Stefan y Laura Keller son hermanos. Stefan vive en Zúrich y Laura en Múnich. En 2015 compraron juntos un piso en Nerja por 300.000 €, con 27.000 € de gastos: Stefan puso el 60 % y Laura el 40 %, y así consta en la escritura. En junio de 2026 lo venden por 400.000 €. El comprador retiene 12.000 €. La agencia les propone presentar «la declaración de la venta» y Stefan pregunta si basta con una a nombre de los dos, como hacían con algunos papeles de la comunidad.
Una declaración por cada vendedor
No. En el Impuesto sobre la Renta de no Residentes cada persona es un contribuyente distinto, y el artículo 15.1 de la ley añade que quien obtiene rentas sin establecimiento permanente tributa «de forma separada por cada devengo». La venta genera una ganancia para Stefan por su 60 % y otra para Laura por su 40 %, y cada una se declara en un modelo 210 propio, con el NIE de su titular.
No existe un 210 conjunto para varios vendedores, ni la posibilidad de que uno declare por el otro como si fuera suyo. Lo que sí cabe es que la misma persona o el mismo despacho prepare y presente las dos declaraciones como representante de ambos.
El comprador reparte la retención
El 3 % se calcula sobre el precio total, pero corresponde a cada vendedor en proporción a lo que vende. La orden que regula el modelo 211 prevé anexos para cuando hay más de un transmitente, de forma que el comprador identifica a cada uno y la parte de retención que le corresponde. Ese reparto es el que luego cada hermano descuenta en su 210.
| Concepto | Total | Stefan (60 %) | Laura (40 %) |
|---|---|---|---|
| Precio de venta | 400.000 € | 240.000 € | 160.000 € |
| Retención del 3 % | 12.000 € | 7.200 € | 4.800 € |
| Gastos de venta (agencia y plusvalía) | 13.500 € | 8.100 € | 5.400 € |
| Valor de transmisión | 386.500 € | 231.900 € | 154.600 € |
| Valor de adquisición | 327.000 € | 196.200 € | 130.800 € |
| Ganancia | 59.500 € | 35.700 € | 23.800 € |
| Cuota al 19 % | 6.783 € | 4.522 € | |
| Resultado del 210 | Devolución de 417 € | Devolución de 278 € |
Si el comprador consigna mal los porcentajes en su 211, por ejemplo al 50 %, cada hermano verá una retención que no cuadra con su cuota. Conviene revisar el ejemplar del 211 en cuanto se reciba y, si hay error, pedir al comprador que lo corrija antes de presentar los 210.
La cuenta de cada uno, paso a paso
Para Stefan:
- Su parte del precio: 60 % de 400.000 = 240.000 €.
- Su parte de los gastos de venta: 60 % de 13.500 = 8.100 €.
- Valor de transmisión: 231.900 €.
- Su parte del valor de adquisición: 60 % de 327.000 = 196.200 €.
- Ganancia: 35.700 €.
- Cuota al 19 %: 6.783 €.
- Menos su retención de 7.200 €: devolución de 417 €.
Laura hace la misma cuenta con el 40 % y llega a una devolución de 278 €. El 19 % es el mismo para los dos: el artículo 25.1.f de la Ley del IRNR aplica ese tipo a las ganancias por transmisión de cualquier no residente, resida en Suiza, en Alemania o en cualquier otro país.
Si en 2020 Stefan pagó él solo una reforma de 10.000 €, con factura a su nombre, surge una duda que la ley no resuelve de forma expresa: si esa mejora suma solo a su valor de adquisición o si debe repartirse según la escritura. Hay argumentos en los dos sentidos, y la respuesta puede depender de cómo se documentó entre los hermanos. No damos por segura ninguna de las dos soluciones sin ver los papeles.
Donde sí importa que residan en países distintos
El tipo de la ganancia es el mismo, pero la residencia sí cambia otras cosas. Laura, residente en Alemania, podría acogerse a la exención por reinversión si el piso hubiera sido su vivienda habitual en España y reinvirtiera en otra; Stefan, residente en Suiza, no, porque Suiza no es Estado miembro de la Unión Europea ni del Espacio Económico Europeo. Lo explicamos en siendo no residente, ¿puedo aplicar la exención por reinversión?.
Si el piso estuvo alquilado, la amortización mínima resta del valor de adquisición de los dos, cada uno por su porcentaje. Laura, como residente en la Unión Europea, pudo deducir gastos de sus alquileres; Stefan no. Cómo afecta eso al cálculo está en tuve el piso alquilado: ¿eso me perjudica al vender?.
Plazos y consecuencias independientes
Cada 210 tiene el mismo plazo, porque la venta es una sola: tres meses a contar desde que termina el mes que tiene el comprador para ingresar el 211. Pero las consecuencias de incumplirlo son individuales. Si Laura presenta a tiempo y Stefan se retrasa, el recargo o la sanción que pueda corresponder es solo de Stefan, y la devolución de Laura sigue su curso sin esperar a la de su hermano.
Tampoco se compensan resultados. Si uno tuviera ganancia y el otro pérdida, algo posible si compraron en momentos distintos o por precios distintos, cada uno tributa por lo suyo. La pérdida de uno no reduce la ganancia del otro.
Si estáis en esta situación, podéis enviarnos la escritura y los datos de ambos desde el formulario de venta-inmueble y preparamos las dos declaraciones de forma coordinada.
Matrimonios y regímenes económicos extranjeros
Cuando los copropietarios son un matrimonio, la pregunta de qué parte es de cada uno puede complicarse. Si la escritura dice que compraron al 50 %, esa es la referencia habitual. Si dice que compraron «para su sociedad conyugal» o con sujeción a un régimen económico matrimonial extranjero, determinar qué corresponde a cada cónyuge depende de ese régimen, que se rige por una ley extranjera. No opinamos sobre Derecho extranjero: lo tiene que confirmar el asesor de la pareja en su país, y a partir de ahí se hacen los cálculos en España.
Herederos que venden juntos
Una situación frecuente es la de varios hermanos que venden un piso heredado. Cada uno declara su cuota de la herencia, con el valor que se declaró en el Impuesto sobre Sucesiones como valor de adquisición. Si uno de ellos reside en España, no presenta 210, sino que incluye la venta en su declaración del IRPF, y el comprador solo retiene el 3 % sobre la parte de los no residentes. Lo desarrollamos en vendo un piso que heredé.
La plusvalía municipal sigue una lógica parecida: el comprador actúa como sustituto solo respecto de los vendedores personas físicas no residentes, como se explica en quién paga la plusvalía municipal.
Cuando cada uno compró su parte en momentos distintos
No siempre los copropietarios compran juntos. Si Laura hubiera comprado su 40 % en 2019 a un tercer copropietario, por un precio distinto, su valor de adquisición sería el de esa compra de 2019, con sus propios gastos, y no el 40 % de lo que se pagó en 2015. Cada vendedor calcula su ganancia con su título, su fecha y su coste. Lo mismo ocurre cuando uno de los titulares compró y el otro heredó su parte: uno toma el precio de compra y el otro el valor declarado en Sucesiones. La escritura de venta es común, pero las cuentas de cada uno pueden no parecerse en nada, y es habitual que uno tenga que pagar y al otro le devuelvan.
La preparación de las declaraciones de cada copropietario, con el reparto de gastos y retenciones revisado, forma parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.