Emily Carter vive en Austin (Texas) y heredó de su abuela dos inmuebles en Valencia. El primero es un piso en Benimaclet alquilado a una familia por 1.000 € al mes. El segundo, un bajo comercial en el mismo barrio que alquila desde enero de 2026 a Sergio, fisioterapeuta autónomo, por 1.200 € al mes más IVA. La familia le paga los 1.000 € íntegros. Sergio le transfiere cada mes 912 € más el IVA y le dice que los 288 € restantes son «la retención de Hacienda». Emily no entiende por qué un inquilino retiene y el otro no, ni qué tiene que hacer ella con esa retención.
No depende del contrato, sino de quién paga
El artículo 31.1 de la Ley del IRNR dice quién está obligado a retener cuando paga rentas a un no residente. Los dos supuestos que importan en un alquiler son estos:
- Las entidades residentes en España, incluidas las comunidades de bienes y demás entidades en atribución de rentas.
- Las personas físicas residentes que realizan actividades económicas, respecto de las rentas que pagan en el ejercicio de esas actividades.
La familia de Benimaclet paga el alquiler de su casa como particulares, no dentro de ninguna actividad. No tiene obligación de retener. Sergio, en cambio, paga el local donde ejerce como fisioterapeuta: ese pago forma parte de su actividad, así que debe retener. Si Sergio alquilara un piso para vivir él, aunque siga siendo autónomo, no retendría, porque ese alquiler no lo paga en el ejercicio de su actividad.
| Inquilino | Uso del inmueble | ¿Retiene? |
|---|---|---|
| Familia, persona física | Su vivienda | No |
| Autónomo | Su vivienda | No |
| Autónomo | Local o despacho de su actividad | Sí |
| Sociedad española | Oficina, local o vivienda para un empleado | Sí |
| Comunidad de bienes que opera un negocio | Local del negocio | Sí |
El caso de una sociedad que alquila un piso para alojar a un directivo, con sus propias cuentas, está desarrollado en alquilo mi piso a una empresa.
Cuánto retiene y sobre qué base
La retención no es un porcentaje que elija el inquilino. El artículo 31.2 dice que debe ser equivalente a la cuota que resulta de aplicar la ley del IRNR, sin tener en cuenta, entre otros, el artículo 24.6, que es el que permite deducir gastos a los residentes en la Unión Europea o en el Espacio Económico Europeo. Es decir, la retención se calcula siempre sobre la renta bruta, sin el IVA.
El tipo es el del artículo 25.1.a): 24 % con carácter general y 19 % para residentes en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con intercambio efectivo de información, lo que en la práctica cubre Islandia, Noruega y Liechtenstein. Emily reside en Estados Unidos, así que su tipo es el 24 %.
- Renta mensual del local: 1.200 €.
- Retención al 24 %: 288 €.
- Lo que Emily recibe, sin contar el IVA: 912 €.
- Retención anual: 288 × 12 = 3.456 €.
Si Emily acreditara residir en un país con convenio que limitara el impuesto sobre alquileres, la retención tendría que ajustarse a ese límite. En los convenios habituales el inmueble tributa sin límite en el país donde está, así que lo normal es que el convenio no cambie esta cifra.
Cuándo la retención ya es el impuesto
Aquí está lo que más sorprende a Emily. El artículo 28.3 de la Ley del IRNR dice que no se exige al contribuyente la declaración de las rentas sobre las que se ha practicado la retención del artículo 31. Para ella, con el 24 % sobre la renta íntegra y sin gastos deducibles, la retención coincide exactamente con el impuesto:
| Inmueble | Renta anual | Cuota IRNR al 24 % | Retenido | ¿Tiene que presentar 210? |
|---|---|---|---|---|
| Local, inquilino Sergio | 14.400 € | 3.456 € | 3.456 € | No está obligada |
| Piso, inquilina familia | 12.000 € | 2.880 € | 0 € | Sí, e ingresa 2.880 € |
Para el piso, el 210 del alquiler de 2026 se presenta del 1 al 20 de abril de 2027, o hasta el 15 si domicilia el pago, según la Orden HAC/623/2026. Para el local no tiene que presentar nada, siempre que la retención se haya practicado de verdad.
La dispensa del artículo 28.3 se apoya en que la retención se practicó. Pide al inquilino el certificado anual de retenciones y comprueba que tu NIE, el periodo y los importes son correctos. Si el inquilino descontó pero no ingresó, el artículo 31.3 le obliga a él a ingresar, pero conviene saberlo cuanto antes.
Por qué a una residente europea sí le interesa declarar
Supongamos que Emily viviera en Lisboa. La retención seguiría calculándose sobre la renta bruta, aunque al 19 %: 14.400 × 19 % = 2.736 €. Pero como residente en la Unión Europea podría deducir los gastos del local relacionados directamente con esa renta. Con 4.000 € de gastos del año:
- Renta íntegra: 14.400 €.
- Gastos deducibles: 4.000 €.
- Base imponible: 10.400 €.
- Cuota al 19 %: 1.976 €.
- Retenido por el inquilino: 2.736 €.
- Diferencia a devolver: 760 €.
Esos 760 € solo se recuperan presentando un 210 con resultado a devolver. Nadie los devuelve de oficio. Para quien reside fuera de la Unión Europea, la ley interna no permite deducir gastos y hay una discusión judicial abierta sobre si eso es compatible con la libre circulación de capitales. El estado de esa cuestión está en deducir gastos viviendo fuera de la UE. No es un resultado garantizado.
Si quieres que revisemos si tus retenciones cuadran y si te compensa presentar un 210 para recuperar parte, puedes enviarnos los contratos y los certificados por el formulario de no residentes.
Lo que hace el inquilino por su lado
Sergio ingresa las retenciones con el modelo 216 en los plazos que le corresponden y presenta cada año el resumen modelo 296. El artículo 31.5 le obliga, además, a entregar a Emily un certificado de las retenciones practicadas. Ese certificado es lo que Emily necesita guardar.
Si el inquilino no retuvo cuando debía, el problema es sobre todo suyo: el artículo 31.3 establece que el obligado a retener tiene que ingresar la cantidad aunque no la haya descontado. Pero Emily no queda liberada: si no hubo retención, tampoco hay dispensa, y debe declarar la renta con su propio 210. No puede descontar una retención que no soportó.
Cuándo se puede evitar la retención
El artículo 31.4.c) prevé que no se practique retención si el no residente acredita el pago del impuesto o la exención. En la práctica, eso exige que Emily presente e ingrese su 210 antes de que Sergio le pague y que él conserve el justificante. Es una vía útil para residentes en la Unión Europea con muchos gastos, porque evita adelantar un impuesto que luego se devolvería. Exige orden y coordinación mes a mes, y no siempre compensa.
El IVA del local va aparte
El local lleva IVA; el piso, alquilado como vivienda, no. Lo que Sergio retiene se calcula sobre la renta sin IVA, y el IVA sigue sus propias reglas y sus propias declaraciones, que Emily debe revisar con independencia de la retención. Mezclar las dos cifras en una sola transferencia sin detalle es la forma más rápida de que el certificado de retenciones y la factura no cuadren.
Para quien está al otro lado del contrato, con un casero residente, las reglas son las del IRPF y están en si tengo que retener a mi casero. Y cuántas declaraciones corresponden cuando hay varios inmuebles o titulares, en cuántos modelos 210 tengo que presentar.
La página de no residentes de Salama Tax explica los tipos, los plazos y cómo se combinan retenciones y declaraciones cuando se alquila más de un inmueble.