Pasa constantemente. La escritura se firma, el comprador entiende que el 3 % ya está descontado del precio y da por hecho que el asunto está cerrado; o se lo dijeron en la notaría y lo apuntó para la semana siguiente; o el dinero se quedó en la cuenta del abogado esperando instrucciones. Cuando alguien se acuerda, el mes ha pasado. La buena noticia es que esto tiene arreglo y que el arreglo es relativamente barato si se hace por iniciativa propia. La mala es que el reloj del encarecimiento corre todos los meses, y que mientras tanto hay una carga sobre el inmueble.
Lo primero: sigue habiendo obligación
El plazo vencido no extingue la obligación de ingresar. El modelo 211 se presenta igualmente, fuera de plazo, con el recargo que corresponda. Y conviene hacerlo antes de que la Administración lo reclame, porque el régimen cambia por completo según quién dé el primer paso.
| Quién actúa primero | Qué se aplica |
|---|---|
| Presentas tú, por iniciativa propia | Recargo por declaración extemporánea sin requerimiento previo. No hay sanción |
| Te lo reclama la Administración | No hay recargo: hay liquidación, intereses y la posibilidad de un procedimiento sancionador |
Se entiende por requerimiento previo cualquier actuación administrativa realizada con conocimiento formal del obligado y conducente al reconocimiento, regularización, comprobación, inspección, aseguramiento o liquidación de la deuda. Es un concepto más amplio de lo que parece, y conviene saber qué entra y qué no: está en su propia guía.
El recargo, aplicado a un 211
El artículo 27 de la Ley General Tributaria establece el recargo por presentación extemporánea sin requerimiento previo: un 1 % más un punto porcentual adicional por cada mes completo de retraso, mientras el retraso sea inferior a doce meses; a partir de los doce meses, un 15 % con intereses de demora desde el día siguiente al del cumplimiento de los doce meses. Y sobre el recargo cabe una reducción del 25 % si se ingresa en el plazo de la notificación del propio recargo y la deuda se ha ingresado, sin recurrir ni la deuda ni el recargo.
| Retraso | Recargo sobre el importe ingresado | Sobre 9.000 € de retención |
|---|---|---|
| Menos de un mes completo | 1 % | 90 € |
| Dos meses completos | 3 % | 270 € |
| Seis meses completos | 7 % | 630 € |
| Más de doce meses | 15 % más intereses de demora | 1.350 € más intereses |
Los importes de la tercera columna son la aritmética del recargo sobre una retención de 9.000 euros, que es el 3 % de una venta de 300.000. Antes de la reducción del 25 %, que se aplica después y sobre el recargo, no sobre la deuda. El cálculo detallado, con los matices del cómputo por meses completos, está en la guía del recargo del artículo 27, y la diferencia con el régimen sancionador, en recargo frente a sanción.
La afección del inmueble, que es el problema de verdad
El recargo es dinero y se calcula. Lo que no se calcula tan fácil es la otra consecuencia: la ley dispone que, si la retención no se ingresa, el bien transmitido queda afecto al pago del importe que resulte menor entre la retención y el impuesto correspondiente. No es una responsabilidad personal que se discuta entre partes: es una carga que viaja con la finca.
No aparece al día siguiente. Aparece cuando vas a vender y el comprador pide una nota simple, cuando solicitas una hipoteca y el banco revisa la finca, o cuando llega una comunicación de la Administración años después. Es decir: aparece en el peor momento posible, cuando hay una operación en marcha y prisa por cerrarla.
La forma de cerrar esa puerta es sencilla y solo hay una: ingresar. Presentado el 211 e ingresado el importe con su recargo, el presupuesto de la afección desaparece, y el justificante es la prueba que se enseña. Por eso conviene guardarlo junto a la escritura y no en una carpeta de correo.
Si el vendedor ya pagó su impuesto
Aquí hay una situación que se plantea con frecuencia y que merece una respuesta honesta. Supongamos que el comprador no ingresó el 3 %, pero el vendedor sí presentó su modelo 210, calculó su ganancia e ingresó la cuota completa sin descontar retención alguna. La deuda principal, la del contribuyente, está satisfecha. ¿Puede la Administración exigir además el ingreso de la retención?
Se ha sostenido, con apoyo en la doctrina del enriquecimiento injusto de la Administración, que exigir al retenedor una cantidad cuya finalidad —anticipar el impuesto del contribuyente— ya se ha cumplido supondría cobrar dos veces lo mismo. Es un argumento conocido y con recorrido, pero no es una regla automática ni una puerta que se abra sola: hay que acreditar con documentos que la deuda principal se pagó, plantearlo por la vía procedimental adecuada, y contar con que el recargo, los intereses y el posible expediente sancionador por el incumplimiento formal siguen su propio camino. Lo advertimos así, como argumento defendible y no como resultado asegurado, porque es exactamente lo que es.
Cómo se regulariza, paso a paso
- Fijar la fecha exacta de la transmisión. Es la de la escritura, y de ella depende el número de meses completos de retraso, que es lo que gradúa el recargo.
- Calcular la base. El 3 % de la contraprestación acordada, por cada transmitente no residente y según su cuota de titularidad.
- Presentar el modelo con ingreso, fuera de plazo, sin esperar a que llegue nada.
- Esperar la liquidación del recargo, que llega después por separado, y valorar si procede la reducción del 25 % pagándolo en plazo y sin recurrir.
- Entregar al vendedor su ejemplar y el justificante. Él lo necesita para su 210, y si ya lo presentó, para rectificarlo.
- Revisar la plusvalía municipal. Si se olvidó el 211, lo habitual es que también se haya olvidado la plusvalía, donde el comprador es sustituto del contribuyente. Los dos olvidos viajan juntos.
Preguntas que salen siempre
| Pregunta | Respuesta |
|---|---|
| El vendedor se llevó el 100 % del precio, ¿lo pongo yo? | El ingreso hay que hacerlo, y después reclamar al vendedor por la vía civil. Es incómodo, pero la alternativa —no ingresar— deja la carga sobre tu inmueble |
| ¿El recargo lo paga el vendedor? | No. El recargo se gira a quien incumplió el plazo de presentación, que es el obligado a retener e ingresar |
| ¿Puedo domiciliar el pago? | Las autoliquidaciones fuera de plazo tienen sus propias reglas de ingreso. Lo práctico es ingresar por entidad colaboradora y obtener el justificante |
| Han pasado cinco años, ¿prescribió? | El derecho a liquidar prescribe a los cuatro años, pero el cómputo tiene sus reglas y cualquier actuación con conocimiento formal lo interrumpe. Hay que mirarlo caso por caso: la guía de la prescripción lo explica |
| ¿Y si no hago nada? | La deuda sigue viva mientras no prescriba, la afección del inmueble también, y el coste de resolverlo solo sube |
Si estás en esta situación, lo que más ahorra es actuar ya: cada mes completo que pasa añade un punto al recargo, y la llegada de un requerimiento lo cambia todo. Nosotros calculamos el importe exacto, presentamos, ingresamos y dejamos documentado el levantamiento de la afección. Se empieza en el formulario de la línea del modelo 211, contando desde cuándo va el retraso. Lo que no podemos prometer es que no haya coste: lo que se puede es limitarlo y cerrarlo.
Lo que cuesta esperar, mes a mes
El recargo sube por meses completos de retraso, de modo que esperar «a ver qué pasa» tiene un precio que se puede calcular de antemano. Sobre la retención de una venta de 400.000 euros, es decir, 12.000 euros de ingreso:
| Momento en que se presenta | Recargo | Importe |
|---|---|---|
| A las tres semanas de vencer el plazo | 1 % | 120 € |
| A los cuatro meses | 5 % | 600 € |
| A los once meses | 12 % | 1.440 € |
| Pasado el año | 15 % más intereses | 1.800 € más intereses |
| Cuando llega el requerimiento | Sin recargo: liquidación, intereses y posible sanción | Depende del expediente |
La última fila es la que cambia de naturaleza y no solo de importe. Mientras se actúa por iniciativa propia, el marco es el del recargo, que no es una sanción y no exige valorar culpabilidad. En cuanto hay requerimiento previo, se entra en otro terreno.
Qué hace el vendedor mientras tanto
Si el comprador no ha ingresado, el vendedor no puede descontar en su modelo 210 una retención que no existe. Tiene dos caminos, y conviene que los conozca: presentar su declaración calculando e ingresando la cuota que resulte, y reclamar después al comprador la cantidad que le descontó del precio; o esperar a que el comprador regularice, asumiendo su propio riesgo de recargo si su plazo vence antes. La primera es casi siempre la opción prudente, porque el plazo del vendedor corre con independencia de lo que haga el comprador.
Y si no se ingresó porque el dinero no se retuvo
Es el caso más incómodo de todos: el vendedor cobró el cien por cien del precio y ya no está localizable. La obligación de ingresar subsiste, porque no depende de que se haya practicado materialmente la retención, y la afección del inmueble también. Lo que queda es una reclamación civil contra el vendedor por el importe que debió descontarse, con sus propias dificultades cuando reside fuera. Aun así, la decisión práctica suele ser la misma: ingresar y regularizar primero, y reclamar después, porque mientras no se ingrese la carga sigue sobre la finca.