la comisión de la agencia, ni los impuestos, ni las cargas que asumes, ni las cantidades retenidas para otros fines. La base es la contraprestación completa. Un 3 % calculado sobre una base rebajada deja un ingreso insuficiente, y la diferencia se reclama después con sus intereses.
El ejemplar del vendedor: el papel que hay que entregar
Una vez presentado e ingresado, el comprador tiene que entregar al vendedor el ejemplar del modelo destinado a él. Es el documento que el vendedor necesita para descontar lo retenido en su propio modelo 210 y para pedir la devolución del exceso, que es el desenlace habitual. Sin ese papel, el vendedor no puede acreditar nada.
Es un trámite que no cuesta nada y que evita una llamada incómoda seis meses después. Lo razonable es enviarlo por correo electrónico el mismo día de la presentación, junto con el justificante de ingreso, y guardar copia del envío. Y conviene conservar los dos documentos con la escritura: son la prueba de que el inmueble ya no responde de esa deuda.
Después de presentar
- Guarda el justificante con la escritura. Aparecerá cuando vendas, cuando pidas una hipoteca o cuando alguien revise la finca.
- Comprueba la plusvalía municipal. Si el vendedor no reside en España, el comprador es sustituto del contribuyente también en ese impuesto, con su propio plazo ante el ayuntamiento. Son dos obligaciones distintas y llegan juntas: está en la página de plusvalía municipal.
- Si te has equivocado, hay vías para corregirlo: una autoliquidación complementaria si ingresaste de menos, o una solicitud de rectificación si ingresaste de más. Lo que no funciona es dejarlo como está esperando que no se note.
Si prefieres no hacerlo tú, lo preparamos y lo presentamos nosotros dentro del plazo, con el justificante y el ejemplar para el vendedor incluidos. Se empieza en el formulario de la línea del modelo 211, y con mandarnos la escritura suele bastar. Lo que sí conviene tener claro de antemano: comprobar la residencia del vendedor es parte del encargo y se hace antes de decidir si hay que retener, no después de haber firmado.
Errores que obligan a rehacerlo
| Error | Consecuencia |
|---|---|
| Consignar como fecha de devengo la del pago o la de entrega de llaves | El plazo se calcula mal y puede aparecer un retraso que no existía, o al revés |
| Poner como transmitente al representante o al apoderado | El ingreso queda a nombre de quien no es contribuyente y el vendedor no puede descontarlo |
| Calcular el 3 % sobre el precio neto de gastos | Ingreso insuficiente, que se reclama después con intereses |
| Un solo modelo para dos vendedores | Ninguno de los dos puede acreditar individualmente su retención |
| No conservar el justificante | Sin él no se acredita el ingreso ante nadie, ni ante el vendedor ni en una futura venta |
Si ya está presentado y hay que corregirlo
Depende del sentido del error. Si se ingresó de menos, lo que procede es una autoliquidación complementaria por la diferencia, con el recargo que corresponda si ya venció el plazo. Si se ingresó de más, o se ingresó cuando no procedía porque el vendedor sí era residente, la vía es la solicitud de rectificación de la autoliquidación y la devolución del ingreso indebido, que corresponde plantear a quien tenga legitimación en cada caso, normalmente el contribuyente a cuyo nombre se ingresó.
Lo que no funciona es presentar un segundo modelo «corregido» como si el primero no existiera: deja dos ingresos vivos por la misma operación y complica la devolución en lugar de resolverla.
Lo que conviene llevar resuelto a la notaría
Si el 211 se prepara antes de la firma, la presentación posterior es un trámite de diez minutos. Lo que hay que tener cerrado ese día es corto: el certificado de residencia de cada vendedor o la decisión de retener, el desglose del precio que se entrega y del importe que se retiene, el NIE de todas las partes y la referencia catastral del inmueble. Con eso, el borrador del modelo se completa el mismo día de la escritura y el ingreso se hace en la semana siguiente, sin esperar al último día del plazo.
Lo contrario —salir de la notaría con la idea de mirarlo más adelante— es la forma habitual de que el mes se consuma solo. Conviene anotar la fecha límite en el calendario antes de guardar la escritura en el cajón.