Martín Etcheverry vive en Buenos Aires. Su padre murió en Granada en marzo de 2021 y le dejó, a partes iguales con su hermana Lucía, que vive en Granada, un piso en el barrio del Zaidín. En la declaración del Impuesto sobre Sucesiones se valoró el piso en 120.000 €, la cifra que les propuso quien tramitó la herencia. En 2026 lo venden por 230.000 €. Martín descubre que su «valor de compra» no es lo que pagó su padre en los años ochenta ni lo que el piso valía de verdad en 2021, sino aquellos 120.000 €, y que eso le cuesta dinero ahora.
La regla: el valor de Sucesiones, con tope en el de mercado
Cuando un inmueble se adquiere por herencia, el artículo 36 de la Ley del IRPF, aplicable a los no residentes por remisión del artículo 24.4 de la Ley del IRNR, manda aplicar las reglas generales tomando como importe real «aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado».
Traducido: el valor de adquisición del heredero es el que se atribuyó al inmueble en el Impuesto sobre Sucesiones. Si la Administración autonómica comprobó ese valor y lo elevó, se toma el comprobado. Lo que el causante pagó en su día deja de importar. Y la fecha de adquisición es la del fallecimiento.
Los gastos de la herencia hacen de gastos de compra
Igual que en una compraventa se suman el impuesto, la notaría y el registro, en una herencia se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición hereditaria pagados por el heredero, en la parte que corresponde al inmueble:
- La cuota del Impuesto sobre Sucesiones que corresponda al piso, si hubo cuota a pagar.
- La notaría de la escritura de aceptación y partición, en la parte del piso.
- La inscripción en el registro de la propiedad.
- La plusvalía municipal que se pagó por la herencia.
Si la herencia incluía otros bienes, como cuentas o un coche, los gastos comunes se reparten en proporción al valor de cada bien. Conviene hacer ese reparto con criterio y dejarlo documentado.
Las cifras de Martín
Martín es no residente; Lucía reside en España y declara su mitad en su IRPF, así que el comprador solo retiene el 3 % sobre la parte de Martín.
- Valor en Sucesiones del piso completo: 120.000 €. Su mitad: 60.000 €.
- Su parte de notaría y registro de la herencia: 900 €.
- Su parte de la plusvalía municipal pagada por la herencia: 1.400 €.
- Valor de adquisición de Martín: 62.300 €.
- Su mitad del precio de venta: 115.000 €. Menos su mitad de la agencia, 3.450 €: valor de transmisión de 111.550 €.
- Ganancia: 111.550 − 62.300 = 49.250 €.
- Cuota al 19 %: 9.357,50 €.
- Retención del comprador: 3 % de 115.000 = 3.450 €.
- A ingresar con el 210: 5.907,50 €.
Cuánto le cuesta haber declarado bajo
Una tasación de la época sitúa el valor de mercado del piso en 2021 en 180.000 €. Si ese hubiera sido el valor declarado en Sucesiones, las cifras serían muy distintas:
| Concepto | Declarado a 120.000 € | Declarado a 180.000 € |
|---|---|---|
| Valor de adquisición de Martín, con gastos | 62.300 € | 92.300 € |
| Valor de transmisión | 111.550 € | 111.550 € |
| Ganancia | 49.250 € | 19.250 € |
| Cuota al 19 % | 9.357,50 € | 3.657,50 € |
| Resultado del 210, tras restar 3.450 € | Ingresar 5.907,50 € | Ingresar 207,50 € |
La diferencia son 5.700 €. Es el efecto habitual de declarar una herencia por debajo del valor real: lo que parece un ahorro en Sucesiones se paga después, y a veces con creces, cuando se vende. En comunidades con reducciones y bonificaciones muy amplias en Sucesiones, declarar bajo pudo no ahorrar nada en su momento y sí cuesta en la venta.
Puede plantearse rectificar la declaración de Sucesiones, si no ha prescrito, para reflejar un valor mayor. Pero eso reabre una declaración autonómica, puede generar una cuota adicional con intereses y no hay garantía de que el nuevo valor se acepte después en la venta. El artículo 36 fija además un tope: el valor de adquisición no puede exceder del de mercado. Es una decisión que exige números y documentación sólida; no la recomendamos de forma general.
El valor de referencia del Catastro
La Ley 11/2021, de 9 de julio, cambió el artículo 9 de la Ley del Impuesto sobre Sucesiones: el valor de los inmuebles pasa a ser su valor de referencia del Catastro a la fecha de devengo, salvo que el declarado sea superior. Eso reduce el margen para declarar valores muy bajos y, de rebote, limita el problema que tiene Martín. Su padre murió en marzo de 2021, antes de esa reforma, así que a él no le afecta; quien hereda ahora parte de un valor de adquisición que suele estar más cerca del de mercado. Cómo se valoran los bienes en una herencia está en la guía valoración de bienes en una herencia.
Si el piso se alquiló después de heredarlo
Si Martín y Lucía hubieran alquilado el piso entre 2021 y 2026, habría que restar la amortización mínima de esos años. La base sería el valor de adquisición por herencia, sin el suelo, y el cálculo sigue las mismas reglas que en una compra. Lo explicamos en tuve el piso alquilado: ¿eso me perjudica al vender?.
Si heredaste un inmueble y vas a venderlo, puedes enviarnos la escritura de herencia, la declaración de Sucesiones y el borrador de venta desde el formulario de venta-inmueble y calculamos el resultado antes de la firma.
La plusvalía municipal: dos veces, y enlazadas
La herencia generó una plusvalía municipal, que pagó cada heredero. La venta genera otra, que en la parte de Martín paga el comprador como sustituto y le descuenta del precio. La segunda se calcula tomando como fecha de adquisición la del fallecimiento. Las dos tienen efecto en el 210: la de la herencia suma al valor de adquisición y la de la venta resta del valor de transmisión. Está desarrollado en quién paga la plusvalía municipal si el vendedor no reside aquí.
Hermanos con residencias distintas
El caso de Martín y Lucía es frecuente: un heredero reside en España y otro no. Cada uno declara su mitad en su impuesto: Lucía en el IRPF, con sus propias reglas; Martín en el modelo 210, al 19 %. El comprador solo debe retener sobre la parte del no residente, y para ello Lucía tiene que acreditar su residencia. Cómo se reparten la retención y los gastos cuando hay varios titulares está en somos dos propietarios: ¿una declaración o dos?.
Qué ocurra con esta venta en Argentina es una cuestión de Derecho argentino que tiene que confirmar el asesor de Martín allí; no opinamos sobre ella.
Si lo que te preocupa es cómo tributó la propia herencia, lo tratamos en heredo un piso en España siendo no residente.
Si la herencia todavía no se ha formalizado
Hay quien quiere vender antes de haber terminado la herencia. No es posible vender como heredero sin haber aceptado y sin haber liquidado el Impuesto sobre Sucesiones, porque el notario y el registro lo exigen. Pero esa secuencia tiene una ventaja: si la herencia está pendiente y la venta ya está pactada, el valor que se declare en Sucesiones será el valor de adquisición de la venta. Declarar un valor bajo para ahorrar en Sucesiones y vender poco después por mucho más es exactamente la situación de Martín, con el añadido de que la diferencia entre ambos valores puede llamar la atención de la Administración autonómica.
La venta de inmuebles heredados, con la reconstrucción del valor de adquisición y los gastos de la herencia, forma parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.