Aisha Rahman es británica, tiene una clínica veterinaria en Sevilla y reside en España desde 2016. En su borrador del 714 de 2025 había restado cinco deudas: los 400.000 € que le quedan de hipoteca sobre su vivienda, valorada en 800.000 €; 30.000 € de un préstamo para el coche; 90.000 € de un préstamo que pidió para comprar el 40 % de la sociedad que explota la clínica; 200.000 € por un aval que firmó a favor de la empresa de su hermano; y 100.000 € de un préstamo que el banco le ingresó el 15 de diciembre para una reforma que empezaba en enero. Total restado: 820.000 €. Lo que la ley le permitía restar era bastante menos de la mitad.
El punto de partida: deudas reales, justificadas y a su nominal
El artículo 9 de la Ley 19/1991 define la base imponible como la diferencia entre los bienes y derechos y las «cargas y gravámenes de naturaleza real», cuando disminuyan el valor de los bienes, y las «deudas u obligaciones personales» de las que deba responder el titular. El artículo 25.Uno añade dos condiciones: las deudas se valoran por su nominal a la fecha de devengo, el 31 de diciembre, y solo se deducen si están «debidamente justificadas».
Justificar significa poder enseñar el contrato y el certificado del saldo a esa fecha. Un préstamo familiar de palabra, sin documento ni movimientos bancarios que lo respalden, es la deuda que con más facilidad se discute.
Después vienen las exclusiones. Son las que explican casi todos los errores.
Las cinco deudas de Aisha, una por una
| Deuda | Nominal a 31-12 | ¿Se resta? | Por qué | Importe deducible |
|---|---|---|---|---|
| Hipoteca de la vivienda habitual | 400.000 € | En parte | La vivienda está exenta hasta 300.000 € (arts. 9.Tres y 25.Tres) | 250.000 € |
| Préstamo del coche | 30.000 € | Sí | Deuda personal justificada | 30.000 € |
| Préstamo para comprar el 40 % de la sociedad | 90.000 € | Depende | Si las participaciones están exentas como empresa familiar, no | 0 € o 90.000 € |
| Aval a la empresa del hermano | 200.000 € | No | Solo cuando el avalista esté obligado a pagar por fallido del deudor (art. 25.Dos.a) | 0 € |
| Préstamo ingresado el 15 de diciembre | 100.000 € | No | Ingresado en cuenta en el último trimestre (art. 12) | 0 € |
El cálculo de la hipoteca, paso a paso
El artículo 25.Tres prohíbe deducir las deudas contraídas para adquirir bienes exentos y, cuando la exención es parcial, permite deducir «la parte proporcional». La vivienda de Aisha vale 800.000 € y está exenta en 300.000 €.
- Parte exenta de la vivienda: 300.000 ÷ 800.000 = 37,5 %.
- Parte no exenta: 62,5 %.
- Hipoteca deducible: 400.000 × 62,5 % = 250.000 €.
- Hipoteca no deducible: 150.000 €.
Es el error habitual con la vivienda: restar la hipoteca entera mientras se aplica la exención de 300.000 €. Se estaría aprovechando dos veces la misma casa. La mecánica en un matrimonio, con dos exenciones, está en si la vivienda habitual cuenta.
El préstamo de las participaciones
Si el 40 % de la sociedad cumple los requisitos de la exención de empresa familiar (actividad económica real, participación suficiente, funciones de dirección y remuneración principal), esas participaciones no tributan y, en coherencia, el préstamo con que se compraron no resta. Si la exención es parcial, porque la sociedad tiene activos no afectos, la deuda se resta en la misma proporción en que las participaciones tributan. Si no cumple los requisitos, las participaciones tributan enteras y el préstamo se resta entero. Por eso esta fila no se puede cerrar sin antes revisar la exención; la desarrollamos en si mi empresa está exenta.
En el caso de Aisha, que dirige la clínica y cobra por ello más de la mitad de sus rendimientos, la exención se aplicaba sobre la parte afecta. El préstamo solo resta en la proporción no exenta.
El aval: todavía no es tu deuda
Firmar un aval no te hace deudor mientras el deudor principal pague. El artículo 25.Dos.a solo permite deducir lo avalado cuando el avalista esté obligado a pagar porque se ha actuado contra el deudor y ha resultado fallido; si la obligación es solidaria, cuando se ejercite el derecho contra el avalista. Mientras la empresa del hermano esté al día, los 200.000 € no cuentan.
El préstamo de diciembre y el saldo medio
El artículo 12 valora las cuentas por el mayor entre el saldo a 31 de diciembre y el saldo medio del último trimestre. Su último párrafo añade una regla pensada contra las maniobras de fin de año: cuando el importe de un préstamo se ingresa en cuenta en el último trimestre, no se computa para calcular el saldo medio y tampoco se deduce como deuda.
La regla no dice que el dinero desaparezca del saldo a 31 de diciembre. Si los 100.000 € seguían en la cuenta de Aisha ese día, forman parte de ese saldo, y la cuenta se valora por el mayor de los dos. El resultado es duro: el dinero cuenta como activo y la deuda no resta. Quien pide un préstamo en otoño para una inversión que se hará en enero debe saber que, a efectos de este impuesto, esa operación no le sale neutra.
Si compraste un bien pagando una parte más adelante, lo deducible es el precio aplazado, que figura como deuda del comprador (art. 8). La hipoteca que lo garantiza no se resta aparte (art. 25.Dos.b). Sumar las dos cosas es un error frecuente en compras de terrenos y locales entre particulares.
Lo que Aisha podía restar
- Hipoteca: 250.000 €.
- Coche: 30.000 €.
- Préstamo de las participaciones: solo la proporción que corresponda a la parte no exenta de la sociedad.
- Aval: 0 €.
- Préstamo de diciembre: 0 €.
Frente a los 820.000 € del borrador, el importe deducible quedaba en 280.000 € más una fracción del préstamo de las participaciones. La base imponible subía en más de medio millón. Aun así, no le salía cuota a ingresar con la normativa de su comunidad, y sus bienes no llegaban a 2.000.000 €, así que no tenía obligación de presentar. Pero el ejercicio mostró que un año de subida de su cartera la habría puesto en otro lado.
Si eres no residente
Quien tributa por obligación real solo puede restar las cargas que afecten a bienes situados en España y las deudas por capitales invertidos en ellos (art. 9.Cuatro). Una hipoteca sobre la casa de Londres o un préstamo personal británico no restan nada en el 714 español. Lo explicamos junto con el resto de reglas en qué declaro siendo no residente.
Documentos para justificar cada deuda
- Certificado bancario del capital pendiente a 31 de diciembre de cada préstamo.
- Contrato del préstamo, que acredita su finalidad; es lo que permite saber si financió un bien exento.
- Para préstamos entre particulares, documento con fecha fehaciente y rastro bancario de las entregas y de los pagos.
- Para avales, el contrato y, si se ha ejecutado, la reclamación recibida.
Si quieres que revisemos qué parte de tus deudas es deducible, puedes enviarnos esa documentación por el formulario de patrimonio. La guía sobre valoración de bienes en el Impuesto sobre el Patrimonio recoge las reglas del lado del activo.
La exención de la vivienda, las deudas deducibles y el resto del cálculo del modelo 714 se tratan en la página de Salama Tax sobre el Impuesto sobre el Patrimonio.