Paolo Ferri es italiano, arquitecto, y reside en Málaga desde 2008. Tiene tres inmuebles en España. Su vivienda, comprada en 2009 por 280.000 €, cuyo recibo del IBI de 2025 marca un valor catastral de 142.000 €. Un piso que heredó de su tía en 2021, que declaró en Sucesiones por 190.000 € y que la Junta, tras una comprobación, fijó en 215.000 €; su catastral es de 88.000 €. Y un local que compró en 2023 por 160.000 €, por el que pagó el Impuesto sobre Transmisiones sobre un valor de referencia de 185.000 €, con un catastral de 70.000 €. Al preparar su primer 714, su contable le propuso usar el catastral de los tres, «que es lo que se hace siempre». Habría declarado 300.000 € donde correspondían hasta 680.000 €.
La regla: el mayor de tres
El artículo 10.Uno de la Ley 19/1991 ordena computar los inmuebles urbanos y rústicos «por el mayor valor de los tres siguientes»:
- El valor catastral.
- El valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
- El precio, contraprestación o valor de la adquisición.
No se elige: se comparan y se toma el más alto. La costumbre de declarar por catastral viene de que, en inmuebles comprados hace muchas décadas, el catastral actualizado suele superar el precio de entonces. En compras recientes pasa lo contrario, y el precio es casi siempre el que manda.
Los tres inmuebles de Paolo
| Inmueble | Catastral 2025 | Determinado o comprobado | Adquisición | Valor a declarar |
|---|---|---|---|---|
| Vivienda (compra 2009) | 142.000 € | No hay | 280.000 € | 280.000 € |
| Piso heredado (2021) | 88.000 € | 215.000 € (comprobación en Sucesiones) | 190.000 € (valor declarado) | 215.000 € |
| Local (compra 2023) | 70.000 € | 185.000 € (valor de referencia usado en el ITP) | 160.000 € | 160.000 € o 185.000 €, según se lea la norma |
Sumando con la lectura más prudente, Paolo declara 680.000 € en inmuebles, frente a los 300.000 € del catastral. La diferencia no es un matiz: puede ser la que le haga cruzar el mínimo exento o, junto con su cartera, el umbral de 2.000.000 € de bienes que obliga a presentar. Lo vemos en a partir de cuánto hay que declarar.
El paso a paso con el piso heredado
- Catastral del recibo del IBI: 88.000 €.
- Valor que Paolo declaró en Sucesiones: 190.000 €. En una adquisición gratuita, ese es su «valor de la adquisición».
- Valor comprobado por la Junta en la liquidación: 215.000 €. Es un valor «determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos».
- El mayor de los tres: 215.000 €.
Si Paolo hubiera recurrido la comprobación y ganado, el valor comprobado desaparecería y volvería a mandar el más alto de los que quedan. Por eso conviene saber en qué estado está cualquier comprobación antes de cerrar el 714.
El valor de referencia: por qué no siempre manda
La redacción vigente del artículo 10.Uno procede de la Ley 11/2021, la misma que introdujo el valor de referencia del Catastro como base mínima en los impuestos sobre Transmisiones y Sucesiones. Esa reforma añadió la palabra «determinado» junto a «comprobado». De ahí salen dos lecturas:
- Una sostiene que el valor de referencia es un valor «determinado» por la Administración y que, cuando existe, entra en la comparación aunque no se haya usado en ningún impuesto del contribuyente.
- Otra sostiene que solo entra cuando ha sido efectivamente el valor aplicado en otro tributo sobre ese inmueble y ese contribuyente, como en el local de Paolo, donde fue la base del ITP que él mismo pagó.
En el local de Paolo, la segunda lectura también lleva a 185.000 €, porque el ITP se liquidó sobre él. Declarar 160.000 € tiene una defensa más estrecha. En inmuebles comprados antes de 2022, en cambio, el valor de referencia actual no fue el de ningún tributo pagado por el titular, y la discusión es más abierta.
No conocemos un criterio que cierre este punto para todos los casos. Lo que hacemos es explicar al cliente las dos lecturas, el importe que separa una de otra y el riesgo de regularización si se opta por la más baja. Ninguna de las dos puede presentarse como garantizada.
Casos que se salen del esquema
Obra en curso. Si a 31 de diciembre el inmueble está en construcción, el artículo 10.Dos manda computar lo efectivamente invertido hasta esa fecha más el valor patrimonial del solar. En propiedad horizontal, la parte del solar sigue el porcentaje del título.
Multipropiedad y fórmulas parecidas. Si el contrato da titularidad parcial del inmueble, se aplica la regla de los tres valores a esa parte; si no, se toma el precio de adquisición de los certificados (art. 10.Tres).
Inmuebles de tu actividad. Aunque la actividad lleve contabilidad, el artículo 11 manda valorar los inmuebles afectos con la regla del artículo 10, salvo los que sean existencias de promotores o constructores. Un piso turístico gestionado como actividad económica se valora, por tanto, igual que cualquier otro inmueble.
Inmuebles fuera de España. Si eres residente, entran también, y la regla de los tres valores se aplica con las cifras que existan en ese país, que no siempre tienen equivalente al catastral español. Tiene complicaciones propias, que tratamos en un inmueble en el extranjero: qué valor pongo.
Usufructo y nuda propiedad. Se valoran con los criterios del ITP, partiendo del valor del inmueble que resulte del artículo 10 (art. 20). Si heredaste la nuda propiedad y tu madre el usufructo, cada uno declara su porcentaje, no el valor entero.
Cotitulares, hipotecas y exenciones
Cada titular declara el porcentaje que le corresponde, tras aplicar la regla al valor total. La vivienda habitual está exenta hasta 300.000 € por titular, después de fijar su valor con este mismo artículo; lo explicamos en si la vivienda habitual cuenta. La hipoteca no reduce el valor del inmueble: se declara aparte, como deuda, y con límites cuando el bien está exento, según vemos en qué deudas se pueden restar.
Qué papeles necesitas por inmueble
- Recibo del IBI del año, para el catastral.
- Escritura de compra, aceptación de herencia o donación, para el valor de adquisición.
- Cualquier liquidación o comprobación de valores recibida en Sucesiones, Donaciones o Transmisiones, con su estado actual.
- Consulta o certificado del valor de referencia del año, que se obtiene en la Sede del Catastro.
Con esos cuatro documentos se rellena la tabla en minutos. Puedes enviárnoslos a través del formulario de patrimonio, y la guía sobre valoración de bienes en el Impuesto sobre el Patrimonio repasa las reglas del resto de bienes. Si has recibido ya una comprobación de valores en otro impuesto, empieza por me ha llegado una comprobación de valores, porque condiciona lo que declares aquí.
La valoración de inmuebles, el umbral de declaración y los mínimos de cada comunidad forman parte de la página de Salama Tax sobre el Impuesto sobre el Patrimonio.