Robert Hughes vive en Leeds. En septiembre de 2024 vendió su casa de Torrox por 260.000 €. El comprador retuvo 7.800 € y le dio un papel que Robert guardó sin leer. Nadie le dijo que tenía que presentar nada más, y hasta este mes de septiembre de 2026, cuando un conocido le comentó que había recuperado dinero de una venta parecida, no se enteró de que existía el modelo 210. Ahora quiere saber si todavía está a tiempo, cuánto le va a costar y por dónde empezar.
Dónde está Robert en el calendario
La escritura es del 16 de septiembre de 2024. Con los plazos del artículo 14 del Reglamento del IRNR, el comprador tenía hasta el 16 de octubre para ingresar el 211, y Robert, tres meses más: hasta el 16 de enero de 2025 para presentar su 210.
El artículo 66 de la Ley General Tributaria fija en cuatro años la prescripción, y el artículo 67 cuenta ese plazo, para el derecho de la Administración a liquidar, desde el día siguiente al fin del plazo de declaración. En el caso de Robert, el derecho de Hacienda a liquidar la venta prescribe, salvo interrupción, en enero de 2029. Lo mismo ocurre con su derecho a pedir la devolución si le corresponde. Está dentro de plazo para las dos cosas.
| Hito | Fecha |
|---|---|
| Venta | 16 de septiembre de 2024 |
| Fin del plazo del comprador para el 211 | 16 de octubre de 2024 |
| Fin del plazo de Robert para el 210 | 16 de enero de 2025 |
| Doce meses de retraso | 16 de enero de 2026 |
| Prescripción, salvo interrupción | enero de 2029 |
La guía sobre la prescripción de cuatro años explica cómo se cuenta y qué la interrumpe.
Primer escenario: le toca devolución
Si la ganancia de Robert fuera pequeña, o si hubiera vendido a pérdida, el 210 saldría a devolver y la situación sería favorable. Presentarlo tarde no genera recargo, porque el recargo del artículo 27 se calcula sobre el importe a ingresar, y aquí no lo hay. Sí puede imponerse la sanción leve del artículo 198 de la Ley General Tributaria por presentar fuera de plazo sin perjuicio económico, que es de 200 € y se reduce a la mitad cuando se presenta sin requerimiento previo. No siempre se impone, pero hay que contar con ella.
Segundo escenario: le toca pagar
Robert compró la casa en 2011 por 150.000 € y pagó 10.000 € de impuestos y gastos. En la venta pagó 10.000 € entre agencia y plusvalía municipal. Su ganancia es alta:
- Valor de transmisión: 260.000 − 10.000 = 250.000 €.
- Valor de adquisición: 150.000 + 10.000 = 160.000 €.
- Ganancia: 90.000 €.
- Cuota al 19 %: 17.100 €.
- Retención ingresada por el comprador: 7.800 €.
- Cuota diferencial a ingresar: 9.300 €.
Como presenta con más de doce meses de retraso, el artículo 27.2 de la Ley General Tributaria le aplica un recargo del 15 %, que excluye las sanciones, y le exige intereses de demora desde el día siguiente al fin de esos doce meses hasta la presentación.
- Recargo del 15 % sobre 9.300 €: 1.395 €.
- Si ingresa la deuda al presentar y el recargo en el plazo de su liquidación, el artículo 27.5 lo reduce un 25 %: 1.046,25 €.
- Intereses de demora desde el 17 de enero de 2026 hasta la presentación, al tipo que fije la Ley de Presupuestos para cada periodo.
El cálculo detallado está en la guía sobre el recargo del artículo 27.
El recargo sustituye a la sanción únicamente cuando se regulariza sin requerimiento previo. Si Robert recibe antes una comunicación de la Agencia Tributaria sobre esa venta, el escenario cambia: ya no hay recargo, sino liquidación con intereses y un posible procedimiento sancionador, con sanciones que parten de un porcentaje de la cuota dejada de ingresar. La Administración conoce estas ventas por la escritura y por el 211 del comprador, así que el tiempo juega en contra.
El orden correcto para regularizar
- Leer el papel del comprador. Es el ejemplar del 211. Acredita que el comprador ingresó los 7.800 €. Si no lo tuviera o el ingreso no constara, la situación sería otra, la que explicamos en el comprador no ingresó el 3 %.
- Reunir la documentación de la compra y la venta. Escrituras, impuestos de la compra, facturas de mejoras y gastos de la venta. Lo que suma y lo que no está en qué gastos puedo sumar al valor de compra.
- Comprobar si el inmueble estuvo alquilado. Si lo estuvo, hay que restar la amortización mínima y, además, revisar si los alquileres se declararon.
- Calcular el resultado. Solo entonces se sabe si Robert está en el escenario favorable o en el caro.
- Presentar el 210 identificando el periodo e ingresar al mismo tiempo. El artículo 27.4 exige que la autoliquidación extemporánea identifique expresamente el periodo al que se refiere. Pagar al presentar es lo que permite la reducción del recargo.
- Revisar lo que haya quedado alrededor. Ver el apartado siguiente.
Si estás en la situación de Robert, puedes enviarnos lo que tengas desde el formulario de venta-inmueble; calculamos primero el resultado para que sepas a qué escenario te enfrentas antes de presentar nada.
Lo que suele quedar pendiente además de la venta
Un no residente que no presentó el 210 de la venta a menudo tampoco presentó otras declaraciones del mismo inmueble. Hay dos que conviene revisar:
- La renta imputada de los años en que tuvo la casa sin alquilar. Los no residentes que tienen una vivienda en España a su disposición tributan por una renta presunta, según el artículo 24.5 de la Ley del IRNR, que remite a las reglas del IRPF. Eso incluye la parte del año de la venta hasta la fecha de la escritura. Para 2024, el plazo acabó el 31 de diciembre de 2025.
- Los alquileres, si los hubo. Cada año de alquiler tiene su propia declaración.
Regularizar la venta y dejar sin tocar estos ejercicios tiene poco sentido. El orden en que conviene presentarlo todo está en el orden para regularizar varios ejercicios.
La plusvalía municipal de aquella venta
Como Robert es persona física no residente, el comprador debió actuar como sustituto en la plusvalía municipal y pagarla descontándola del precio. Conviene comprobar que lo hizo: si no, el ayuntamiento puede reclamarla al comprador, que a su vez se dirigirá a Robert. Lo explicamos en quién paga la plusvalía municipal.
Qué pasa en el Reino Unido
Robert también puede tener obligaciones en el Reino Unido por esta venta, y el impuesto pagado en España puede tener efectos allí. No opinamos sobre Derecho británico: debe confirmarlo su asesor en el Reino Unido, con quien coordinamos las cifras españolas si lo necesita.
Lo que no conviene hacer
La tentación más frecuente es esperar a que pase el tiempo. Es una mala apuesta: la prescripción se interrumpe con cualquier actuación de la Administración dirigida a regularizar la deuda, y esas ventas son fáciles de detectar porque constan en la escritura y en el 211 del comprador. Tampoco conviene presentar un 210 con cifras aproximadas para «cumplir» y corregirlo después: la complementaria o la rectificación posterior tienen sus propias consecuencias. Y si el resultado es a pagar, presentar sin ingresar ni pedir aplazamiento hace perder la reducción del recargo. Merece la pena hacerlo una vez y bien.
La regularización de ventas no declaradas, con el cálculo del escenario, los recargos y las declaraciones que suelen quedar pendientes, forma parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.