Hélène Marchand vive en Lyon y vende el apartamento que compró en Marbella en 2008. Pagó entonces 300.000 €; ahora lo vende por 280.000 €. En la reunión previa a la firma, el abogado del comprador le anuncia que, además del 3 % del modelo 211, van a retener del precio otra cantidad para pagar la plusvalía municipal. Hélène no entiende por qué el comprador se ocupa de un impuesto que ella creía suyo, ni por qué tiene que pagar plusvalía si vende por menos de lo que pagó.
El vendedor sigue siendo el contribuyente; el comprador paga en su lugar
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal, grava en las ventas al que transmite: el artículo 106.1.b del texto refundido de la Ley de Haciendas Locales lo designa contribuyente. Pero el apartado 2 del mismo artículo añade que tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente quien adquiera el terreno «cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España».
En la práctica significa tres cosas:
- El comprador es quien presenta la declaración o autoliquidación ante el ayuntamiento y quien ingresa la cuota.
- Como el impuesto corresponde en realidad al vendedor, el comprador descuenta su importe del precio.
- El ayuntamiento se dirige al comprador, no a Hélène, si algo no se paga.
El plazo, cuando la ordenanza no fija otro sistema, es de treinta días hábiles desde la venta para los actos entre vivos, según el artículo 110.2 de la misma ley.
Dos formas de calcularla
Desde la reforma de 2021, la ley ofrece dos métodos. El primero, objetivo, multiplica el valor catastral del suelo en el momento de la venta por un coeficiente según los años transcurridos, con los máximos que fija el artículo 107.4 y que cada ayuntamiento concreta en su ordenanza. Sobre esa base se aplica el tipo municipal, que también fija cada ayuntamiento. No damos cifras de coeficientes ni de tipos porque cambian por municipio y por año.
El segundo método toma el incremento real del suelo: la diferencia entre el valor de venta y el de compra, en la proporción que el suelo representa en el valor catastral. El artículo 107.5 permite al sujeto pasivo acreditar que ese incremento real es inferior a la base objetiva y, en ese caso, tributar por el menor. La guía los dos métodos de cálculo de la plusvalía los compara con detalle.
El caso de Hélène: puede no haber impuesto
El artículo 104.5 de la Ley de Haciendas Locales establece que no hay sujeción cuando se constata que no existe incremento de valor del terreno. Para comprobarlo se comparan los valores del suelo en la compra y en la venta, tomando en cada caso el mayor entre el que consta en el título y el comprobado por la Administración, y sin computar gastos ni tributos.
El recibo del IBI de Hélène atribuye al suelo el 45 % del valor catastral. Con ese porcentaje:
- Valor del suelo en la compra: 45 % de 300.000 = 135.000 €.
- Valor del suelo en la venta: 45 % de 280.000 = 126.000 €.
- Diferencia: −9.000 €. No hay incremento.
- Consecuencia: la venta no está sujeta a la plusvalía municipal, siempre que se declare y se acredite con las dos escrituras.
Si el apartamento se hubiera vendido por 330.000 €, el incremento real del suelo sería de 13.500 € (el 45 % de la diferencia de 30.000 €). Si la base objetiva calculada con el método del ayuntamiento resultara superior a esa cifra, Hélène, a través del comprador, podría optar por tributar sobre los 13.500 €.
| Situación | Base del impuesto | Qué hay que aportar |
|---|---|---|
| Venta por menos de lo pagado | No hay sujeción | Declaración y títulos de compra y venta |
| Incremento real inferior a la base objetiva | El incremento real | Títulos y cálculo de la proporción del suelo |
| Incremento real superior a la base objetiva | La base objetiva | La declaración ordinaria |
La proporción del suelo sale del recibo del IBI; cómo leerla está en el valor del suelo en el recibo del IBI.
El comprador, como sustituto, tiene que presentar la declaración ante el ayuntamiento con las escrituras para acreditar que no hubo incremento. Si se limita a pagar la liquidación ordinaria, el impuesto se habrá pagado de más y habrá que reclamarlo después. Conviene dejar pactado en la escritura quién hace ese trámite y qué ocurre con lo retenido si finalmente no hay cuota. No garantizamos que el ayuntamiento acepte la valoración sin discusión.
Cuánto retener y qué hacer con la diferencia
Como el comprador paga un impuesto ajeno, necesita retener antes de conocer la cuota exacta. Lo habitual es calcular una estimación con el método objetivo y retener esa cantidad, o algo más. La escritura debería decir qué pasa si la cuota final es menor: lo razonable es que el comprador devuelva la diferencia al vendedor en cuanto tenga la liquidación.
En el caso de Hélène, si la venta no está sujeta, la retención de la plusvalía tendría que volver íntegra a ella. Si el comprador pagó la liquidación ordinaria sin acreditar la no sujeción, el camino es la solicitud de rectificación ante el ayuntamiento, que la guía reclamar una plusvalía pagada de más explica paso a paso.
Si todavía estás negociando la venta, envíanos el borrador de contrato y el recibo del IBI desde el formulario de venta-inmueble y revisamos las cláusulas de retención.
La plusvalía en el modelo 210
La plusvalía que finalmente paga el comprador en nombre de Hélène es un tributo que grava la transmisión. El artículo 35.2 de la Ley del IRPF, aplicable por remisión de la Ley del IRNR, permite restar del valor de venta los tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor. Aunque la ingresó el comprador, la soportó Hélène al descontarse del precio, y así debe reflejarse con el justificante de pago. Cuando la venta no está sujeta, no hay nada que restar.
Hélène vende a pérdida, así que su 210 dará cuota cero y la devolución del 3 % completo; el procedimiento está en vendo con pérdida: ¿tengo que presentar igual?.
Casos especiales
- Varios vendedores, unos residentes y otros no. El comprador actúa como sustituto solo respecto de la parte del vendedor no residente. El residente declara la suya ante el ayuntamiento como contribuyente.
- El vendedor es una sociedad no residente. El artículo 106.2 habla de persona física no residente; la figura del sustituto no se extiende a las sociedades.
- El inmueble se heredó. La adquisición por herencia tiene su propia plusvalía, que paga el heredero, y el periodo de generación de la venta posterior empieza en la fecha del fallecimiento. Lo tratamos en la guía plusvalía en herencias y donaciones.
Si hay dos titulares, cada uno responde de su parte; el reparto del 3 % y de los gastos está en somos dos propietarios: ¿una declaración o dos?.
Qué papeles pide el ayuntamiento
Cada ayuntamiento fija en su ordenanza el procedimiento concreto, pero el artículo 110.3 de la Ley de Haciendas Locales exige acompañar a la declaración el documento en el que consten los actos que originan el impuesto, es decir, la escritura de venta. Para acreditar la no sujeción o la base real se añade la escritura de compra, y conviene aportar también el recibo del IBI del año de la venta, que da la proporción del suelo. Si el comprador actúa como sustituto, necesita que el vendedor le facilite esos documentos antes de la firma o el mismo día. Dejarlo para después suele terminar en una liquidación por el método objetivo que luego hay que discutir.
La coordinación de la plusvalía con el comprador, la declaración de no sujeción cuando procede y su reflejo en el modelo 210 forman parte del servicio de Salama Tax para no residentes que venden un inmueble.