Diego Paredes, ingeniero de Valladolid, compra un piso en Benalmádena por 260.000 € a Siobhan Kelly, que vive en Dublín. El piso tiene una hipoteca con 140.000 € pendientes y el banco acepta que Diego se subrogue: él asume el préstamo y paga a Siobhan la diferencia. Diego razona así: «Yo solo le voy a dar 120.000 € en mano, así que retengo el 3 % de 120.000». Le salen 3.600 €. El notario, al preparar la minuta, le corrige la cifra.
La deuda asumida también es precio
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes calcula la retención sobre «la contraprestación acordada». Cuando el comprador se subroga en la hipoteca del vendedor, una parte de esa contraprestación la paga liberando al vendedor de una deuda: Siobhan deja de deber 140.000 € al banco porque ahora los debe Diego. Económicamente, eso es exactamente lo mismo que si Diego le diera 140.000 € y ella los usara para cancelar el préstamo.
La contraprestación acordada es, por tanto, 260.000 €, la suma del dinero entregado y de la deuda asumida. Sobre ella se calcula el 3 %.
- Precio total: 260.000 €.
- Retención: 260.000 × 3 % = 7.800 €.
- Deuda asumida por subrogación: 140.000 €.
- Dinero que Diego debe entregar: 260.000 − 140.000 = 120.000 €.
- De esos 120.000 € salen los 7.800 € de retención.
- Siobhan recibe en mano: 120.000 − 7.800 = 112.200 €.
Con el cálculo de Diego, habría retenido 3.600 € y dejado sin ingresar 4.200 €, que seguiría debiendo él como retenedor.
Subrogarse o cancelar en la firma: las mismas cuentas
Lo más habitual no es la subrogación, sino que la hipoteca del vendedor se cancele en el acto de la escritura: el comprador entrega un cheque al banco del vendedor por la deuda pendiente y otro al vendedor por el resto. La cuenta de la retención es idéntica.
| Concepto | Con subrogación | Con cancelación en la firma |
|---|---|---|
| Precio total | 260.000 € | 260.000 € |
| Base de la retención | 260.000 € | 260.000 € |
| Retención (modelo 211) | 7.800 € | 7.800 € |
| Al banco del vendedor | 0 € (Diego asume el préstamo) | 140.000 € |
| Deuda que asume Diego | 140.000 € | 0 € |
| A Siobhan en mano | 112.200 € | 112.200 € |
En los dos casos Siobhan termina con 112.200 € y sin deuda, y Hacienda con 7.800 € a cuenta de su impuesto. Lo que cambia es la situación de Diego: en la subrogación tiene un préstamo; en la cancelación, lo habrá financiado de otra manera o con fondos propios.
Si tienes una compra con hipoteca pendiente y quieres que revisemos el reparto de cheques antes de la firma, envíanos el borrador desde el formulario de retencion-211.
Cuando la deuda se come casi todo el precio
Hay un caso incómodo que conviene prever. Supongamos otra compra: Elena Vidal adquiere en Fuengirola un estudio por 190.000 € a un vendedor holandés cuya hipoteca pendiente es de 186.000 €. Elena se subroga.
- Retención: 190.000 × 3 % = 5.700 €.
- Dinero que Elena entrega al vendedor: 190.000 − 186.000 = 4.000 €.
- Diferencia: faltan 1.700 € para cubrir la retención.
La obligación de ingresar los 5.700 € sigue siendo de Elena. Si no pacta nada, pondrá los 1.700 € de más de su bolsillo y tendrá que reclamárselos al vendedor. Lo razonable es que el contrato de arras obligue al vendedor a aportar esa diferencia en la notaría, o que se ajuste el precio o la cantidad subrogada para que la parte en dinero alcance para retener.
La deuda pendiente que figura en la oferta de subrogación puede no coincidir con la del día de la escritura: cuotas atrasadas, comisiones o intereses la mueven. Si la parte en dinero queda muy ajustada, un pequeño desfase puede dejarte sin margen para la retención. Pide al banco un certificado actualizado pocos días antes.
La hipoteca del comprador no pinta nada aquí
Es distinta la hipoteca que el comprador pide para financiar su compra. Si Diego, en lugar de subrogarse, firma un préstamo nuevo con su banco por 200.000 €, esa financiación no afecta a la base. La contraprestación sigue siendo 260.000 € y la retención, 7.800 €. Lo único que importa es que la suma de fondos (préstamo más ahorros) alcance para pagar al banco de la vendedora, a la vendedora y a Hacienda. Al preparar la provisión de fondos con la notaría conviene que la retención aparezca como una partida separada, para que nadie dé por hecho que el cheque al vendedor es por la diferencia completa.
Embargos y otras cargas que se pagan con el precio
La misma lógica se aplica a cualquier deuda del vendedor que se salde con el dinero de la compra: un embargo que hay que levantar, cuotas de comunidad atrasadas, un préstamo personal garantizado con la finca. Son destinos del precio, no descuentos. La base de la retención sigue siendo la contraprestación completa. Lo que sí cambia es cuánto dinero queda para retener, y eso es lo que hay que calcular con antelación.
Para el vendedor, en cambio, la cancelación de su hipoteca no es un gasto deducible de la ganancia: devolver un préstamo no es un coste de la venta. Sí lo son, en su caso, los gastos inherentes a la transmisión que pague, según el artículo 35.2 de la Ley del IRPF, al que remite el artículo 24.4 de la Ley del IRNR. Pero eso es asunto de su 210.
Lo que verá Siobhan cuando declare
Para la vendedora, la subrogación no reduce el valor de venta. En su modelo 210 declarará 260.000 € como valor de transmisión, no los 112.200 € que ha recibido en mano, porque la deuda de la que se ha liberado también es precio cobrado. Del impuesto resultante restará los 7.800 € que Diego ingresó por ella, y si la cuota es menor, pedirá la diferencia, como explicamos en cuándo me devuelven el 3 %. Para eso necesita que el 211 recoja la base correcta: si Diego hubiera retenido sobre 120.000 €, Siobhan tendría una retención menor que descontar y una discusión con su comprador que nadie quiere tener.
Cómo reflejarlo en la escritura
Para que el vendedor pueda justificar después la retención y para que no haya discusión sobre la base, la escritura debería recoger:
- El precio total y su desglose: dinero entregado, deuda asumida por subrogación o importe destinado a cancelar el préstamo.
- La retención del 3 % sobre el precio total, con su importe.
- El compromiso del comprador de ingresarla con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la transmisión (artículo 14.3 del Reglamento del IRNR).
La base de la retención en otras situaciones (pagos aplazados, permutas, muebles) está en sobre qué importe se calcula el 3 %, y el efecto sobre el dinero del comprador, en ¿el 3 % sale de mi bolsillo?. La guía sobre cómo se rellena el modelo 211 muestra dónde se consigna cada dato.
Las cuestiones de la retención del 3 % para quien compra a un no residente se ordenan en la página de Salama Tax sobre el modelo 211.