Marina Castell heredó en abril de 2026 la vivienda de su padre en Jerez de la Frontera. Su prima Clara heredó el mismo mes el piso de su madre en un pueblo de la sierra de Cádiz. Las dos viviendas tienen un valor catastral parecido y las dos madres o padres las tenían desde hacía más de veinte años. Clara ha pagado una plusvalía testimonial; a Marina le han hablado de una cifra de cuatro dígitos. No hay error: cada ayuntamiento decide si bonifica, cuánto y a quién, y lo decide en una norma que casi nadie lee, su ordenanza fiscal.
Lo que decide la ley y lo que decide el ayuntamiento
El texto refundido de la Ley de Haciendas Locales pone el marco y deja casi todo lo demás a cada municipio. Empieza por lo básico: según su artículo 59.2, la plusvalía es un impuesto que los ayuntamientos «podrán establecer». Un municipio que no ha aprobado la ordenanza no lo exige.
Dentro del impuesto, la ley permite al ayuntamiento decidir:
| Elemento | Qué fija la ley | Qué fija la ordenanza |
|---|---|---|
| Tipo de gravamen | Un máximo (art. 108.1) | El tipo, único o por periodos |
| Coeficientes del método objetivo | Máximos por años de tenencia (art. 107.4) | Los coeficientes concretos |
| Coeficiente reductor del valor catastral | Un tope (art. 107.2.a) | Si lo aplica y en qué medida |
| Reducción tras revisión catastral | Tope y duración (art. 107.3) | Si la aplica y con qué porcentajes |
| Bonificación en herencias familiares | Hasta el 95 % de la cuota íntegra (art. 108.4) | Si existe, porcentaje y requisitos |
| Bonificación por actividad de interés municipal | Hasta el 95 % (art. 108.5) | Si existe; la declara el Pleno a solicitud |
Las exenciones del artículo 105, en cambio, las fija la ley y el ayuntamiento no puede suprimirlas. Entre ellas, la dación en pago de la vivienda habitual del deudor hipotecario y las transmisiones en ejecuciones hipotecarias de esa vivienda, con los requisitos del artículo 105.1.c).
La bonificación que más importa: herencias en la familia directa
El artículo 108.4 permite bonificar hasta el 95 % de la cuota íntegra en las transmisiones por causa de muerte a favor de descendientes y adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes. Hermanos, sobrinos o parejas no casadas no están en la lista legal. Y las donaciones tampoco, porque el apartado se refiere solo a las transmisiones por causa de muerte; lo explicamos en se paga plusvalía en una donación.
El 95 % es el tope, no la regla. Una ordenanza puede fijar un porcentaje único, escalonarlo por valor catastral, limitarlo a la vivienda habitual del causante o no preverlo en absoluto. Esa libertad explica la diferencia entre Marina y su prima.
Cómo encontrar la ordenanza de tu municipio
El artículo 17.4 de la ley obliga a publicar el texto íntegro de las ordenanzas fiscales y de sus modificaciones en el boletín oficial de la provincia, y no entran en vigor hasta esa publicación. Para localizar la que te afecta:
- Busca en la web del ayuntamiento el apartado de ordenanzas fiscales y la del «impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana».
- Comprueba la fecha de la última modificación publicada en el boletín provincial. Muchas se reformaron a finales de 2021 para adaptarse al Real Decreto-ley 26/2021 y han vuelto a cambiar después.
- Si la gestión del impuesto está delegada en la diputación o en un organismo provincial de recaudación, busca también allí: suele publicar los impresos y las instrucciones de la bonificación.
- Quédate con la versión vigente en la fecha del fallecimiento, no con la de hoy.
El paso 4 es el que más se olvida. El impuesto se devenga el día de la muerte, y la ordenanza aplicable es la que estaba en vigor entonces.
Las cifras de Marina, paso a paso
Con los datos de su liquidación provisional:
- Base objetiva del terreno: 17.400 €.
- Cuota íntegra con el tipo de la ordenanza de su municipio: 4.350 €.
- Si la ordenanza concediera el máximo legal a los hijos: 4.350 × 0,05 = 217,50 €.
- Si la concediera solo cuando el valor catastral no supera un determinado umbral y el de su padre lo supera: 4.350 €, sin rebaja.
- Si la condicionara a que Marina conserve el inmueble durante un tiempo y ella lo vende antes: el ayuntamiento podría exigir la parte bonificada, con los intereses que establezca la ordenanza.
Los escenarios 3 a 5 son hipótesis para mostrar el mecanismo, no el contenido de ninguna ordenanza concreta. Lo que Marina paga depende solo de lo que diga la de Jerez vigente en abril de 2026.
Los requisitos que conviene buscar en el texto
Al leer la ordenanza, las preguntas útiles son pocas y concretas:
- ¿Qué parentescos incluye? ¿Menciona a los cónyuges y a las parejas de hecho?
- ¿Se limita a la vivienda habitual del causante? ¿Cómo se acredita: padrón, convivencia, recibos?
- ¿Hay un tope de valor catastral por encima del cual la bonificación baja o desaparece?
- ¿Exige mantener el inmueble un número de años? ¿Qué pasa si se vende antes?
- ¿Es rogada? ¿Hay que pedirla dentro del plazo de declaración de seis meses?
Puedes enviarnos la referencia catastral, el certificado de defunción y la escritura de herencia con el formulario de plusvalia. Localizamos la ordenanza aplicable a la fecha y comprobamos si la bonificación encaja.
Cuando la ordenanza exige solicitar la bonificación, no se aplica de oficio. Si además vincula la solicitud al plazo de declaración, presentar tarde puede costar la bonificación entera, que en una herencia suele pesar mucho más que el recargo por retraso. Y si impone mantener el inmueble, vender antes de tiempo puede obligar a devolverla. No podemos asegurar que un ayuntamiento acepte una solicitud fuera de plazo.
Si el problema no es la bonificación sino la base
A veces la diferencia entre dos municipios no está en la bonificación sino en la base. El coeficiente reductor y la reducción tras una revisión catastral rebajan el valor del suelo sobre el que se calcula el método objetivo, y no dependen del parentesco. Y con independencia de la ordenanza, cualquier heredero puede pedir que se tribute por el incremento real si es menor, o acreditar que no hubo incremento. Las dos vías están en método objetivo o real y en cómo se calcula el valor del suelo.
Para el conjunto de la herencia, con su plazo y sus sujetos pasivos, la referencia es quién paga la plusvalía en una herencia, y la guía sobre plusvalía en herencias y donaciones completa el cuadro con el Impuesto sobre Sucesiones.
La página de Salama Tax dedicada a la plusvalía municipal explica el impuesto y la documentación de cada supuesto, también la que exigen las bonificaciones.