Óscar Pineda vende un ático en el centro de Granada y otro piso, casi idéntico en precio, en un barrio nuevo de la periferia. Al preparar las dos plusvalías con el método real se lleva una sorpresa: la ganancia de precio es parecida en ambos, pero el incremento del suelo del ático es más del doble. La razón no está en las escrituras sino en una línea del recibo del IBI que casi nadie mira: la que separa el valor del suelo del valor de la construcción.
Por qué hace falta separar suelo y edificio
La plusvalía municipal grava solo el incremento de valor del terreno. El edificio envejece y pierde valor, pero el impuesto no lo tiene en cuenta ni para bien ni para mal. Cuando alguien vende un piso, el precio mezcla las dos cosas, y hay que decidir qué parte corresponde al suelo.
Para no discutir tasaciones caso por caso, el artículo 104.5 del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales fija una regla única: el valor del suelo es el que resulte de aplicar al precio «la proporción que represente en la fecha de devengo del impuesto el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total». Y esa misma proporción se aplica al precio de compra. El artículo 107.5 remite a esa regla para el método real.
Dónde se encuentra la proporción
El dato está en tres sitios, por orden de comodidad:
- El recibo del IBI. Muchos ayuntamientos y organismos de recaudación desglosan el valor catastral en suelo y construcción. Basta dividir el primero entre el total.
- La certificación catastral descriptiva y gráfica. Se obtiene en la Sede Electrónica del Catastro con certificado o cl@ve, o la puede pedir un representante. Incluye el valor catastral y su desglose.
- La notificación de valores catastrales que recibiste tras una revisión colectiva, si la guardas.
Lo que no sirve es un porcentaje genérico de «suelo en esa zona», una tasación del banco o la proporción que utiliza el IRPF para calcular amortizaciones de un alquiler. Aunque salga de la misma fuente, a efectos del impuesto municipal cuenta solo el valor catastral vigente en la fecha de la venta.
Las cifras de Óscar, paso a paso
| Dato | Ático del centro | Piso de la periferia |
|---|---|---|
| Valor catastral total 2026 | 96.000 € | 88.000 € |
| Valor catastral del suelo 2026 | 57.600 € | 22.000 € |
| Proporción de suelo | 60 % | 25 % |
| Precio de compra (2015) | 190.000 € | 185.000 € |
| Precio de venta (2026) | 205.000 € | 200.000 € |
| Ganancia de precio | 15.000 € | 15.000 € |
| Incremento real del suelo | 9.000 € | 3.750 € |
El cálculo del ático:
- Suelo en la venta: 205.000 × 0,60 = 123.000 €.
- Suelo en la compra: 190.000 × 0,60 = 114.000 €.
- Incremento real: 9.000 €.
Y el de la periferia: (200.000 − 185.000) × 0,25 = 3.750 €. Con la misma ganancia de precio, el incremento real del ático multiplica por 2,4 el del otro piso, porque multiplica también el peso del suelo.
Ese mismo porcentaje influye en el método objetivo, que parte directamente del valor catastral del suelo: un suelo catastral alto sube a la vez la base objetiva y la real. Qué método da menos en cada caso lo comparamos en método objetivo o real.
Garajes, trasteros y viviendas con anejos
Cuando se vende un piso con plaza de garaje y trastero, puede haber una sola referencia catastral o varias. Si son varias, cada una tiene su valor catastral y su propia proporción de suelo, y el precio de la escritura debe distribuirse entre ellas. Si la escritura da un precio único para todo, habrá que repartirlo de forma razonable y defendible, normalmente en proporción a los valores catastrales. Un reparto que concentre el precio en el elemento con menos suelo puede ser comprobado.
Algo parecido pasa cuando el precio incluye muebles. La plusvalía grava el terreno, no el mobiliario, y si la escritura separa un importe por muebles con un inventario razonable, ese importe no entra en la comparación. Un precio de muebles desproporcionado es fácil de discutir por el ayuntamiento.
La regla usa la proporción del año de la venta, no la del año de compra. Si el municipio tuvo una revisión catastral cuyos nuevos valores surten efecto el mismo año de la venta, la proporción del recibo del año anterior no sirve. Antes de calcular, comprueba que el valor que usas es el vigente en la fecha de devengo, porque ese dato mueve el resultado en proporción directa.
Cuando el recibo no trae desglose
Algunos recibos solo muestran el valor catastral total. En ese caso la certificación catastral es la vía más fiable. Si el inmueble es de construcción reciente y todavía no tiene valor catastral asignado, el artículo 107.2.a) permite al ayuntamiento liquidar cuando se fije, refiriéndolo a la fecha de la venta. Para el método real, sin valor catastral no hay proporción, y la cuenta queda pendiente hasta que exista.
Puedes enviarnos la referencia catastral, las escrituras y el último recibo mediante el formulario de plusvalia. Con esos datos se obtiene la proporción y se hace la cuenta con los dos métodos.
Discutir el valor catastral es otro procedimiento
Si el valor catastral del suelo te parece desproporcionado, el recurso contra la plusvalía no es la vía para corregirlo. El valor catastral lo fija el Catastro, que tiene sus propios procedimientos de revisión, y el ayuntamiento lo toma como dato. En la plusvalía se puede discutir que se ha usado un valor que no era el vigente en la fecha, o que la proporción se ha calculado mal, pero no que el Catastro valoró mal. Esta distinción evita recursos condenados de antemano.
Tampoco hay margen para sustituir la proporción catastral por un informe pericial que diga que el suelo vale otra cosa. La ley ha elegido una regla objetiva precisamente para evitarlo, y la aplica tanto cuando favorece al contribuyente como cuando no. Cuando el porcentaje resulta alto, la mejor defensa es comprobar que se ha usado el año correcto y que se ha aplicado a los dos precios.
Otras reducciones ligadas al valor catastral
Tras una revisión catastral colectiva, el artículo 107.3 permite a los ayuntamientos aprobar una reducción temporal del valor del suelo durante los primeros años de vigencia de los nuevos valores. Además, el artículo 107.2.a) autoriza a la ordenanza a fijar un coeficiente reductor que pondere el grado de actualización del valor catastral. Las dos son decisiones municipales y afectan al método objetivo: hay que buscarlas en la ordenanza del municipio. Dónde se encuentra lo explicamos en qué bonificaciones tiene mi ayuntamiento.
La guía sobre el valor del suelo en el recibo del IBI muestra dónde aparece el desglose en los recibos más habituales, y la de los dos métodos de cálculo utiliza esa proporción en ejemplos completos.
La página de Salama Tax sobre la plusvalía municipal explica el impuesto completo y los datos catastrales que hacen falta para cada método.