Claire y Martin Dubois, franceses, compraron en 2017 un ático en una ciudad del Mediterráneo español, a nombre de los dos, casados en un régimen de comunidad. Viven allí todo el año; él trabaja en remoto para una empresa de Lyon y ella dirige una pequeña academia de idiomas. A 31 de diciembre de 2025 el ático vale, según las reglas del impuesto, 1.100.000 €, y les quedan 300.000 € de hipoteca. Un amigo les dijo que «la vivienda habitual no cuenta en Patrimonio». Es verdad solo en parte, y la parte que no es verdad afecta también a cuánta hipoteca pueden restar.
Lo que dice el artículo 4.Nueve
La Ley 19/1991 declara exenta «la vivienda habitual del contribuyente», según la define la normativa del IRPF, «hasta un importe máximo de 300.000 euros». Tres ideas salen de esa frase:
- La exención no es total: tiene un tope en euros.
- El tope es por contribuyente, no por vivienda. El impuesto es individual, y cada titular aplica el suyo sobre su parte.
- El concepto de vivienda habitual se toma del IRPF. Como regla general, allí se exige haber residido de forma continuada durante tres años, con excepciones cuando circunstancias como un traslado laboral, un matrimonio o una separación obligan a cambiar antes. Lo que importa es que sea tu residencia efectiva a 31 de diciembre, que es cuando se devenga el impuesto.
La guía sobre cómo acreditar la vivienda habitual explica qué pruebas suelen pedirse: empadronamiento, suministros, correspondencia, escolarización de los hijos.
El reparto en un matrimonio
El artículo 7 atribuye por mitad a cada cónyuge los bienes comunes del matrimonio, salvo que se justifique otra cuota. Claire y Martin tienen, cada uno, la mitad del ático:
| Concepto | Claire | Martin |
|---|---|---|
| Valor de su mitad | 550.000 € | 550.000 € |
| Exención por vivienda habitual | 300.000 € | 300.000 € |
| Parte que tributa | 250.000 € | 250.000 € |
Si el ático fuera solo de Martin, él aplicaría 300.000 € y los otros 800.000 € tributarían íntegros. La titularidad compartida duplica, en la práctica, la exención disponible para la misma casa. Eso no significa que convenga cambiar la titularidad solo por este impuesto: una donación de la mitad de la vivienda al cónyuge tiene coste en el Impuesto sobre Donaciones y efectos en el IRPF, y hay que calcularlo antes.
La hipoteca: solo se resta la parte que no está exenta
Aquí está el error más habitual. El artículo 9.Tres impide deducir las cargas que correspondan a bienes exentos, y el artículo 25.Tres lo remata: las deudas contraídas para adquirir bienes exentos no se deducen, y cuando la exención es parcial se deduce solo «la parte proporcional».
Como la vivienda de los Dubois está exenta en parte, su hipoteca también es deducible solo en parte. Paso a paso, para cada uno:
- Deuda hipotecaria de cada cónyuge: 300.000 € ÷ 2 = 150.000 €.
- Proporción no exenta de su mitad de vivienda: 250.000 ÷ 550.000 = 45,45 %.
- Deuda deducible: 150.000 × 250.000 ÷ 550.000 = 68.181,82 €.
- Deuda que no se puede restar: 81.818,18 €.
- Aportación neta de la vivienda a la base imponible de cada uno: 250.000 − 68.181,82 = 181.818,18 €.
Si hubieran restado la hipoteca entera, cada uno habría declarado una aportación neta de 100.000 €. La diferencia, 81.818,18 € por cabeza, es exactamente el tipo de ajuste que aparece en una comprobación. El criterio general sobre deudas lo desarrollamos en qué deudas puedo restar.
El inmueble se declara por su valor completo según el artículo 10, y la hipoteca va aparte, como deuda. No se declara «la casa menos lo que falta por pagar». Mezclar las dos cosas lleva a aplicar la exención sobre una cifra equivocada.
Qué valor se toma para el ático
Antes de aplicar los 300.000 € hay que saber cuánto vale la vivienda a efectos del impuesto. El artículo 10 manda tomar el mayor de tres: el valor catastral, el determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos y el precio de adquisición. En el caso de los Dubois, el precio de 2017 era la cifra más alta. Cuando se reforma la vivienda después de la compra, la pregunta de si la inversión se suma tiene matices; lo tratamos en qué valor pongo a cada inmueble.
Situaciones que cambian la respuesta
Te mudaste durante el año. Solo una vivienda puede ser habitual a 31 de diciembre. Si vendiste la antigua en marzo y compraste la nueva en abril, la exención se aplica a la nueva si cumple el concepto del IRPF.
Tienes dos casas y vives a caballo. La habitual es una. Si pasas seis meses en Madrid y seis en la costa, la que pruebes como residencia efectiva; la otra tributa por su valor entero.
Garaje y trastero. La exención habla de la vivienda. Si el garaje o el trastero se compraron con ella y forman una unidad, hay argumentos para incluirlos; si son fincas registrales separadas adquiridas en otro momento, el argumento se debilita. Es un punto que conviene revisar con la escritura delante y no dar por hecho.
Separación o divorcio. Si uno de los cónyuges se ha ido de la vivienda, puede dejar de ser su vivienda habitual, aunque siga siendo cotitular. Su mitad pasaría a tributar sin exención. Cómo afecta un divorcio a la vivienda en otros impuestos lo contamos en divorcio y vivienda habitual.
Vives fuera de España. Quien tributa por obligación real no es contribuyente del IRPF, y la exención remite al concepto de vivienda habitual del IRPF. Por eso partimos de que la casa en España de un no residente se declara entera, aunque pase allí largas temporadas. Lo desarrollamos en qué declaro siendo no residente. Lo mismo conviene revisar si estás en el régimen del artículo 93, porque su opción implica tributar en Patrimonio por obligación real.
Lo que la exención no toca
Aunque la parte exenta no paga, sí cuenta para la segunda puerta de la obligación de declarar: la Agencia Tributaria suma todos los bienes, estén exentos o no, para comprobar si superas los 2.000.000 €. Los Dubois, con el ático, 400.000 € en fondos y una segunda residencia en Francia valorada en 520.000 €, suman cada uno algo más de un millón, lejos de los dos. Pero una pareja con una vivienda de 2.500.000 € a nombre de uno solo estaría obligada a declarar aunque no tuviera nada más. El detalle está en a partir de cuánto hay que declarar.
El resultado para Claire y Martin
Con la vivienda bien computada, la segunda residencia en Francia (que tributa en España porque son residentes aquí, sin perjuicio del convenio y de la deducción por impuestos pagados fuera del artículo 32) y los fondos, cada uno se quedaba por debajo del mínimo exento que aplica su comunidad, cuya cifra puede consultarse en la tabla de la página del impuesto. Ninguno pasaba de 2.000.000 € en bienes. No tenían que presentar. Lo que sí les recomendamos fue guardar el cálculo del año, porque una subida de valor de los fondos o una herencia pueden cambiar la conclusión en un solo ejercicio, y el mínimo autonómico no está garantizado de un año para otro.
Si tu situación se parece y quieres que la revisemos con los números reales, el formulario de patrimonio recoge lo necesario. Sobre el tratamiento francés de esa segunda residencia, lo que diga el Derecho francés debe confirmarlo el asesor del cliente allí.
La exención de la vivienda, el mínimo de cada comunidad y el resto de reglas del modelo 714 están reunidos en la página de Salama Tax sobre el Impuesto sobre el Patrimonio.