Tomás Aguirre, médico en Pamplona, firmó en noviembre de 2025 un contrato privado para comprar una villa en construcción en Finestrat. El vendedor es Kristian Lund, un noruego que compró la parcela, contrató a un constructor y, a mitad de obra, decidió no mudarse a España. El precio es de 480.000 €, en tres pagos: 48.000 € a la firma del contrato, 96.000 € al terminar la cubierta, en abril de 2026, y 336.000 € en la escritura, prevista para marzo de 2027, cuando haya licencia de primera ocupación. Tomás ya ha pagado los dos primeros plazos sin retener nada, y ahora le asalta la duda de si debió hacerlo.
Las entregas a cuenta no son la transmisión
El artículo 25.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes impone la retención en las «transmisiones de bienes inmuebles». La obligación de retener nace, según el artículo 12.1 del Reglamento, en el momento del devengo del impuesto, y el artículo 27.1.b) de la ley sitúa el devengo de las ganancias patrimoniales «cuando tenga lugar la alteración patrimonial». El plazo de un mes para el 211 cuenta, además, «a partir de la fecha de la transmisión» (artículo 14.3 del Reglamento).
Todo apunta al mismo momento: cuando la propiedad pasa al comprador. En Derecho español, la compraventa necesita, además del contrato, la entrega: el artículo 609 del Código Civil dice que la propiedad se transmite por ciertos contratos «mediante la tradición», y el artículo 1462 añade que, cuando la venta se hace en escritura pública, su otorgamiento equivale a la entrega si de la escritura no resulta lo contrario.
Mientras Tomás paga plazos sobre una casa que aún no existe terminada y que no se le ha entregado, está haciendo pagos a cuenta del precio, no adquiriendo la propiedad. Por eso, en el esquema habitual, no retiene en esos pagos.
El calendario de Tomás
| Hito | Fecha | Pago | ¿Retención en ese momento? |
|---|---|---|---|
| Contrato privado | Noviembre de 2025 | 48.000 € | No |
| Fin de cubierta | Abril de 2026 | 96.000 € | No |
| Escritura y entrega de llaves | Marzo de 2027 (prevista) | 336.000 € | Sí, sobre el precio total |
Cuánto se retiene y de qué pago sale
La base es la contraprestación acordada, que es el precio completo de la villa, no lo que queda por pagar:
- Precio total: 480.000 €.
- Retención: 480.000 × 3 % = 14.400 €.
- Pagado ya: 48.000 + 96.000 = 144.000 €.
- Pago en la escritura antes de retener: 336.000 €.
- Pago real a Kristian en la escritura: 336.000 − 14.400 = 321.600 €.
- Ingreso con el modelo 211 en el mes siguiente a la escritura: 14.400 €.
Como el último pago es grande, no hay problema de liquidez. El riesgo aparece cuando el contrato concentra casi todo el precio en las entregas a cuenta y deja poco para la escritura. Si el último pago no alcanzara para cubrir el 3 % del total, Tomás tendría que adelantar la diferencia. Conviene preverlo en el contrato: que el último pago nunca sea inferior a la retención, o que el vendedor se comprometa a aportar lo que falte.
Cuándo empieza a correr el mes
Si la escritura se firma el 15 de marzo de 2027, el 211 debe presentarse e ingresarse, en principio, hasta el 15 de abril. Pero hay una advertencia importante: el momento de la transmisión depende de lo que digan los documentos.
Algunos contratos privados declaran que la propiedad pasa al comprador desde la firma, o entregan la posesión antes de la escritura. En esos casos, la transmisión podría situarse antes, y con ella el plazo del 211. Si el plazo empezó a correr antes de lo que creías, el ingreso ya llegaría tarde. Antes de pagar cualquier plazo, conviene que alguien lea el contrato con esta pregunta en mente.
En el caso de Tomás, el contrato dice expresamente que la propiedad se transmitirá con la escritura pública y que las llaves se entregarán en ese acto. Es la redacción que evita dudas.
Si estás comprando sobre plano a un no residente y quieres que revisemos el contrato antes del siguiente pago, envíalo por el formulario de retencion-211.
Si el vendedor es una promotora extranjera
Cuando no vende un particular sino una sociedad extranjera que promueve varias viviendas, entra en juego otra cuestión: el establecimiento permanente. El artículo 13.1.a) de la ley incluye expresamente entre los establecimientos permanentes las obras de construcción, instalación o montaje cuya duración exceda de seis meses, además de oficinas, sucursales y otros lugares de trabajo. Una promotora extranjera con obra en marcha durante años y oficina de ventas en la costa puede operar en España mediante establecimiento permanente, y en ese caso la retención del artículo 25.2 no se aplica, porque solo alcanza a quien actúa sin él.
Pero eso tiene que acreditarse. El comprador no debe presumirlo: necesita documentación de la promotora que le permita sostener que no había obligación de retener. Si no la hay, lo prudente es retener. Lo desarrollamos en compro a una sociedad extranjera.
Si lo que te venden es el contrato y no la casa
Otro escenario frecuente en obra nueva: un no residente compró sobre plano a una promotora y, antes de la entrega, vende su posición en el contrato a un tercero. El nuevo comprador paga al no residente lo que este ya había entregado, más un sobreprecio, y se subroga en el contrato con la promotora.
En ese caso lo que se transmite no es todavía un inmueble terminado e inscrito, sino un derecho derivado de un contrato de compraventa. Si esa operación encaja en el supuesto del artículo 25.2 es una cuestión que no se resuelve con una regla general y que depende de cómo esté redactado el contrato y de qué derechos se ceden. Con dudas sobre la calificación, el riesgo sigue recayendo en quien paga. No es un caso para decidir por intuición en la oficina de ventas.
Las garantías durante la obra
Los pagos a cuenta en obra nueva plantean, además, un riesgo civil que nada tiene que ver con Hacienda: si la obra no se termina, ¿cómo recupera el comprador lo entregado? Con promotoras profesionales existen mecanismos legales de garantía de las cantidades anticipadas; con un particular que termina su propia casa, la protección depende casi siempre de lo que se haya pactado. Tomás consiguió que Kristian le otorgara un aval bancario por los importes pagados. Es una cuestión distinta de la retención, pero conviene no olvidarla.
Qué hacer el día de la escritura
- Confirmar si el vendedor sigue siendo no residente. Si en estos meses se ha instalado en España y lo acredita con un certificado de la Agencia Tributaria, no habrá retención, como explicamos en cómo sé si el vendedor es no residente.
- Calcular la retención sobre el precio total y restarla del último pago.
- Presentar el 211 dentro del mes y entregar al vendedor su ejemplar, según qué le tengo que entregar al vendedor.
Si el mes se pasa, la solución está en se me ha pasado el mes. Los plazos que siguen después, ya del lado del vendedor, se resumen en la guía sobre los plazos de una venta de no residente.
Las preguntas que se hace quien compra a un no residente, también en obra nueva, están agrupadas en la página de Salama Tax sobre la retención del 3 %.